לאחר מלחמת המפרץ הראשונה בה נורו לראשונה טילים על ישובים עירוניים החליט פיקוד העורף על שינוי שיטת המיגון בבנינים. הואיל וההתרעות היו קצרות, וההגעה למרחב מוגן נדרשה להיות קצרה, החליט פיקוד העורף על שינוי שיטת המיגון שהיתה קיימת עד כה.
פתרונות המיגון החדשים נעשו באמצעות מרחבים מוגנים דירתיים (ממ"ד) או קומתיים (ממ"ק) במקום המקלטים המשותפים שבקומת הקרקע או במרתף הבנין.
הממ"ד התקני בראשית דרכו היה בשטח רצפה נטו בשעור של 5 מ"ר כשהו מהווה חלק בלתי נפרד מהדירה. לפיכך ההגעה איליו מיידית ויכול לשמש לכל מטרה בדירה למעט כמטבח, שרותים וחדר רחצה. פתרון אחר שאינו קשור לענינינו מאפשר הקמת חלופת ממ"ק שהינו חדר מוגן קומתי הממוקם באזור חדר המדרגות כשטח משותף בגודל המותאם למספר הדירות שבקומה.
בעקבות שינוי מדיניות זו שונתה אף שיטת חישוב שטחי הבניה ונקבע כי שטחי הממ"ד לא יכללו בשטחי הבניה העקריים אלא בנוסף כשטחי שרות בשעור של 7.50 מ"ר ברוטו לכל יחידת דיור.
בחלק מהמקרים נבנו הדירות עם ממדי"ם גדולים יותר בשטח של 9-12 מ"ר נטו על מנת שיוכלו לשמש כחדרי מגורים לכל דבר וענין.
לימים, לאור שהייה ארוכה של תושבי הצפון במלחמת לבנון השניה הגיע פיקוד העורף למסקנה כי הממ"ד קטן ועל כן הוחלט על הגדלתו ל- 9 מ"ר נטו המחושה כ- 12 מ"ר ברוטו.
באותם המקרים בהם הוקמו ממדי"ם בשטח של 9 מ"ר נטו לפחות בתקופה בה נדרשו ממדי"ם קטנים בני 5 מ"ר נטו בלבד הרי שניתן ולחלץ משטחי השרות את הפרש השטח ברוטו שבין ממ"ד גדול הקיים בפועל המחושב כ- 12 מ"ר ברוטו לשטחו של ממ"ד קטן המחושב כ- 7.50 מ"ר ברוטו בלבד. (12-7.50=4.50 מ"ר).
הפרש שטח זה בשעור של 4.5 מ"ר יוכל לשמש כשטח עיקרי לביצוע הרחבות ותוספות בניה.
לדוגמא:- בדירת 4 חדרים אחד מהחדרים הוקם כממ"ד בשטח של כ-9.8 מ"ר נטו למרות שבתקופה זו שטח ממ"ד תקני עמד על 5 מ"ר נטו בלבד וחושב במנין שטחי הבניה בשטח של 7.50 מ"ר ברוטו כשטח שרות. גם הממ"ד הנ"ל שהוקם בפועל למרות גודלו חושב בשטח של 7.50 מ"ר ברוטו בלבד. עם השינוי בתקן הממ"ד הפך הממ"ד הקיים ששטחו בפועל 9.80 מ"ר נטו לשטח של 12 מ"ר ברוטו.
לאור האמור לעיל יכולים בעלי הדירה ל"חלץ" הפרש שטח בשיעור של 4.50 מ"ר ולממשו לצורך הרחבת דירתם כשטח עיקרי לכל דבר וענין.
הליך זה של "ניוד" שטח שרות לעיקרי יעשה בהליך של הקלה דהיינו חשיפת הבקשה לציבור הדיירים ובעלי נכסים גובלים להתיחסות.
כמו כן, קיימת האפשרות ל"נייד" שטח עודף זה ממספר דירות בהסכמת בעליהן על מנת לנצלם בדירה מסוימת אחת. בהליך זה יש לסמן בתכנית הבקשה להיתר את הדירות מהן מנוידים השטחים, סימון הדירה אליה מבוקש הניוד, הגשת תצהיר חתום של בעלי הדירות באישור עורך דין בעת קליטת הבקשה במשרדי הרשות המקומית, עריכת פרסום ב-3 עיתונים ומסירת הודעות כתובות לבעלי הזכות בנכס ולבעלים גובלים.
ראוי לציין שההליך אינו זכות מוקנת ונתון לשיקול דעת חברי הועדה המקומית בתוקף הנסיבות בעת הדיון בבקשה.
לפי מיטב ידיעתי אם הבקשה להרחבת דירה על חשבון זכויות עודפות של ממ"ד באותה דירה ,בעקבות שינוי התקנות אנו מצריך פרסום הקלה ,
הייתי שמח לקבל מיכם מהוא לשון נוסח הפרסום עליו אתם מדברים
כמו כן רצוני לשאול אם בתקנון הבית המשותף נירשם שכל זכויות הבניה מוצמדות לדירה מס' 1
אשר גר בקומה העליונה ולדירתו מוצמד הגג , ובעקבות שינוי התקנות הוא רוצה לנצל את יתרת הזכויות שנותרו על הגג , מהוא נוסח פרסום ההקלה המבוקש ,
האם ניצול יתרת זכויות שנותרו זה הנוסח
או שיש לציין ניצול זכויות ממד שנותרו , והאים יש הבדל או חילוק למעשה
שלום רב
השאלות מעט כלליות וללא פרוט ואשיבך כמיטב יכולתי:
א. אשר ל"חילוץ" שטח ממ"ד הרי ככל שהוקם בזמנו בשטח של 9 מ"ר שטח רצפה נטו ויותר
העולה על 5 מ"ר שטח רצפה נטו עפ"י תקנת פיקוד העורף ואשר חושב בשטח של
כ- 7.5 מ"ר ברוטו כשטח שרות בנוסף לשטח העיקרי המותר
הרי שלאור שינוי תקנת פיקוד העורף לשטח ממ"ד נדרש של 9 מ"ר נטו המחושב כ- 12-12.5 מ"ר
ברוטו כשטח שרות כנ"ל. (השטח תלוי בתחשיב הרשות המקומית)
לפיכך ניתן לחלץ כ- 4.5-5 מ"ר. הואיל ומדובר בהמרת שטח שרות לשטח עיקרי נדרש פרסום כהקלה.
נוסח הפרסום ינ תן על ידי הרשות המקומית- אין נוסח אחיד.
יש להביא בחשבון שהמדובר בהקלה ולא בזכות מוקנת כך שיש שיקול דעת וועדה המקומית באישור
הבקשה בתוקף הנסיבות בעת הדיון.
ב. אשר לנוסח ניצול יתרת זכויות הבניה ע"י בעלים אחד כמופיע בנסח הטאבו הרי שלא בטוח בכלל שהדבר
דורש פירסום כהקלה. בהעדר פרטים לא אוכל לתת מענה מדויק לנ"ל. ובכל מקרה במידה ונדרש נוסח
פירסום יש לקבלו ברשות המקומית.
בברכה
איציק אטינגר, אדריכל ומגשר
שלום רב.
שאלתי היא האם ניתן לדעתך לממש את יתרת השטחים הנותרים מהחילוץ, ולהשאירם כשטחי שרות? כלומר: לבקשם במקום אחר בדירה כשירות.
במידה וכן, האם במקרה זה יש צורך בפרסום הקלה? שהרי ההקלה נועדה לשם הניוד משרות לעיקרי. ובמקרה שלי אני מעוניינת להשאירו כשרות.
אודה על תשובתך.
שלום רב
מחוסר נתונים אני מבין שהמדובר בחילוץ שטח ממ"ד שהוקם טרם עידן הממדי"ם בשטח של 9 מ"ר נטו לפחות ושחושב ב-4 מ"ר שטח שרות והיתרה כשטח עיקרי.
במקרה זה, ניתן לחלץ כ-12-12.5 מ"ר לפי הנחיות הרשות המקומית בהורדת 4 המ"ר שחושבו במקור ולהפכם לשטח שרות.
ומכאן שנוצרו 7.5 מ"ר של שטח עיקרי.
הליך זה של המרת שטח שרות לשטח עיקרי כנ"ל יעשה בדרך של הקלה למרות שבמקרה שלך השימוש החדש יהיה כשטח שרות
אך עצם יצירת האפשרות לקבלת שטח עיקרי נוסף בעקבות ההליך יעשה בדרך של הקלה.
בהערת אגב, מנסיוני, לא כל הרשויות מיומנות בהליך זה ועל כן הייתי מציע שתגישי את בקשתך להמרת השטח כמבוקש באופן תמים ללא שאלות מיותרות.
במידה ותידרשי לפרסום להקלה אל תתפלאי.
בהצלחה
איציק אטינגר, אדריכל