השבוע הוחלט בועדת הפנים על תחילת פעילותם של מכוני הבקרה ביום 1.4.2018 וזאת לאחר דחיות רבות של למעלה משנתיים ע"י שר האוצר.

בשנה הראשונה, תקוםת המעבר, ההתקשרות של היזמים עם מכוני הבקרה תהייה על בסיס וולנטרי בלבד עד ליום 1.4.2019 אך לשר האוצר הסמכות לקצר מועד זה.

לתמרוץ מהלך זה יממן האוצר:

1. מתן מענק בסך של 20000 ש"ח לכל יזם אשר ימצא לנכון להתקשר עם מכון בקרה.
2. האוצר ישלם ישירות למכון את האגרות שעל היזם לשלם למכון מכח החוק.
3. האוצר יממן מתן מענק הקמה לכל מכון בסך של 150000 ש"ח לכיסוי הוצאותיו עקב השיהוי שבתחילת פעילותו.
4. מתן רשת בטחון בסך של 100000 ש"ח לחודש לכל מכון במקרה ומספר הבקשות לא יגיע ל-20 בקשות לחודש כפול מספר מכוני הבקרה.

כזכור, הקמת מכוני הבקרה נעשתה ממסקנות דוח ועדת זיילר אשר מונתה לבדוק את מצב הבניה בארץ בעקבות אסון אולמי ורסאי.

מכוני הבקרה אמורים לערוך בקרת תכן וביצוע לכל פרויקט בניה בדגש על ההיבטים הבטיחותיים: יציבות הבנין, שלום המשתמשים והסביבה ועמידה בחוק התכנון והבניה על תקנותיו.

מכוני הבקרה הינם גופים פרטיים מבוקרים ומורשים ע"י מינהל התכנון והרשות הלאומית להסמכת מעבדות.

בשלב ראשון, מכוני הבקרה יערכו בקרות אך ורק לבניני מגורים חדשים בני 6 יחידות דיור לפחות בגובה של עד 29 מ'.

עובדי המכונים הינם אדריכלים ו/או מהנדסים ו/או הנדסיים בוגרי קורס בקרים של מינהל התכנון.

מכון הבקרה עורך בדיקות מדגמיות ותהליכיות.

בשלב ראשון כבקרת תכן לאחר החלטת הרשות המקומית לאישור הבקשה להיתר בניה.

בהמשך בבקרת ביצוע בסדרת ביקורים באתר במהלך הביצוע ועד לסיומו.

מחלוקת לענין אופן חישוב שטחי הבניה במימוש תמ"א 38 בחלופת הריסה ובניה (38/2), הובילה לקיומו של דיון, במסגרת עתירה מינהלתית שנדונה בבית המשפט המחוזי בתל אביב, בסוגיה זו.

במהלך הדיון, בספטמבר 2015, הוגשה חוות דעת צמצמת של המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, עו"ד ארז קמיניץ, על פיה יש לחשב את זכויות התמ"א בהתאמה לשטחי הבנין הקיים טרם הריסתו.

חוות דעת הצמצמת זו, הובילה להקפאה בהליכי הרישוי למימוש תמ"א 38.

צמצום זכויות הבניה שעפ"י חוות דעתו של המשנה לא היו מקובלות על המועצה הארצית לתכנון ועל כן, ביום 1.11.2016 דנה בסוגית חישוב השטחים מחדש והחליטה להמליץ בפני הממשלה לאשר תיקון מס' 3 א' לתמ"א בחלופת הריסה ובניה כלהלן:

1. לכל יחידת דיור קיימת יתווסף שטח בשעור של 13 מ"ר בנוסף לשטחים עבור ממדי"ם אשר יתווספו בהתאם למספר יחה"ד בבנין החדש.
2. תוספת שטחי הבניה מכח התמ"א, יתבססו על שיטחה של קומה טיפוסית מורחבת דהיינו, קומה טיפוסית בבנין הקיים בתוספת 13 מ"ר לכל יח"ד ולשטחי הממדי"ם כנזכר לעיל.
3. שטחי הבניה המירביים שיותרו מכח התמ"א, כמו גם מס' הקומות שיותר מעבר לקבוע בתכניות המפורטות, יהיה בהתאם למס' הקומות בבנין הקיים:
   1. בבניינים בני קומה אחת – תוספת של 1.5 קומות טיפוסיות מורחבות.
   2. בבניינים בני 2 קומות – תוספת של 2.5 קומות טיפוסיות מורחבות.
   3. בבניינים בני 3 קומות – תוספת של 3 קומות טיפוסיות מורחבות.
   4. בבניינים בני 4 קומות ומעלה – תוספת של 3.5 קומות טיפוסיות מורחבות.
4. לענין מבנים בני קומה אחת, שנתקבלה לגביהם החלטת ןעדה מקומית למתן היתר, או שהוגש ערר התלוי ועומד, ימשיכו לחול הוראות התמ"א כנוסחן עובר לתיקון 3 א'.
5. יודגש כי עפ"י נוסח התיקון, השטחים האמורים הינם שטחים שיותרו מכח התמ"א, בנוסף לשטחים המותרים בהתאם לתכניות תקפות במקרקעין.
6. אין מגבלת צפיפות למס' יחה"ד בכפוף לשיקול דעת הועדה המקומית.
7. יותר לועדות המקןמיות לדרוש ממבקשי הבקשות להיתר כתב שיפוי בפני תביעות לפי סעיף 197.
8. היקפי הבניה בתת הקרקע יוגבלו לפי 3 משטח המגרש עבור שטחי חניה, חללים טכניים ולמחסנים בשעור של 6 מ"ר לדירה.
9. אין חיוב בהיטל השבחה על השטחים המוספים מכח התמ"א.
10. קומה חלקית ששטחה 50% משטח קומה טיפוסית ויותר כקומת גג או בקומת העמודים המפולשת, תובא במנין מס' הקומות.
11. קומת עמודים מפולשת ללא בינוי קיים של 50% לפחות, ניתן להכלילה במנין מס' הקומות בבנין אך במקרה זה, לא ניתן להשלים הבניה מכח התמ"א בקומה זו. ככל שלא מביאים אותה במנין שטחי הבניה, ניתן להשלים הבניה תכניות אשר אושרו או בהיקף קומה טיפוסית מורחבת שמעל בניכוי שטחי הבניה הקיימים בבנין טרם הריסתו.
12. המועצה הארצית חוזרת וממליצה לועדות המקומיות להמשיך לקדם תכניות לפי סעיף 23 לתמ"א ומבהירה כי תכניות שאושרו או שיאושרו לפי סעיף 23, עומדות בתוקפן, בהתאם לקבוע בסעיף 23 לתמ"א.
13. הואיל ומדובר בתכנית מתאר ארצית, החלטת המועצה הארצית הינה בגדר של המלצה שיש להביאה לדיון ולאישור בממשלה וכי הנוסח הסופי המחייב יהיה זה שיפורסם בהתאם להחלטת הממשלה.

בחודשים האחרונים, הצטברו בועדות ערר תל-אביב, מרכז ודרום בקשות להיתרי בניה לגביהן הוגשו עררים שלא הגיעו לדיון. הסיבה היתה שלא מונו יושבי ראש במחוז ת"א ומרכז מיידית עם סיום כהונת יושבי הראש שפרשו ולחילופין לכשמונו החדשים הסתבר שלא יוכלו לדון במכלול הבקשות בשל ניגודי ענינים.

לאור מצב דברים זה, הושלמה ביום ד' האחרון ה- 9.12.15, הקמת ועדות ערר נוספות לפיצויים, השבחה ורישוי לאחר ששר האוצר ושרת המשפטים השלימו מינויים של ממלאי מקום יושבי ראש ב- 3 ועדות.

עו"ד בני זלמנוביץ', אשר שימש עד לאחרונה כיו"ר הועדה הדנה בתביעות פיצויים של מפוני גוש קטיף, מונה למ"מ יו"ר ועדה לפיצויים והשבחה במחוז תל-אביב ודרום.

עו"ד תמר עיני, המגיעה מפרקליטות תל-אביב, מונתה למ"מ יו"ר ועדת ערר לרישוי במחוז תל-אביב.

עו"ד יריב אבן חיים, המגיע מפרקליטות תל-אביב מונה למ"מ יו"ר ועדת ערר לפיצויים, השבחה ורישוי במחוז מרכז.

הקמתן של 3 הועדות הללו בא להדביק פגורים מהעומסים הקיימים וזרוז הליכים בדיוני בקשות עתידיות.

כידוע, בין שאר הוראות תמ"א 38 קיימת חובת חשיפתה לציבור הרחב במתכונת של הקלה.

הליך זה נובע מהסיבה שהמדובר במימוש סל זכויות רחב הניתן ליישום בבנין קיים בחלופת עיבוי ו/או על ידי הריסתו והקמתו מחדש.

יישום התמ"א מאפשר ציפוף על ידי הקטנת מרווחי קווי הבנין, הרחבת דירות קיימות, תוספת קומות ויח"ד חדשות לרבות בניה בקומת הקרקע המהווה לכאורה סטיה מהתכנית הקיימת ועל כן החליט המחוקק לחשוף כל בקשת מימוש לבעלי נכסים גובלים ולציבור הרחב להתיחסות תוך מתן מעמד להגשת התנגדויות לבקשה.

לאור העובדה שהתמ"א כפופה למעין הליך של הקלה, ניתן לועדה המקומית שיקול דעת רחב באישור כל בקשה.

סעיף 22 לתמ"א – שמירת זכות הועדה המקומית לסרב לתת היתר, מאפשר לועדה המקומית הפעלת שיקול דעת רחב באישור כל בקשת מימוש כלשון סעיף 22 שלהלן:

"אין באמור בתכנית זו (תמ"א 38) כדי לשלול מסמכותה של הועדה המקומית לסרב לתת היתר לבניה הכרוך בתוספת זכויות על פי סעיפים 11-14 (מגוון אפשרויות הבניה שעפ"י התמ"א) אם מצאה מטעמים מיוחדים הנובעים משיקולים תכנוניים, או אדריכליים, נופיים, כושר נשיאה של תשתיות במגרש, כי יש לסרב לבקשה להיתר. הועדה המקומית תפרט בכתב את הטעמים המיוחדים לסרוב כאמור".

כידוע, פרסום בקשת מימוש התמ"א במתכונת של הקלה נותן לציבור את הזכות להתנגד לבקשה. ככל שמועלות התנגדויות כנ"ל מינימוקים תכנוניים בלבד הרי שהם מובאים לידיעת הועדה המקומית ובדרך כלל על ידי הופעת המתנגדים בעת הדיון. במידה והועדה המקומית מוצאת לנכון לדחות ההתנגדויות עומדת הזכות למתנגדים להגשת ערר לועדת הערר המחוזית על החלטת הועדה המקומית.

גם לועדת הערר שיקול הדעת כנזכר לעיל בבואם לדון בערר המוגש.

לסיכום, גם כאשר מוגשת בקשה למימוש התמ"א התואמת במדויק לזכויותיה והוראותיה הן באשר להיקפי הבניה, תוספת הקומות ויחה"ד, מרווחי קווי הבנין, יש לועדה המקומית ולועדת הערר שיקול דעת רחב לאישור הבקשה במלואה ו/או בחלקה ו/או לדחותה על סמך בחינת הנושאים  הנזכרים לעיל.

בעת מימוש תמ"א 38 בחלופת הריסת הבנין הקיים והקמתו מחדש על פי סל זכויות בניה משולב של מכח תכניות בנין עיר החלות על החלקה בה מבוקש המימוש בתוספת זכויות בניה המוענקות על ידי התמ"א, יש ל"נקות" את נסח הטאבו.

הואיל ומדובר בהליך הכולל את הריסת הבנין הקיים על דירותיו, לא אחת, כולל הנסח הערות אזהרה למיניהן, רישום צווי הריסה, שיעבודים, עיקולים, משכנתאות וכו'… לכל הגורמים החיצוניים האחראים לרישום זה כגון: רשות מקומית, בנקים למשכנתאות, רשם המשכונות ואחרים ניתן המעמד לסרוב לבקשת המימוש כל עוד לא הוסדר הסרת רישומים אלו והבטחת ערובות חלופיות.

יש לבצע פעולת "ניקוי" זו, עוד בטרם הגשת הבקשה להיתר למימוש התמ"א על מנת לקלוט הבקשה ברשות המקומית תוך הצגת נסח טאבו נטול הערות כנזכר לעיל. ללא "ניקוי" הנסח כמתואר לעיל, לא ניתן יהיה לפתוח בהליכי הרישוי לקבלת היתר בניה למימוש התמ"א.

המצב המתואר לעיל בדבר "ניקוי" נסח הטאבו אינו חל על בקשות למימוש התמ"א בחלופת עיבוי כאשר הבנין נשאר על תילו על דירותיו הואיל וההערות הנ"ל הנזכרות בנסח משוייכות לדירות ספיציפיות שאינן נהרסות שממשיכות להתקיים.

תיקון מס' 3 לתמ"א 38 שינה, בין השאר, חלות התמ"א בבנינים קטנים.

טרם כניסתו לתוקף של תיקון 3, קבעה התמ"א שניתן לממשה רק בבנינים שנבנו על פי היתר בניה שהונפק לפני שנת 1980, ששטחם 400 מ"ר ויותר ובני 2 קומות ויותר. תיקון מס' 3 ביטל ההתיחסות לגודל הבנין ולמספר קומותיו. התיקון מאפשר מימוש התמ"א בכל בנין שהוקם מכח היתר בניה שהונפק מלפני שנת 1980 ובתנאי שעל החלקה חלה תכנית בנין עיר שעל פיה ניתן להקים מבנה/ים בשטח העולה על 400 מ"ר ובגובה של יותר מ-2 קומות כאשר קומת העמודים המפולשת, תובא במנין קומות הבנין.

התיקון מעבר למתן אפשרות מימוש התמ"א בבנינים קטנים מאפשר ישום קל של התמ"א בחלופת "פינוי-בינוי" לאור ההיתכנות הכלכלית שבמהלך זה המאפשר הריסת בנין קטן עם מספר דירות מצומצם ולהקמת בנין/ים גדול/ים עם מספר דירות גדול במקומו.