זוהי החלופה המועדפת. המדובר בהסכם שיתוף (עסקת קומבינציה) בין דיירי הבנין ליזם/קבלן חיצוני.

העסקה מתבססת על קבלת תמורה מוסכמת מהיזם/קבלן לדיירים כנגד מתן הרשאתם למימוש זכויות התמ"א בגג הבנין ובקומת העמודים המפולשת כפי שיובהר בהמשך.

בדרך זו, נמנעים הדיירים ממימון עצמי של הפרויקט והיזם נמנע ממימון מראש עבור רכישת זכויות הבניה.

מדובר בהסכם שיתוף כאשר 2 הצדדים יוצאים נשכרים:

הדיירים מקבלים תמורה למתן זכויות הבניה ליזם ואילו הוא מקבל לידיו פרויקט בר יישום ריווחי.

גם במקרה זה, תנאי יסוד למימוש הינו חיזוקו של הבנין נגד רעידות אדמה.

בנוסף לאפשרות להרחבת הדירות, תמ"א 38 מאפשרת תוספת 2 קומות עליונות חדשות במתווה הקומה הטיפוסית הקיימת או המורחבת שבבנין. מספר יחידות הדיור החדשות בקומות אלו, אינו מוגדר בהוראות התמ"א.

כמו כן, מאפשרת התמ"א סגירת השטחים הפתוחים שבקומת העמודים המפולשת שבכניסה לבנין לכל מטרה שהיא לרבות הקמת יחידות דיור נוספות.

התמ"א מאפשרת גם תוספת קומה עליונה חלקית בשטח של עד למחצית הקומה למטרת חדרי יציאה לגג של יחידות הדיור שמתחת או להקמת יחידות נוספות. במקרים בהם קיימת תכנית מפורטת לבניה על הגג הרי שהיקף הבניה המותר יהיה בהתאם לשטחי הבניה שעל פי התכנית המפורטת בלבד גם אם לא יגיעו לשטח מחצית הקומה. שטחים אלו, ייראו כחלק בלתי נפרד מהתמ"א לענין ההסכמות ומתן פטור מהיטל השבחה ומס שבח.

גם במסגרת הליך זה, ניתן להקים מרפסות שלא בהתאם לזכויות התמ"א כנזכר לעיל.

ראוי לציין, שגם הליך זה, יכול להתבצע ביוזמת הדיירים ובמימונם אך אינו מומלץ מכל היבט שהוא לאור מורכבותו.

לחלופה זו הכוללת תוספת יחידות חדשות נדרש רוב מינימלי של 66% מהבעלים הרשומים.

► חזור ל-"זכויות תמ"א 38 והחלופות המוצעות על ידה"

תמ"א 38 מאפשרת, לאחר חיזוקו של הבנין, להרחיב הדירות הקיימות כנזכר לעיל ולממש זכויותיה בהקמת אגף בשטח הקומות החדשות הניתנות להוספה בבנין, כנזכר בחלופה 3. לאור גודלם הקטן של החלקות, חלופה זו אינה ניתנת להגשמה אלא במקרים חריגים ומשכך חסרת ענין. גם למקרה זה, הואיל ומדובר בתוספת יחידות דיור, נדרש רוב מינימלי של 66% של הבעלים הרשומים.

► חזור ל-"זכויות תמ"א 38 והחלופות המוצעות על ידה"

חלופה זו מאפשרת את הריסתו של הבנין הקיים והקמתו מחדש על פי זכויות הבניה הקיימות בתכניות בנין עיר תקפות שחלות על החלקה ובתוספת זכויות תמ"א 38. למקרה זה תותר הקמת מרתף למטרת חניות. למרות שבמימוש חלופה זו ניתן להגיע לקווי הבנין המקלים של התמ"א, הייתי ממליץ לתכנן את הבנין החדש בהתאם לקווי הבנין הסטטוטוריים על מנת שלא לצופף את הבניה ולשמר את המרקם האורבני הקיים. רק כאשר ניצול זכויות הבניה אינו מתאפשר בקווי בנין אלו, ניתן להקטינם כברירת מחדל.

מטבע הדברים שחלופה זו צריכה לעמוד במבחן כלכלי בהתאם לסל זכויות הבניה ולעלויות הביצוע. כללית, על מנת שעסקה זו תהיה רווחית יש להקים בין 2.2 ל- 3 יחידות חדשות על כל יח"ד קיימת.

לדוגמא, על מנת שהריסתו של בנין קיים הכולל 6 יחידות דיור תשתלם כלכלית, תידרש הקמת בנין חדש הכולל בין 14 ל- 18 יחידות חדשות.

► חזור ל-"זכויות תמ"א 38 והחלופות המוצעות על ידה"

למקרה ולא ניתן לממש זכויות התמ"א בחלקה ולאחר שחוזק הבנין, מאפשרת התמ"א את ניוד הזכויות למימוש בחלקה אחרת. הליך זה מותנה בכך שליזם/קבלן חלקה נוספת אליה ניתן יהיה לנייד הזכויות. הליך זה הינו ארוך ומסורבל יחסית, הואיל ודורש הכנה ואישור תכנית בנין עיר מפורטת שבסמכות הועדה המקומית. הסיכוי ליישם חלופה זו הוא נמוך, אם בכלל.

► חזור ל-"זכויות תמ"א 38 והחלופות המוצעות על ידה"

סעיף מס' 23 בהוראות התמ"א מסמיך את הועדה המקומית לאפשר הכנת תכנית בנין עיר נקודתית ו/או על כל שטח השיפוט העירוני על מנת להשביח את זכויות הבניה ולהפכה לתכנית יותר כלכלית ואטרקטיבית. מדובר בהליך ארוך יחסית שבסמכות הועדה המחוזית.

לדוגמא, עירית רמת גן, יזמה בזמנו תכנית משביחה, אשר קבלה תוקף זה מכבר, המאפשרת הקמת קומה נוספת מעבר לזכויות התמ"א. עירית ראשון לציון הובילה מהלך הכולל אפשרות להכפלת זכויות הבניה ומס' הקומות שמימושה נעשה באופן חלקי או מלא על פי חוות דעת של שמאי מקרקעין.

► חזור ל-"זכויות תמ"א 38 והחלופות המוצעות על ידה"

1. חלה על בנינים שהוקמו עפ"י היתר בניה שהונפק לפני שנת 1980.
2. ניתנת ליישום בבנינים שעל חלקתם חלה תכנית בנין עיר המאפשרת הקמת מבנה בשטח העולה על 400 מ"ר ומעל ל- 2 קומות. (במנין הקומות תובא בחשבון קומת עמודים שבקומת הכניסה אך לא תיכלל קומת גג חלקית וקומות מרתף).
3. ניתנת ליישום גם בבנינים שנבנו על פי היתרי בניה שמועד הנפקתם מאוחר יותר והקטנים בשטחם ובמספר קומותיהם מהנזכר לעיל. במקרה אלו, יותר החיזוק בלבד ללא מתן התוספות והתמריצים הנלווים לעידוד ההליך.
4. נערכה חוות דעת על ידי מהנדס בנין הקובע כי הבנין אינו עומד בתקן ונדרש בו הצורך לחיזוקו. חוות הדעת, תלווה בחישובים סטטיים להצגת הפתרון ההנדסי המוצע לחיזוקו של המבנה.
5. הסכמת בעלי הזכות בנכס הרשומים בנסח הטאבו:
   • עבור ביצוע שינויים ברכוש המשותף בלבד, נדרש רוב של 51%.
   • לביצוע הרחבות יח"ד קיימות, נדרש רוב של 60%.
   • לביצוע תוספת יח"ד נוספות, נדרש רוב של 66%.
   • להריסת הבנין והקמתו מחדש עפ"י זכויות התב"ע והתמ"א, נדרש רוב של 80%

ראוי לציין, שבאותם המקרים בהם מובעת הסכמה חלקית בלבד, יידרש אישורו של המפקח/ת על הבתים המשותפים שבלשכת רישום מקרקעין כתנאי להנפקת היתר הבניה המבוקש.

6. אינה חלה על מבנים המיועדים להריסה מכח תכנית או מכח צו בית משפט.
7. בבנינים המיועדים לשימור, תיושם התמ"א בהתאם להוראות ומגבלות תכנית השימור.

מבוא

במאמר שלפנינו שענינו מימוש תמ"א 38 נבהיר מהם תנאי הסף ליישום התמ"א, היתרונות שבמימוש התמ"א, זכויות וחלופות התמ"א, הקשיים שבמימושה, הצעות והמלצות על מנת להקל על ההשמה ועוד.

תמ"א 38 הינה תכנית שיזמה המועצה הארצית לתכנון ולבניה. התוכנית נכנסה לתוקף במהלך שנת 2005 לאחר שאושרה ע"י ממשלת ישראל כחוק.