מחלוקת לענין אופן חישוב שטחי הבניה במימוש תמ"א 38 בחלופת הריסה ובניה (38/2), הובילה לקיומו של דיון, במסגרת עתירה מינהלתית שנדונה בבית המשפט המחוזי בתל אביב, בסוגיה זו.

במהלך הדיון, בספטמבר 2015, הוגשה חוות דעת צמצמת של המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, עו"ד ארז קמיניץ, על פיה יש לחשב את זכויות התמ"א בהתאמה לשטחי הבנין הקיים טרם הריסתו.

חוות דעת הצמצמת זו, הובילה להקפאה בהליכי הרישוי למימוש תמ"א 38.

צמצום זכויות הבניה שעפ"י חוות דעתו של המשנה לא היו מקובלות על המועצה הארצית לתכנון ועל כן, ביום 1.11.2016 דנה בסוגית חישוב השטחים מחדש והחליטה להמליץ בפני הממשלה לאשר תיקון מס' 3 א' לתמ"א בחלופת הריסה ובניה כלהלן:

1. לכל יחידת דיור קיימת יתווסף שטח בשעור של 13 מ"ר בנוסף לשטחים עבור ממדי"ם אשר יתווספו בהתאם למספר יחה"ד בבנין החדש.
2. תוספת שטחי הבניה מכח התמ"א, יתבססו על שיטחה של קומה טיפוסית מורחבת דהיינו, קומה טיפוסית בבנין הקיים בתוספת 13 מ"ר לכל יח"ד ולשטחי הממדי"ם כנזכר לעיל.
3. שטחי הבניה המירביים שיותרו מכח התמ"א, כמו גם מס' הקומות שיותר מעבר לקבוע בתכניות המפורטות, יהיה בהתאם למס' הקומות בבנין הקיים:
   1. בבניינים בני קומה אחת – תוספת של 1.5 קומות טיפוסיות מורחבות.
   2. בבניינים בני 2 קומות – תוספת של 2.5 קומות טיפוסיות מורחבות.
   3. בבניינים בני 3 קומות – תוספת של 3 קומות טיפוסיות מורחבות.
   4. בבניינים בני 4 קומות ומעלה – תוספת של 3.5 קומות טיפוסיות מורחבות.
4. לענין מבנים בני קומה אחת, שנתקבלה לגביהם החלטת ןעדה מקומית למתן היתר, או שהוגש ערר התלוי ועומד, ימשיכו לחול הוראות התמ"א כנוסחן עובר לתיקון 3 א'.
5. יודגש כי עפ"י נוסח התיקון, השטחים האמורים הינם שטחים שיותרו מכח התמ"א, בנוסף לשטחים המותרים בהתאם לתכניות תקפות במקרקעין.
6. אין מגבלת צפיפות למס' יחה"ד בכפוף לשיקול דעת הועדה המקומית.
7. יותר לועדות המקןמיות לדרוש ממבקשי הבקשות להיתר כתב שיפוי בפני תביעות לפי סעיף 197.
8. היקפי הבניה בתת הקרקע יוגבלו לפי 3 משטח המגרש עבור שטחי חניה, חללים טכניים ולמחסנים בשעור של 6 מ"ר לדירה.
9. אין חיוב בהיטל השבחה על השטחים המוספים מכח התמ"א.
10. קומה חלקית ששטחה 50% משטח קומה טיפוסית ויותר כקומת גג או בקומת העמודים המפולשת, תובא במנין מס' הקומות.
11. קומת עמודים מפולשת ללא בינוי קיים של 50% לפחות, ניתן להכלילה במנין מס' הקומות בבנין אך במקרה זה, לא ניתן להשלים הבניה מכח התמ"א בקומה זו. ככל שלא מביאים אותה במנין שטחי הבניה, ניתן להשלים הבניה תכניות אשר אושרו או בהיקף קומה טיפוסית מורחבת שמעל בניכוי שטחי הבניה הקיימים בבנין טרם הריסתו.
12. המועצה הארצית חוזרת וממליצה לועדות המקומיות להמשיך לקדם תכניות לפי סעיף 23 לתמ"א ומבהירה כי תכניות שאושרו או שיאושרו לפי סעיף 23, עומדות בתוקפן, בהתאם לקבוע בסעיף 23 לתמ"א.
13. הואיל ומדובר בתכנית מתאר ארצית, החלטת המועצה הארצית הינה בגדר של המלצה שיש להביאה לדיון ולאישור בממשלה וכי הנוסח הסופי המחייב יהיה זה שיפורסם בהתאם להחלטת הממשלה.