ברבים מהמקרים, נעשות פניות לדיירי הבנין למימוש תמ"א 38 על ידי גורמים הפועלים כמתווכים.

מטרתם העיקרית הינה להחתים את דיירי הבנין על הסכם למימוש התמ"א תוך קבלת אופציה לכך למשך תקופה.

מטבע הדברים שהסכמת הדיירים למתן האופציה מונעת מהם  מלנהל מו"מ מקביל עם יזמים אחרים לבדיקת הצעות אחרות בכל תקופת האופציה עליה חתמו ובודאי שלא להתקשר עם גורם אחר בתקופת זו.

לפיכך, על הדיירים לוודא בראש וראשונה שהמדובר ביזם/קבלן בעל כישורים מקצועיים מוכחים ובעל יכולת כלכלית להוציא אל הפועל את הפרויקט באחת מחלופותיו.

ההתקשרות עם אותו יזם/קבלן תהיה לכל מהלך הפרויקט ועד לסיומו גם כאשר מדובר בביצוע על ידי קבלני משנה כל עוד שהללו מופעלים על ידו ושהפעלתם אינה גורעת מאחריותו והתחיבויותיו כלפי הדיירים.

בחלק מהמקרים, אין מדובר ביזם/קבלן אלא במתווך אשר בכוונתו להעביר את ההסכם לגורם אחר ולהתנתק מהפרויקט כנגד קבלת עמלה כספית על העברתו.

 לאור האמור לעיל, על הדיירים לפעול כלהלן:

1. הסכם להתקשרות למימוש התמ"א יחתם אך ורק עם יזם/קבלן אשר ינהל ויבצע את הפרויקט מתחילתו ועד סופו.
2. ככל שתדרש הסכמת למתן אופציה הרי שתוגדר בזמן אשר יהיה קצר ככל שניתן ואשר תוגדר במילוי תנאים. ניתן להסכים על מועד הארכתה ככל שהיזם/קבלן פועל נמרצות לקידום הפרויקט ועומד בשלבי המימוש כמוסכם אך מתעכב מסיבות אובייקטיביות שאינן תלויות בו.
3. חתימת הסכם למימוש התמ"א שבין דיירי הבנין ליזם/קבלן תעשה לאחר הגדרת היקף הפרויקט, הצגת תכניות המתארות את היקפי הבניה ואופן מימושן, התחיבויות הצדדים למימוש הפרויקט, לוחות זמנים להליכי הרישוי והביצוע, ערבויות ביצוע ועוד. בכל מקרה, יש לקבוע מספר "דרכי מילוט" לביטולו של ההסכם ככל שהיזם/קבלן לא עומד בהתחיבויותיו באשר לעמידה בלוחות זמנים, לא מסוגל לקיים את התחיבויותיו לתוספות הבניה המוסכמות בחלקן או במלואן וכו'…
4. ההתקשרות תעשה אך ורק עם גורם אשר ינהל ויבצע את מכלול הפרויקט בכוחותיו הוא או האמצעות שותפים למימון הפרויקט או באמצעות קבלני משנה המופעלים על ידו אשר לא תמנע מאחריותו והתחיבויותיו של היזם/קבלן כלפיי דיירי הבנין.
5. למקרה של התקשרות עם חברה יזמית/קבלנית, יש לוודא שהחתימה על ההסכם נעשת על ידי בעלי השליטה בחברה המורשים לחתום בשמה.
6. יש להבטיח שהיזם/קבלן לא יוכל להעביר זכויותיו והתחיבויותיו מתוקף ההסכם שעם דיירי הבנין לכל גורם כלשהו אחר.

לאחר מלחמת המפרץ הראשונה בה נורו לראשונה טילים על ישובים עירוניים החליט פיקוד העורף על שינוי שיטת המיגון בבנינים. הואיל וההתרעות היו קצרות, וההגעה למרחב מוגן נדרשה להיות קצרה, החליט פיקוד העורף על שינוי שיטת המיגון שהיתה קיימת עד כה.

פתרונות המיגון החדשים נעשו באמצעות מרחבים מוגנים דירתיים (ממ"ד) או קומתיים (ממ"ק)  במקום המקלטים המשותפים שבקומת הקרקע או במרתף הבנין.

הממ"ד התקני בראשית דרכו היה בשטח רצפה נטו בשעור של 5 מ"ר כשהו מהווה חלק בלתי נפרד מהדירה. לפיכך ההגעה איליו מיידית ויכול לשמש לכל מטרה בדירה למעט כמטבח, שרותים וחדר רחצה. פתרון אחר שאינו קשור לענינינו מאפשר הקמת חלופת ממ"ק שהינו חדר מוגן קומתי הממוקם באזור חדר המדרגות כשטח משותף בגודל המותאם למספר הדירות שבקומה.

בעקבות שינוי מדיניות זו שונתה אף שיטת חישוב שטחי הבניה ונקבע כי שטחי הממ"ד לא יכללו בשטחי הבניה העקריים אלא בנוסף כשטחי שרות בשעור של 7.50 מ"ר ברוטו לכל יחידת דיור.

בחלק מהמקרים נבנו הדירות עם ממדי"ם גדולים יותר בשטח של 9-12 מ"ר נטו על מנת שיוכלו לשמש כחדרי מגורים לכל דבר וענין.

לימים, לאור שהייה ארוכה של תושבי הצפון במלחמת לבנון השניה הגיע פיקוד העורף למסקנה כי הממ"ד קטן ועל כן הוחלט על הגדלתו ל- 9 מ"ר נטו המחושה כ- 12 מ"ר ברוטו.

באותם המקרים בהם הוקמו ממדי"ם בשטח של 9 מ"ר נטו לפחות בתקופה בה נדרשו ממדי"ם קטנים בני 5 מ"ר נטו בלבד הרי שניתן ולחלץ משטחי השרות את הפרש השטח ברוטו שבין ממ"ד גדול הקיים בפועל המחושב כ- 12 מ"ר ברוטו לשטחו של ממ"ד קטן המחושב כ- 7.50 מ"ר ברוטו בלבד. (12-7.50=4.50 מ"ר).

הפרש שטח זה בשעור של 4.5 מ"ר יוכל לשמש כשטח עיקרי לביצוע הרחבות ותוספות בניה.

לדוגמא:- בדירת 4 חדרים אחד מהחדרים הוקם כממ"ד בשטח של כ-9.8 מ"ר נטו למרות שבתקופה זו שטח ממ"ד תקני עמד על 5 מ"ר נטו בלבד וחושב במנין שטחי הבניה בשטח של  7.50 מ"ר ברוטו כשטח שרות. גם הממ"ד הנ"ל שהוקם בפועל למרות גודלו חושב בשטח של 7.50 מ"ר ברוטו בלבד. עם השינוי בתקן הממ"ד הפך הממ"ד הקיים ששטחו בפועל  9.80 מ"ר נטו לשטח של 12 מ"ר ברוטו.

לאור האמור לעיל יכולים בעלי הדירה ל"חלץ" הפרש שטח בשיעור של 4.50  מ"ר ולממשו לצורך הרחבת דירתם כשטח עיקרי לכל דבר וענין.

הליך זה של "ניוד" שטח שרות לעיקרי יעשה בהליך של הקלה דהיינו חשיפת הבקשה לציבור הדיירים ובעלי נכסים גובלים להתיחסות.

כמו כן, קיימת האפשרות ל"נייד" שטח עודף זה ממספר דירות בהסכמת בעליהן על מנת לנצלם בדירה מסוימת אחת. בהליך זה יש לסמן בתכנית הבקשה להיתר את הדירות מהן מנוידים השטחים, סימון הדירה אליה מבוקש הניוד, הגשת תצהיר חתום של בעלי הדירות באישור עורך דין בעת קליטת הבקשה במשרדי הרשות המקומית, עריכת פרסום ב-3 עיתונים ומסירת הודעות כתובות לבעלי הזכות בנכס ולבעלים גובלים.

ראוי לציין שההליך אינו זכות מוקנת ונתון לשיקול דעת חברי הועדה המקומית בתוקף הנסיבות בעת הדיון בבקשה.

לא אחת, נשארת בחלקה יתרת זכויות בניה שלא מומושו בעת הקמת הבנין. יתרת זכויות בניה אלו, מטבע הדברים, שייכת לכלל בעלי הזכות בנכס בהתאם לרשום בנסח הטאבו של החלקה.

כאשר כל בעלי הנכס מעוניינים במימוש יתרת זכויות אלו הרי שההליך הינו פשוט כל עוד נעשה לטובת כלל הדיירים עפ"י חלקם היחסי בנכס כרשום בנסח הטאבו.

הליך זה יעשה על ידי הגשת בקשה לקבלת היתר בניה לרשות המקומית כשהיא חתומה על ידי כל בעלי הזכות בנכס.

לעיתים, מתבקשת הבקשה למימוש על ידי אחד מהבעלים בלבד אך בשיעור של חלקו היחסי בנכס. גם מקרה זה הינו רגיל ויעשה על ידי הגשת בקשה להיתר כנזכר לעיל בהסכמת שאר בעלי הנכס.

לעיתים, מבוקש ניצול יתרת זכויות הבניה הנ"ל על ידי אחד מבעלי הנכס בלבד. במקרה זה, בו מתבקש המימוש על ידי אחד מבעלי הנכס בשיעור העולה על חלקו היחסי, הרי שיש להמציא לרשות המקומית את הסכמת בעלי הנכס האחרים באופן חד משמעי הקובע שההסכמה תוביל לגריעת זכויות הבניה לטובת המבקש בלבד ושידוע לשאר בעלי הנכס שהויתור ימנע מהם את אפשרות המימוש העתידי ועל כן לא תהיה להם כל טענה ו/או תביעה בעקבות הליך זה. חתימות הסכמת בעלי הזכות בנכס תערך במתכונת של תצהיר אשר יאומתו על ידי עורך דין ויוצגו לרשות המקומית עם קליטת הבקשה במשרדי הועדה המקומית.

חתימות אלו על גבי התצהיר מבהיר לבעלי הזכות בנכס האחרים, בלשון שאינה משתמעת לשני פנים, את  עובדת ויתורם למימוש עתידי של יתרת זכויות הבניה על ידם.

בשנים האחרונות חלה התארגנות של קבוצות אנשים לבניה או לקניה במטרה להוזלת עלויות. התארגנות זו נעשת ב-2 מישורים:

קבוצת רכישה נדלני"ת – שהינה התארגנות של קבוצת אנשים במטרה לבניית מבנה מגורים במטרה להוזיל את עלויות בנייתה ואף אפשרות לבחירת השכנים בנכס. התארגנות זו מאפשרת חסכון במיסוי כגון: פטור ממס ערך מוסף על רכישת הקרקע, אגרות ומס רכישה מוזל. בצורה זו הקבוצה רוכשת את המקרקעין, יוזמת את תכנון הפרויקט, הוצאת היתר בניה ומימון הביצוע עד להשלמתו. בהתארגנות זו קיימת סכנה בעצירת התשלומים על ידי אחד מחברי הקבוצה. על מנת להבטיח רצף ההליך יש להבטיח נשיאה בנטל הכספי על ידי כל חברי הקבוצה בכל מהלך הביצוע. ניתן להבטיח מהלך זה באמצעות התקשרות עם בנק לקבלת ליווי בנקאי פיננסי המבטיח התשלום  למקרה ואחד מחברי הקבוצה אינו עומד בהתחיבויותיו הכספיות. ליווי זה יחויב בשיעבוד הנכס כבטחון לבנק. כמו כן יש לבדוק עם רשויות המס כשרות העיסקה שאכן מדובר ברכישת מגרש כשאחריה הזמנת שרותי בניה מקבלן מבצע.

יתרון נוסף בהתארגנות זו הינה קבלת פטור מהיטלי השבחה ככל שקיימים לכל אחד מחברי הקבוצה במידה והחבר יצהיר שיתגורר בדירה למשך 4 השנים הקרובות מיום כניסתו לדירה, שלא תימכר ולא תושכר במהלך שנים אלו.

קבוצת קנייה – הינה התארגנות של קבוצת אנשים במטרה לרכישת דירות מחברת בניה במטרה להוזיל עלותן תוך ניצול היותם קבוצה-"מועדון צרכנים".

סביר להניח שבמצב דברים זה, חברות הבניה יהיו מוכנות להעניק הנחות לקבוצה עקב חיסכון עלויות הכרוכות בשיווק דירות באופן פרטני, במימון

הבניה ובהבטחת ממכר מסיבי של כל הפרויקט או מרביתו. סביר להניח שבעיתוי זה החברות יגלו נדיבות בשיפור והרחבת המפרטים הטכניים של הדירות על מנת להקל על הוצאה לפועל של מכירת מספר דירות רב בו זמנית.

בקניית דירה מיד שניה יש לבדוק ולהקפיד:

• הזמנת נסח הטאבו בה רשומה הדירה לוודא הבעלות עליה. שהמוכר אכן רשאי ומוסמך למכרה ולהעבירה לרשותכם. הזמנת הנסח יכולה להעשות על ידי הגשת בקשה המוגשת במשרדי לשכת רישום המקרקעין (טאבו) או באמצעות הטלפון או באמצעות האינטרנט.
• בחלק מהמקרים, מעיון בנסח, יופיעו רישומי הערות אזהרה בגין לקיחת משכנתא, שעבודים, צוי הריסה, חובות וכו' אותם נדרש להסיר עם העברת הנכס על שימכם. בדיקה זו מומלץ לבצע במקביל גם ברשם המשכונות.
• לוודא התאמת שטחי הבניה להיתרי הבניה. קיימים מקרים בהם נעשו תוספות ושינויים בדירה הטעונים בהיתרי בניה שלא הוצאו ולפיכך מעמדם אינו חוקי. יש לוודא שכל המוצע למכירה אכן נכלל ברישום הדירה בטאבו שבסמכות המוכר למכרו. לדוגמא, שטח בחצר המשמש את המוכר כחניה או כמשטח ישיבה שאינם נכללים כהצמדות לדירה הנמכרת אינם מהווים חלק מהדירה ואין למוכר הסמכות למכרם הואיל ונכללים במסגרת שטח הרכוש המשותף.
• בדיקת המצב התכנוני בסביבה. האם ניתן לממש תמ"א 38 בבנין או בבנינים גובלים העלול להשפיע על איכות החיים. האם קיימות תכניות המאפשרות תוספות בניה בבנין. מהן תכניות הבניה במגרש/ים ריק/ים גובלים ועוד. מידע זה ניתן לקבל במשרדי הועדה המקומית בה כלול הנכס.
• בדיקת מצבה הפיסי של הדירה: סדיקות, רטיבויות, איכות הבניה, הכניסה לבנין, חדר המדרגות, חזותו החיצונית של הבנין, אחזקת הבנין, מושקעת וכו' המשפיעה על מחירה אם בכלל.

בכל מקרה, יש להפעיל ולהיוועץ בעלי מקצוע מיומנים: עורכי דין ומהנדס/אדריכל לבדיקת חוקיות העיסקה ומצבה התכנוני והפיסי של הדירה. אין לחתום על כל מסמך ללא קבלת אישור אנשי המקצוע הנ"ל לרבות חתימה על זכרון דברים המהווה חוזה לכל דהר וענין על כל המשתמע מכך.

המדובר ב-2 חלקות גובלות בגבול משותף. בחלקה אחת קיים מבנה קטן אשר נבנה על פי היתר בניה שקדם לשנת 1980 ולפיכך, בחלקה זו ניתן לממש את זכויות הבניה שעל פי תכניות בנין עיר החלות על החלקה ובתוספת זכויות הבניה שעל פי תמ"א 38 . החלקה השניה הינה חלקה ריקה ללא בנייה כל שהיא ולכן ניתן לממש בה את זכויות תכניות בנין העיר החלות על החלקה בלבד. במקרה זה, מומלץ, בשלב ראשון, על הליך של איחוד 2 החלקות לחלקה אחת. זהו הליך קצר יחסית שבסמכות הועדה המקומית בלבד. עם סיום הליך ראשון זה, מתקבלת חלקה אחת גדולה עליה עומד בנין המזכה באפשרות לישום התמ"א. בשלב השני תוגש בקשה להיתר בניה למימוש תמ"א 38 בחלופת "פינוי-בינוי". מימוש התמ"א בחלופת זו על ידי הריסת הבנין הקיים והקמתו מחדש על בסיס זכויות הבניה החלות מכח תכניות בנין עיר החלות על החלקה הגדולה שאוחדה ובתוספת זכויות התמ"א הופכת להיות אטרקטיבית לאור ההיתכנות הכלכלית הרבה.

מאידך גיסא, שטח החלקה כתוצאה מאיחוד שתי החלקות "מייצר" זכויות בניה תבעיו"ת נדיבות הן באשר להיקף שטחי הבניה והן למספר יחידות הדיור ומאידך גיסא הופך חלקת מקור נטולת זכויות תמ"איות לחלוטין לחלק מחלקה חדשה המניבה זכויות אלו.

למקרה ובשתי החלקות הגובלות קיימים בנינים, כאשר בחלקה אחת הבנין נבנה על פי היתר שהונפק לפני שנת 1980 הזכאי למימוש תמ"א 38 ובחלקה השניה קיים בנין שנבנה בהיתר מאוחר יותר שאינו נהנה מזכויות אלו, מומלץ על ההליך הבא למיצוי מיטבי של זכויות הבניה:

• שלב א' – בקשה להיתר להריסת הבנין הקיים שנבנה על פי היתר שהונפק לאחר שנת 1980 שיהפוך את החלקה לריקה.
• שלב ב' – איחוד 2 החלקות לאחת כמתואר לעיל.
• שלב ג' – בקשה למימוש תמ"א 38 בחלופת "פינוי-בינוי" על בסיס הבנין הישן בחלקה החדשה הגדולה שאוחדה.

במהלך זה, יש להבטיח שיתוף פעולה של הרשות המקומית להריסת המבנה ואיחוד החלקות על מנת שלא יווצר מצב של הריסת בנין קיים ללא הבטחת הרשות לאיחוד החלקות בהמשך.

חלק לא מבוטל מהבקשות לקבלת היתרי בניה כוללות הקלות שבסמכות ועדות התכנון לאשרן. מיגוון ההקלות נסקרו ונדונו בפוסט קודם שהעלתי לבלוג.

כידוע, סטיה מתכנית מחויבת בהליך של הקלה בכפוף לעריכת פרסום הבקשה על מנת לחשיפתה לציבור להתיחסות. ככל שמוגשת התנגדות לבקשה, גם אם תדחה על ידי ועדות התכנון בסיומו של דבר, בהעדר נימוקים מוצדקים, הרי שההליך החוקי הנדרש לדיון בהתנגדויות אלו בועדה המקומית ובועדת הערר כרוך בביטול זמנים ועיכוב הליכי הרישוי של כ-3-4 חודשים.

ועל כן, במידה וההקלה אינה מחויבת לתכנון הראשוני הנני ממליץ לבקש הבקשה ב-2 שלבים: בשלב א' להגיש הבקשה לקבלת היתר בניה לכל מכלול הבניה התואם להוראות התכנית הראשית החלה על חלקת המבקש ולסיימו בקבלת היתר בניה. בשלב שני להגיש בקשה נוספת הכוללת את ההקלה/ות המבוקשות.

בצורה זו, מתקבל היתר בניה שעל פיו ניתן לקדם את התכנון לכלל תכניות ביצוע בהליך קצר יחסית, לערוך מכרז והתקשרות עם קבלן מבצע שיתחיל בעבודות באתר.

הואיל וחלק מההקלה/ות אינו מהווה חלק משמעותי של מכלול העבודה הרי שהשיהוי שבאישורו אינו מעכב את הליכי הבניה ועל כן רצוי ומומלץ לפצל את הבקשה ל-2 שלבים. להלן אציין בפניכם מספר סוגי הקלות לדוגמא שניתן לדחותן למועד נפרד: הקלה להקמת סככת חניה בהפרדה מהבנין הראשי בסטיה מקווי הבנין, תוספת בניה בשעור של 6% המתוכנן בקומה עליונה או בכל מקום אחר אשר בשלב ראשון ניתן לקיזוז ולהשלמה בשלב השני, הקלה בקווי הבנין לצורך הקמת בריכת שחיה המנותקת מהבנין, הקלה להגדלת מספר הדירות כל עוד ניתן להציג בבקשה  הראשונה דירה אחת גדולה אשר בהמשך תבוקש חלוקתה על בסיס ההקלה ועוד.