מרבית הנושאים שהועלו בפרק הקודם המתיחס לרכישת חלקה/מגרש תקפים גם למקרה זה. להבדיל מבעלות המדינה על חלקות/מגרשים הנשארת ללא שינוי,  הרי שבבניה רוויה (בתים משותפים) מעבירה המדינה את הדירות שהיו בבעלותה לבעלות הדיירים.

כללית

מטבע הדברים, גובה התקציב העומד לרשותנו הינו גורם מרכזי בהחלטתנו על רכישת דירה חדשה. בדרך כלל, הרוכשים ייעזרו במשכנתא בנקאית למימון העסקה. גובה המשכנתא הינו חלקי ועל הרוכשים לממן חלק לא קטן מכיסם כבר בתחילת ההליך. בשוק קיימות משכנתאות במגוון מסלולים לקביעת שיעור אחוזי הריבית ואופן ההצמדה. מאחר ומדובר בסוג של הלוואה ארוכת טווח, מן הראוי להיוועץ עם יועצי השקעות באשר לבחירת מסלול המשכנתא, גובה ההחזר החודשי ביחס לגובה הכנסות הרוכשים, האפשרות לעבר ממסלול למסלול, אפשרות פירעון המשכנתא טרם מועד פירעונה ללא קנס ועוד.

יש להבדיל בין 3 מקרים: רכישת דירת יחיד ראשונה, החלפת דירה יחידה קיימת בחדשה משודרגת או בקניית דירה למטרות השקעה. בכל אחד מהמקרים קיימת האפשרות לרכישת דירה חדשה מקבלן או דירה יד שניה.

סוגי הדירות

קיימות מספר סוגי דירות: דירת "סנדוויץ'" קונבנציונאלית, דירות גן להן צמוד שטח קרקע, דירת גג-פנטהאוז הממוקמת על גג הבנין והכוללת מרפסת/ות גג, דירה שמתחת לגג הצמוד לה עליו בנוי חדר יציאה לגג ממנו ניתן לצאת ולהשתמש במרפסות גג ודירות רב מפלסיות-דופלקס או טריפלקס עם מדרגות פנימיות. כמובן שלכל דירה מחיר משלה.

גודל הדירה

השיקול המרכזי בבואנו לרכוש דירה הינו גודלה שיהיה מותאם לצרכי המשפחה. הגודל יתבטא בשטחה הפיסי במ"ר ובמספר החדרים הכלולים בה.

מיקום

שיקול נוסף יהיה באשר למיקומה. בסמיכות למקום העבודה, בסמיכות לקרובי משפחה/חברים, בסמיכות למוסדות חינוך מומלצים, בהרחקה מצירי תנועה סואנים, רצון למגורים באזור כפרי וכו'. התקציב יכתיב לנו את מיקומה וככל שיהיה גדול, תינתן גמישות רבה יותר בבחירה, לרבות באזורי ביקוש. מגבלה בתקציב תוביל לקניה בפריפריה- בערי לווין הנושקות לערים גדולות, באזורים כפריים ואזורים בהליכי פיתוח.

דירת יחיד ראשונה

קניית דירה ראשונה, תהיה בדרך כלל קטנה בשל מגבלות תקציביות והצרכים המשפחתיים המצומצמים של המשפחה הצעירה. תיאורטית, ניתן לרכוש דירה במסגרת פרויקטים לזוגות צעירים. מדובר בבניה על קרקעות מדינה

המחושבות בעלות נמוכה, ומכאן שיווקן לזכאים במחיר הנמוך משמעותית ממחירי השוק. לצערנו, מזה תקופה ארוכה שמשרד השיכון ממעט בבניה זו. עם הקריטריונים הקיימים היום לזכאות, הסיכוי לרכישה זו נמוך, אם בכלל.

רכישת הדירה הראשונה תשמש בבא העת כמקפצה לרכישת דירה משודרגת מרווחת יותר העונה לצרכי המשפחה המורחבת ובמיקום טוב יותר.

בעיתוי זה, מטבע הדברים שהפשרות תהיינה רבות ועל כן, יש מקום למחשבה לרכשה דווקא באזור מתפתח אשר יעלה את ערכה ביום מכירתה עקב פיתוח השטח.

דירה שניה

קניית דירה שניה, תיעשה ביתר כובד ראש. מכירת הדירה הקיימת מקלה על מימון הדירה החדשה ולפיכך מקטינה את הפשרות הרבות שנעשו בעת רכישת הדירה הראשונה. סביר להניח שגם במהלך זה תזדקקו לקבלת משכנתא לצורך המימון.

דירה חדשה או יד שניה

שיקול נוסף הינו קניית דירה חדשה מקבלן או דירת יד שניה. קניית דירה חדשה תהייה יקרה יותר הואיל וכוללת מע"מ, כל שינוי או תוספת בבניה יחויבו כספית ע"י הקבלן, הדירה שתימסר תהיה "ערומה" ללא גופי תאורה, ריהוט, מטבח מינימלי וכו'. יחד עם זאת, לעיתים רצון הקבלן להבטיח את הבניה על ידי מכירת הדירות "על הנייר" בשלב התחלתי של הבניה, יאפשרו את הוזלתן או העלאת המפרט הטכני שלהם. בכל מקרה, יחד עם המיקוח על מחיר הדירה, מומלץ לגבש את הצרכים והרצונות למימוש בדירה ובהתאם לכך לנהל משא ומתן עם הקבלן לאופן חלוקתה, לעריכת תוספות, שדרוג מפרטים וחומרי גמר, כמויות וכו', טרם חתימת החוזה. לאחר חתימת החוזה, תהפכו ל"שקופים" וכל שינוי או תוספת יחויב כספית ובמקרים מסוימים אף ידחה על ידי הקבלן. עליכם להביא בחשבון, שבדרך כלל, הקבלן לא יאפשר לכם הכנסת בעלי מקצוע מטעמכם בטרם מסירתה לכם כגון: נגרים, אנשי מיזוג אויר ואחרים.

קנית דירה בבנין חדש תבטיח תכנון וחזות בנין עכשוויים, פתרונות מיגון ועמידות בתקן נגד רעידות אדמה, חניה או שתיים לרבות מחסן הצמודים לדירה הנרכשת, פיתוח אינטנסיבי של החלקה הכולל שבילים, גדרות ושטחים מגונים, מעלית/יות מודרניות תקניות, סידורי הנגשה לבעלי צרכים מיוחדים וכו'.

בקניית דירה יד שניה קיימים היתרונות הבאים: בדרך כלל עלותה נמוכה מחדשה, אין תוספת עלויות במחירה עד ליום מסירתה כפי שסוכם מראש, מועד קבלת החזקה בדירה ידוע במדויק בעת חתימת הסכם המכר, אין מקום לדמיון ו"כל הסחורה" מונחת על המדף לעיני הרוכש לטוב ולרע, במקרים רבים המוכרים ישאירו ארונות קיר ומזגנים בדירה, בדירה משופצת המטבח וחדרי הרחצה בגימור מודרני ולמעשה ניתן להתחיל ולהתגורר בדירה מיידית עם קבלתה.

לעיתים, יש ענין ברכישת דירה שדווקא מצב תחזוקתה ירוד אך בעלת פוטנציאל באשר למיקומה, לגודלה, כיווני אויר וכו'. סביר להניח שבמצב דברים זה, עלות הדירה יהיה נמוך ממכירה הרגיל ובהפרש זה יבוצע שיפוץ הדירה שיתאים אותה לצרכי הרוכשים.

מיקום בקומות הבנין

קניית דירה בקומה עליונה בבנין קיים ללא מעלית יוזיל את מכירה אך מהווה שיקול נוסף חשוב לעצם קנייתה. במידה וניתן יהיה להוסיף מעלית בחדר המדרגות יעלה ערכה בהתאם. הליך זה מותנה בהסכמת 66% מהדיירים הרשומים כבעלי הנכס ובהוצאת היתר בניה לשם הקמתה, כאשר מרבית מימון עלות הקמתה תחול על דיירי הקומות העליונות.

קניית דירה בקומה עליונה תחת גג הכלול במסגרת הרכוש המשותף תהיה חשופה לרטיבויות מי גשם במידה ואיטום הגג לא יעשה באופן מקצועי ובזמן  וכן תהיה חמה יחסית לאור התחממות הגג שמעליה במהלך היום.

רכישת דירה בקומה עליונה עם קטע גג הצמוד לדירה, עליו ניתן להקים חדר יציאה לגג, תעלה את ערכה עבור פוטנציאל זה. ראוי לציין שבמידה והרוכשים ירצו לממש זכות זו, יביאו בחשבון עלות כספית נוספת עבור קבלת היתר בניה לכך, להתמודד עם התנגדויות שכנים במידה ויהיו ולממן כמובן את הבניה, לרבות השינויים המתבקשים בדירה לצורך חיבורה לחדר זה.

כללית, ככל שהדירה ממוקמת בקומה גבוהה יותר מכירה עולה אך בתנאי להימצאותה של מעלית נוסעים.

חניה

שיקול נוסף וחשוב בעיקר במגורים בסביבה עירונית הינו המצאותה של חניה הצמודה לדירה. באזורים מסוימים, קיים קושי במציאת חניות ציבוריות במהלך היום ובעיקר משעות הערב מצב ההולך ומחמיר עם השנים. הפתרונות "הירוקים" להסעות המונים בתחבורה ציבורית זמינה ויעילה עדיין רחוקים מהגשמה, אם בכלל. הפתרון לשימוש באופניים הינו דחוק ומוגבל ובעיקר פופוליסטי ולא מתאים למזג האוויר הישראלי החם והלח. היעדר מקום חניה הינו פגם רציני המקשה בתפקוד היומיומי ומוריד את ערכה של הדירה באופן משמעותי.

מצבו הכללי של הבנין

על הרוכש לשקול בבואו לרכוש הדירה, מצבו הכללי של הבנין, השטח המשותף הכלול בחצר הבית, חדר המדרגות וכו'. ככל שמצבו מוזנח יותר, תהיה לכך השפעה על מחיר הדירה. יחד עם זאת, במידה והדיירים מתכוונים לשפץ את הבנין ביוזמתם ובמימונם או להוביל מהלך למימוש תמ"א 38 הכולל את שדרוג הבנין באמצעות יזם חיצוני, הרי שפעולה זו תעלה את ערך הדירה.

למספר הדיירים בבנין או מספר הכניסות בבנין השפעה על ערך הדירה. ככל שמספרם גבוה יותר הרי שמחירה יפחת. בהכללה, המציאות מלמדת שרמת אחזקת הבנינים הכוללים מספר דיירים וכניסות רב הינו נמוך מהמקובל.

כיווני אוויר

יש להביא בחשבון את כיווני האוויר בדירה ומספרם. קיימות דירות "סנדויץ" בעלות 2 כיווני אוויר בלבד, בהן כמות האור והאוויר מוגבלים לעומת דירות בעלות 3-4 כיוונים מוארות ומאווררות היטב. משטר הרוחות בארץ הינו צפון- מערב, מערב ודרום- מערב. דירה שמרבית חזיתה למזרח תחשב לדירה שאינה מאווררת.

זכרון דברים

קבלת ההחלטה לקנית דירה מסוימת והסכמה עקרונית של המוכר והקונה על קנייתה, תוביל לעריכת זכרון דברים או הסכם מכר. חשוב לציין שכוחו של זכרון דברים הינו כשל חוזה לכל דבר וענין בסעיפים הכלולים בו. על כן, אין להקל ראש בעריכתו ואין לבצעו באופן עצמאי אלא לאחר קבלת יעוץ משפטי.

הסכם מכר

מומלץ שלצורך עריכת החוזה ייוצגו הצדדים בנפרד על ידי עו"ד המופעל מטעמם.

בחוזה המכר יצוינו פרטי הצדדים, רצונם לביצוע העסקה, תאור הנכס, מחיר התמורה ושלבי התשלום, חובת תשלום כל החובות, המיסים וההיטלים החלים על הנכס על המוכר עד למועד מסירתה לרוכש, פרטי ריהוט ומזגנים ואחרים הנשארים בדירה לטובת הרוכשים, מתן יפוי כח המוכרים לרוכשים להבטחת רישום הדירה על שמם עם העברת מלוא התמורה על הדירה וכו'.

כבטחון, עם חתימת ההסכם, מומלץ לרשום הערת אזהרה בלשכת מרשם המקרקעין לטובת הקונים בדבר הרכישה. יש להבטיח שכל תמורה האמורה לעבור למוכרים תעשה במועד המוסכם שבהסכם המכר ובכפוף להתחייבויות המוכר.  במידה והמוכר לא המציא לקונה את אישור הרשות המקומית להעברת הדירה על שמו עד למועד התשלום האחרון המוסכם, יופקד סכום זה בידי צד ג' עד למועד המצאתו.

מס שבח

עם חתימת חוזה המכר, חלה חובת דיווח על העסקה למס שבח תוך פרק זמן הנקוב בחוק. חובת הדיווח תחול גם על דירות יחיד אשר עמדו בקריטריונים ונהנים מפטור. אי דיווח על העסקה מהווה עבירה שיש עימה סנקציות.

החיוב במס שבח חל על המוכר, אך על הקונה לוודא תשלומו ואף להפקיד חלק מהתמורה בגובה החיוב הצפוי בידי נאמן עד למועד פרעונו או לוודא קבלת פטור מחיובו.

אישור הרשות המקומית לרישום

על המוכר, חלה חובת המצאת אישור הרשות המקומית על העדר חובות כתנאי לביצוע רישום הדירה על שם הקונה. כל עוד לא הומצא אישור זה, תועבר יתרת התמורה לנאמן עד להמצאתה. עם קבלת אישור זה ותשלום מלוא התמורה עבור הנכס, באפשרות עו"ד הקונה לבצע רישום על בסיס יפוי כח שקיבל בזמנו מהמוכר.

דירה מושכרת

קיימים מקרים שהדירה העומדת למכירה מושכרת. במקרה זה על הקונה לוודא שחוזה השכירות הינו רגיל ולא מוגן. באפשרותו לרכוש את הדירה עם השוכר ובהתאם לתנאי חוזה השכירות יהנה משכר הדירה מיום קבלת החזקה בדירה.

באפשרות הצדדים לקבוע מועד מסירת הדירה בתום מועד חוזה השכירות ובכך תובטח לקונה קבלת נכס נקי.

קיומה של משכנתא

קיימים מקרים שעל הדירה רובצת משכנתא. במקרה זה על המוכר להבטיח סילוקה בשלב ראשון על ידי העברת חלק מהתמורה שבגובה יתרת המשכנתא ישירות לבנק למשכנתאות כנגד הסרתה.

דירה למטרת השקעה

קניית דירה למטרות השקעה יכול להיות אפיק מענין בעיקר בתקופה של צמיחה מועטת במשק ומשבר בשוק ההון. השיקולים במקרה זה יהיו בראש וראשונה שיעור התמורה הצפוי מדמי השכירות ביחס להשקעה שבקניית הנכס, מיקומה באזורי ביקוש שיאפשרו השכרתה באופן רציף, מצב פיסי סביר המונע מטרדים מצד השוכר למשכיר, בדיקת היתכנות לשיפוץ הבנין או למימוש תמ"א 38 אשר יהפכו את הבנין לאתר בניה שיביא להפחתה בדמי השכירות או בקושי להשכרתה במהלך העבודות וכד'.

לסיכום, מדובר בצעד משמעותי הכרוך בעלות גבוהה ועל כן יש לשקול היטב את הצעדים טרם קבלת החלטה.

חובה עליכם להיות מלווים על ידי בעלי מקצוע מיומנים. האחד הבקי בתחום הבניה, אדריכל או מהנדס והשני עורך דין האמור להבטיח את זכויותיכם בעסקה.