ברוכים הבאים לבלוג "טופס 4 – www.tofes4.com"!
"טופס 4" הינו מושג מוכר בענף הבניה הנותן הרשאה לחיבורו של בנין, בסיום בנייתו, למערכות חשמל, מים ותקשורת ולאיכלוסו.
"טופס 4" מציג מגוון סוגיות תכנוניות, עידכונים וטיפים בננושאי תכנון ובניה בדגש על יישום תמ"א 38 על חלופותיה ברמה "ידידותית למשתמש".
שמי איציק אטינגר, אדריכל רשום בפנקס האדריכלים והמהנדסים ובעל רשיון אדריכל מטעם משרד הכלכלה מאז שנת 1974.
הנני בעל תעודת מגשר הרשום בהנהלת בתי המשפט.
לאחרונה סיימתי קורס הכשרת בקרי תכן וביצוע של מינהל התכנון במסגרת רפורמת התכנון- תיקון 101 לחוק התכנון והבניה.
ניהלתי משרד אדריכלים בתל-אביב עם שותף למעלה מ- 25 שנים שעסק בתכנון ופיקוח עליון במגוון פרוייקטים לרבות יזום, ביצוע וניהול של עיסקת שיתוף בתל-אביב.
בשנים האחרונות, ועד למועד פרישתי לגמלאות, שיניתי כיוון ומעבר למגזר הציבורי. באותן כ- 10.5 שנים, עבדתי באגף ההנדסה של עירית רעננה כרכז יחיד של מימוש תמ"א 38, מנהל מחלקת רישוי בניה ובחלק מהזמן גם כמנהל היח' לפיקוח על הבניה. כן ייצגתי את הועדה המקומית בועדות הערר ולא אחת אף הופעתי בביהמ"ש. אשר על כן הנסיון והמיומנות אותם רכשתי הינם משני צידי המתרס הן כעבודתי כאדריכל פעיל בסקטור הפרטי והן במסגרת עבודתי בסקטור המוניציפאלי.
כמי שליווה את תמ"א 38 מאז כניסתה לתוקף בשנת 2005, צברתי נסיון רב והנני נחשב לאחד מהבקיאים בתחום.
בתקופת עבודתי כרכז התמ"א ברעננה, הובילה העיר במקום ראשון בארץ ביישומה.
כיום, הנני נותן יעוץ אדריכלי בדבר זכויות בניה הניתנות למימוש, היתכנות ליישום תמ"א 38 וכו'… ליזמים ומתכננים.
לאחרונה, הצטרפתי למכון בקרת תכן וביצוע הנמצא בהליכי אישור והסמכה המוקם מתוקף תיקון 101 לחוק התכנון והבניה.
אשמח לקבלת התייחסותכם בקבלת תגובות, רעיונות, בקשות ובשאלות עליהן אשתדל לענות כמיטב יכולתי.
אציין, שאין לעשות כל שימוש בחומרים המועלים לבלוג לרבות מאמרים, עידכונים, צילומים, ציורים לרבות הקישור למצגת "תמ"א 38- הלכה למעשה" שנערכה על ידי – ללא הסכמתי המפורשת בכתב. כל שימוש בהעדר ההסכמה כנ"ל, מהווה עבירה של הפרת זכויות יוצרים על כל המשתמע מכך.
סחתיין איציק !! שים תמונה ב"אודות" – שייראו כמה אתה יפה (-:
תודה עם אפשר על יזמות נדלן לערחיב
איך לקנות מגרש ב מחיר נכון , איך לחשב זכוית
בנייה, איך ליקרו תבא ו לעבין תוכנית ביניין עיר
איך ללמוד ליבנות דוך 0.
תודה רודין יוסף
יוסף, שלום
מחיר מגרש נקבע בראש וראשונה עפ"י הזכויות המוקנות לו עפ"י תכנית בנין עיר החלה עליו.
השפעות נוספות קיימות בהתאם למיקומו, מצבו הטופוגרפי, מצבו התכנוני וכו'…
לענין תחשיב המחיר רצוי שתקבל חוות דעת של שמאי מקרקעין ומתווך מקומי פעיל.
לצורך קבלת זכויות הבניה, תוכל להזמין דפי מידע מהרשות המקומית בה כלול המגרש בהם יכללו כל זכויות הבניה החלות על המגרש, יעודו, הוראות והנחיות לתכנון וכו'…
הייתי ממליץ שלצורך הבדיקה הנ"ל תעזר בבעלי מקצוע: אדריכל או מהנדס.
לעריכת דוח 0 הייתי ממליץ שתפנה לשמאי מקרקעין.
בהצלחה.
שלום מר אטינגר,
ראשית אני מודה לך על המאמר, מרוכז בדיוק לצורך שלי כיום . אני לא יזמית ולא אדריכלית אבל אני זקוקה לייעוץ המתייחס בדיוק לשורה במאמר לע"ל "כיום, הנני נותן יעוץ אדריכלי בדבר זכויות בניה הניתנות למימוש, היתכנות ליישום תמ"א 38 וכו'…
בבקשה תתקשר אלי :
TEL: 0534278575 או לבית בכבוד רב פאני 036739562
בוקר טוב,
נהניתי מהאתר הקריא וברור, למרות שאיני בתחום המקצועי. אשמח לעזרתך להבהרה מהו גודל ממ"ד (פינוי/בינוי)? האם תמ"א 38 3א מציין זאת וברור? האם תוכל להפנות אותי לאסמכתא מתאימה?
בתודה מראש על עזרתך.
חוה
לגב' חוה בראון, שלום רב
תודה רבה לפנייתך ולמחמאות שהעלת. במענה לפנייתך, תמ"א 38 אינה קובעת את כגודלי הממדי"ם אלא מציינת חובת הקמתם בדירות הקיימות כתנאי להרחבתן שעפ"י זכויות התמ"א בעת מימוש התמ"א בחלופת עיבוי. כ"כ חובת הקמת ממ"ד תקני לכל אחת מיחה"ד החדשות.
שטח הממ"ד ומרכיביו נקבעים בתקנות חוק התכנון והבניה ע"י פיקוד העורף (הג"א לשעבר).
שטח ממ"ד תיקני המוקם בדירה חדשה הינו 9 מ"ר שטח רצפה נטו.
שטח ממ"ד ליח"ד קיימת מורחבת יהיה בין 5 מ"ר ל- 9 מ"ר נטו. פיקוד העורף מודע לקושי שבהקמת ממדי"ם בדירות קיימות על כן נותן את הגמישות שבשטח הממ"ד במצב זה בלבד.
בהערת אגב, תמ"א 38 אינה מחייבת הקמת ממדי"ם אלא במקרים של הרחבת יח"ד קיימות. הקמת ממדי"ם ביח"ד חדשות בעת מימוש התמ"א בחלופת עיבוי או הריסה ובניה הינה דירשת פיקוד העורף כחוק.
בברכה ומועדים לשמחה
איציק אטינגר, אדריכל
אתר מקצועי מאוד, קריא וברור!
תודה רבה על ההשקעה!
היי איציק,
האתר נראה מעולה והתשובות שלך מפורטות ומקצועיות. שמי יקי ואני אדריכל צעיר ועצמאי מיומי הראשון בענף, למדתי הכל בדרך הקשה ונחמד לפעמים למצוא מדריכי משתמש כאלה שמאששים את מה שהבנת או ההיפך.
הגעתי תוך חיפוש בגוגל אחר תשובה האם בסמכות הוועדה לא לאשר הקלות. מצאתי פרסום על הקלה של 10% בכמות יחידות הדיור שוועדה לא אישרה וועדת ערר הפכה את ההחלטה וטענה שאין זה בסמכותה של הוועדה המקומית. השאלה אם זה תקף גם לקווי בניין עבור מרפסות. לדעתי הם צריכים תשובה מאוד ספציפית צמה במגרש מסויים לא יאשרו הקלות, התשובה שהם נותנים כרגע (רמת השרון) היא שבאופן גורף (מעכשיו) הם לא מאשרים ברחבי העיר.
ודבר נוסף – האם אי מתן החלטה בזמנים הקבועים בחוק אינו מהווה עבירה על חוק התכנון והבניה? הקנס המנהלי של 300 א' ש"ח לא חל עליהם?
יקי
שלום רב,
בסמכות הועדה המקומית לדון ולאשר מגוון של הקלות כמופיע בחוק התכנון והבניה כגון: הקלה בשעור של 10% בקווי הבנין הצידיים והקדמי,
הקלה לתוספת כמותית בשעור של 6% משטח החלקה, תוספת קומות במדרג עפ"י גובה הבנין בו מבוקשת הבקשה,
הבלטת ממדי"ם מעבר לקווי הבנין הסטטוטוריים ועד לגבול החלקה וכו
יש להביא בחשבון שההקלה אינה זכות מוקנת ואישורה יעשה בכפוף לעריכת פרסום ליידוע הציבור ולהתיחסותו
בסמכות ועדת המשנה (המקומית) לדון בבקשה כנ"ל ולאשרה במלואה, בחלקה ואף לדחותה מסיבות תכנוניות בהתאם לנסיבות בעת הדיון
בהערת אגב, גם מימוש תמ"א 38 על חלופותיה נעשה בדרך של הקלה כנזכר לעיל
לא ברור לי הרקע להליך אותו אתה מתאר בו סרבה הועדה המקומית לאשר תוספת 10% תוספת ביחה"ד לי לא ידוע על הקלה כנ"ל
הליך אישור/סרוב ועדת המשנה אינו סופי וברשות המבקש/ים ו/או המתנגד/ים להגיש ערר לועדת הערר המחוזית ככל שראו בהחלטת המקומית
מישום פגיעה תכנונית וזאת בתוך 30 יום מיום קבלת החלטת הועדה המקומית
יש להביא בחשבון שבסמכות ועדות התכנון לדון ולהחליט רק בנושאים תכנוניים אין לועדות הסמכות לדון ולהחליט
במחלוקות קנייניות אשר אמורות להתבהר בפני המפקחת על הבתים המשותפים או בבתי המשפט
בסמכות ועדת הערר לאמץ את החלטת המקומית או להחליט על ביטולה ו/או על עריכת שינויים בתכנית
קיימת האפשרות שהועדה תסרב באופן גורף לאישור הקלות ולשם כך עליהם להכין תב"ע לכך
או לעגן זאת במסמכי מדיניות של הועדה שיש להם מעמד סטטוטורי עם כניסת הליך רישוי זמין
תבקש ברמה"ש על מה מתבססת החלטתם שלא לאשר הקלות
לשאלתך בדבר אי עמידה בזמנים- כיום בהליך רישוי זמין הועדה המקומית חייבת בעמידה בלוחות
זמנים הקבועים בחוק הן לענין מתן המידע, קליטת הבקשה, הדיון בה ומתן ההחלטה
גלישה בלוח הזמנים גורם לביטול הבקשה
ניתן להתלונן על כך במינהל התכנון בלבד
בהצלחה, איציק אטינגר