תקציב
במרבית המקרים, השיקול המרכזי בהחלטה לרכישת נכס נובע מהתקציב העומד לרשותנו. ככל שהסכום יהיה גדול יותר, מרווח האפשרויות גדל והפשרות קטנות. עלות הנכס נקבעת בראש וראשונה מהיצע וביקוש. בתקופות של שפל/מיתון כלכלי ערך הנכסים יורד והמוכרים גמישים במחיר הואיל ומתקשים במכירה. יש להביא בחשבון שבמצב דברים זה, גם הקונה ייתקל בבעיה דומה בעת מכירת הנכס שבבעלותו הבא לממן את הקניה החדשה. מצב של צמיחה במשק אך עם שוק הון לא יציב ולא ריווחי יגרמו להעלאת ערך הנכסים הואיל והופך לאפיק השקעה אטרקטיבי.
להלן מספר גורמים המשפיעים על עלות הנכס:
יש להבדיל ברכישת חלקה/מגרש "בתול" בלתי מבונה או במגרש עליו קיים בנין. לכל אחד ממקרים אלו תהיה עלות שונה כתוצאה מהמצאות הבניה. ככל שהבנין הקיים הינו חדש יותר, בתכנון מודרני עם מימוש מלוא זכויות הבניה ועונה על צרכי הקונה הרי שעלות הנכס תהיה גבוהה יותר משמעותית. למקרה והבניה הקיימת היא ישנה יש לראות בקניה את רכישת הנכס כחלקה/מגרש בלבד כיוון שהבנין הקיים עתיד להיהרס. יחד עם זאת, הואיל והמוכר התגורר בבנין זה, מטבע הדברים שיביא אותו בחשבון הערכת שווי הנכס. היתרון היחיד במקרה זה הוא שעם בניית הבנין החדש תחת הקיים, יזוכה הקונה מתשלום אגרות בניה והיטלי פיתוח בשיעור ששולם בזמנו על ידי המוכר בעת קבלת היתר הבניה.
למיקום החלקה/מגרש השפעה רבה על עלותו. ככל שהוא ממוקם בסמוך למרכז עירוני או בעיר כמו שכונת נוה צדק בת"א, בשכונת יוקרה, בשכונה הכוללת מבנים צמודי קרקע בלבד בה נשמרת הפרטיות, ריחוק מבתים משותפים המשקיפים על הנכס, בשכונה הכוללת פיתוח שטח אינטנסיבי עם מוסדות ציבור איכותיים, ריחוק ממקורות רעש כגון: צירי תנועה ראשיים, תחנת אוטובוס סמוכה, בתי ספר, מוסדות ספורט פתוחים, ריחוק מאנטנות סלולאריות ועוד.
לזכויות הבניה החלות על החלקה/מגרש שעל פי תכניות בנין העיר, השפעה ישירה על ערכו. ככל שהזכויות נדיבות יותר, יעלה ערך המקרקעין בהתאם.
ערכם של חלקה/מגרש רגולריים שיחס אורכם לרוחבם מאפשר חופש תכנוני וכן שגבולותיהם מקבילים יהיה גבוה יותר מחלקה/מגרש שצורתם כטרפז או כמשולש או שהינם צרים וארוכים המגבילים את התכנון. עלותה של חלקה יהיה גבוה יותר מעלותו של מגרש הממוקם בחלקה הכוללת מספר שותפים. התלות בשותפים ביישום מהלכים מסוימים מפחית בערך המגרש ביחס לחלקה שבאותו המקום ובאותו השטח.
שטח החלקה/מגרש ישפיע, מטבע הדברים, על ערכם. כידוע, זכויות הבניה הניתנות למימוש בחלקה/מגרש, נגזרות משטח החלקה/מגרש. ככל ששטחם גדול יותר הרי שניתן יהיה לבנות עליהם מבנים גדולים יותר.
הפקעה לצרכי ציבור, ככל שקיימת מכח תכנית בנין עיר, שטרם מומשה על ידי הרשות תוריד את ערך הנכס הואיל ושטח החלקה יקטן ומכאן שזכויות הבניה יפחתו בהתאם.
לבעלות הנכס השפעה על ערכו. בעלות פרטית על חלקה מייקרת עלותה הואיל וכל מהלך היזום על ידי בעליה אינו מותנה בהסכמת גורמים אחרים. ברבים מהמקרים הבעלות הינה של המדינה באמצעות מינהל מקרקעי ישראל, קק"ל, רשות הפיתוח, או הימנותא. במקרה זה בעל החלקה/מגרש הינו במעמד של חוכר על פי חוזה חכירה שלו עם מוסדות אלה.
מצב זה יפחית את ערכו של הנכס בכ-10% הואיל וכל פעולה במקרקעין תחויב בהסכמת הנ"ל כשבחלק מהמקרים כרוכה בתשלום דמי הסכמה.
ראוי לציין שמגרש בבעלות פרטית הכלול בחלקה פרטית, בה מספר שותפים, קיים לא אחת הצורך בקבלת הסכמתם למהלכים מסוימים.
קיים מרכיב לא רציונאלי המשפיע על ערך הנכס המכונה על ידי "מקדם הסנובה". קיימים מקרים בהם הנכס ממוקם בשכונת יוקרה או בסמיכות לשכן ידוען: פוליטיקאי, סלבריטאי, וכו', שרק "הכבוד" לגור בה או בסמיכותם מעלה את ערך הנכס.
מומלץ להיוועץ עם מתווכים הפועלים בסביבות הנכס כדי לקבל את חוות דעתם לגבי שווי הנכס המקובל באזור ולקבל מידע לגבי עסקאות דומות שנעשו באזור בממכר נכסים שווי ערך.
מיקום
בחירת המיקום הינה שיקול מרכזי נוסף המושפע מהגורמים הבאים:
- הרצון לגור בסמיכות לקרובי משפחה.
- הרצון למגורים בסמיכות למרכז עירוני או במרחב הכפרי.
- מגורים בקרבת מקום העבודה.
- מגורים בסביבות מוסדות חינוך מומלצים.
- מגורים נגישים לפתרונות תחבורה ציבורית זמינים.
- ריחוק ממטרדי רעש אפשריים: צירי תנועה סואנים, מסילת ברזל סמוכה, מוסדות חינוך וספורט עם מגרשי פעילות פתוחים, קרבת שדה תעופה וכו'.
- יחד עם זאת, כאשר הרכישה הינה בין השאר למטרות השקעה הרי שדווקא מקרקעין הנמצאים באזור פחות מפותח אך עם פוטנציאל, יביא בסיומו של יום להעלאת ערכו בעתיד. כמו כן, רכישת חלקה חקלאית, שעל פי תכניות המתאר התקפות, מיועדת לבניה כלשהי יניב פירות בשלב כלשהו.
- מסיבה זו, יש לבדוק אפשרות השכרת הנכס או למטרות חקלאיות ככל שמדובר בחלקה חקלאית או להשכרת מגורים ומן הראוי שיהיה באזור ביקוש בסמוך למוסד להשכלה גבוהה, מכללה, בית חולים וכד'.
- כפי שציינתי בפתיח למאמר, לתקציב משמעות רבה במערכת שיקולים זו. מגבלה תקציבית תגרור בין השאר למיקום פחות מרכזי ובהרחקה מאזורי ביקוש.
"כשרות העסקה"
- ראשית יש לבדוק את מעמדו של המוכר. האם מופיע כבעלים רשומים בנסח הטאבו הרשאי לבצע את העסקה.
- יש לבדוק האם הנכס הינו בבעלות פרטית של המוכר או שייך למינהל מקרקעי ישראל/רשות הפיתוח/קק"ל וכד', כשמעמדו הינו של חוכר בלבד. במקרה זה, יש לבדוק את חוזה החכירה, משך תקופתו, היותו מהוון דהיינו שכל דמי החכירה שולמו מראש למלוא תקופת החכירה ולא תחול על המוכר חובת תשלום יתרתם בעת המכירה. כמו כן, האפשרות להעברת חוזה החכירה על שם הקונה.
- למקרה של מספר בעלים, יש לוודא את הרצון לממכר הנכס מכל בעלי הזכות בנכס.
- יש לבדוק את קיומם של שיעבוד, משכנתא או עיקול החלים על הנכס וככל שקיימים, האפשרות להסרתם בעת ממכר הנכס.
- רישום הערות אזהרה בנסח הטאבו בדבר קיומם של צווי הריסה בגין בניה לא חוקית, האם ניתן להסירן או להכשרתם בהיתר.
- למקרה של מכירת הנכס על ידי יורשים שטרם רשומים בנסח הטאבו, יש לוודא את קיומו של צו ירושה לטובת היורשים המוכרים.
חריגות בניה
על הקונה לבדוק את מצבו של הנכס ביחס להיתרי הבניה שקיימים בתיקי הבנין של הרשות המקומית. במקרה של חריגות בניה, יש להביא בחשבון שבעת העברת הנכס על שם המוכר, יידרש המוכר/קונה להכשרתם או להריסתם. לפיכך, יש לבדוק היטב באם נותרו זכויות בניה בחלקה המאפשרות להכשירם בהיתר. מומלץ שבדיקה זו תעשה על ידי אדריכל או מהנדס הבקיאים בתחום ההנדסי.
ראוי לציין שחריגות הבניה יועברו לאחריות הקונה עם השלמת עסקת המכר. קיימת הסכנה שעם גילוין, בסמכות הרשות המקומית ליזום הגשת כתב אישום נגד הבעלים. במקרים בהם אין התישנות על חריגות אלו, ההעמדה לדין תגרור אישום פלילי, תשלום קנס וצו הריסה או הפסקת שימוש. במקרה הטוב, צו ההריסה יהיה דחוי לתקופה מסוימת לאפשר הכשרתן בהיתר בניה ככל שהשופט מתרשם שיש סיכוי לכך.
במקרים של התישנות, דהיינו ביצוע החריגות למעלה מ- 5 שנים מיום גילוין, ניתן להעמיד את הבעלים לדין שיוביל לצו הריסה בלבד אך ללא רישום פלילי וללא קנס. על שימוש אין התיישנות, כמו למקרה של הפיכת חניה מקורה לחדר מגורים. בתום מועד צו ההריסה הדחוי, ככל שחריגות הבניה לא הוכשרו או נהרסו, לרשות הסמכות להגשת כתב אישום נוסף נגד הבעלים על אי קיום הצו.
גילוי חריגות הבניה, יוביל להגשת חיוב ארנונה בהתאם לשטחי החריגות ואף לחיוב רטרואקטיבי של 7 שנים ובחיוב היטלי פיתוח למרות שלא הוכשרו בהיתר.
מומלץ שהמוכר יקבל על עצמו להכשיר את חריגות הבניה בהיתר בניה או להרסן. קיימת האפשרות שהקונה יקח על עצמו מהלך זה בעיקר באם כוונתו לערוך שינויים בנכס בעבודות הטעונות ממילא בקבלת היתר בניה. הואיל ומהלך זה כרוך בהפעלת בעלי מקצוע ובמימונם, מן הראוי להפחית הוצאות אלו מעלות הנכס.
זכויות בניה
על כל חלקה/מגרש חלה תכנית בנין עיר המקצה בהוראותיה זכויות בניה: יעוד השטח, שטחי הבניה המותרים, מספר הקומות ויחידות הדיור האפשריים, קווי הבנין והוראות בינוי כגון: חובת הקמת גג רעפים, שטח תכסית מרבי (היטל על של שטח הבניה המרבי בקומה).
על החלקה/מגרש יכולות לחול מספר תבעו"ת בנוסף המשלימות את התכנית הראשית: תכנית לבניה בגג הבנין או להקמת עליית גג בחלל גג הרעפים, הקמת מרתף, הקמת בריכת שחיה וכו'.
בדרך כלל, שטחי הבניה הינם נגזרת של אחוז מסוים הקבוע בתב"ע משטח החלקה נטו (לאחר הפקעות ככל שקיימות). לפיכך, לגודל החלקה/מגרש משמעות רבה במימוש זכויות אלו וככל ששטחם גדול יותר אפשרויות התכנון רבות יותר ויכולות לענות על כל צרכי בעליהם.
לאור האמור לעיל, יש לוודא, טרם רכישת הנכס, שזכויות הבניה ושטח החלקה/מגרש מאפשר את הגשמת רצונות הרוכשים.
את תכניות בנין העיר החלות על החלקה וזכויות הבניה, ניתן לקבל במדור מידע שבמחלקת בנין ערים שבכל רשות מקומית. מידע זה ניתן לקבל בעל-פה אך למניעת אי הבנות, מומלץ להזמין כדפי מידע כתובים מהרשות המקומית. בהם יופיעו מלוא זכויות הבניה לרבות דרישות והנחיות על פיהם יתוכנן הבנין.
במרבית הרשויות, תידרשו לצרף מפת מדידה של החלקה, ערוכה על ידי מודד מוסמך, עליה יינתן המידע המבוקש.
שטח וצורת החלקה/מגרש ומצבה הטופוגרפי
יש לבדוק ששטח החלקה/מגרש תואמים להוראות התב"ע החלה עליהם. בחלק מהמקרים, קובעת התב"ע שטח מגרש מינימלי להקמת יחידת דיור אחת ויותר, בריכת שחיה וכו', העונים לצרכי הרוכשים. יש להביא בחשבון שבנכס ששטחו קטן, ניצול מלוא זכויות הבניה ייעשה במפלסים או בקומות כבנין מסוג קוטג'. האפשרות להקמת בנין חד מפלסי בנסיבות אלו לא תוכל להתקיים. כמו כן, יש לוודא את יחס רוחבם ואורכם של גבולות החלקה/מגרש ואת היותו רגולרי, מה שמאפשר גמישות תכנונית.
מצב טופוגרפי של שינויי מפלסי הקרקע בחלקה/מגרש או היותם משופעים עלול/עשוי להשפיע על התכנון. נכס משופע יוביל בדרך כלל לתכנון בנין רב מפלסי בהתאמה לתוואי הקרקע.
מילוי או חפירה משמעותית לשינוי פני הקרקע לא תמיד מתאפשר לאור ההתיחסות הנדרשת למפלסי הקרקע בחלקות/מגרשים גובלים. לעיתים מצב טופוגרפי יוביל לעלויות פיתוח יתרות שבהקמת קירות/גדרות תמך, פתרונות ניקוז מאולצים וכו'.
האפשרות לחלוקת החלקה למגרשים
ברכישת נכס על ידי מספר רוכשים, יש להתיעץ ולבדוק עם בעלי מקצוע מתחום הבניה והרשות המקומית את האפשרות לחלוקה למגרשים. במקרה זה יש להגיע לסיכום עם הרוכשים על אופן חלוקת הנכס למניעת אי הבנות בהמשך.
רכישת חלקה/מגרש בלבד או עם בנין
לרכישת נכס בלתי מבונה 2 יתרונות בולטים: האחד שמחירו נמוך יותר והשני מאפשר דף חלק לתכנון הבנין הרצוי ומונע את ההתלבטות האם ראוי להשאיר את הבנין הקיים ולהתאימו לצרכים. במקרה זה, אילוצי התכנון הקטנים מאפשרים להגיע לתכנון אופטימלי. לא אחת, המבנה הקיים ממוקם בחלקה/מגרש בצורה המונעת מימוש יתרת זכויות הבניה. יחד עם זאת, במקרים מסוימים ניתן להשאיר את הבנין או חלקו ולא להרסו כאשר קיימים יתרונות, שעל פי תב"ע ישנה, באשר למיקומו בחלקה, קיומם של מבני עזר, חניה מקורה בגג בטון במיקום על גבול חלקה וכו', שבמידה והבנין יהרס לא ניתן יהיה לקבלם בהתאם לזכויות הבניה התקפות כיום.
השיקולים להריסת הבית הינם, גילו, מעמדו החוקי כלומר האם הוקם על פי היתר בניה כחוק, מציאותן של חריגות בניה, מצבו הפיסי מבחינת תחזוקתו עד ליום המכירה, מגבלות תכנוניות שמציב הבנין הקיים, עלויות יתרות להרחבות/שיפוץ הקיים ועוד. למעשה, כשמדובר במבנה ותיק יש לראות בו בקושי את שלד הבנין הניתן לניצול במגבלות ההנדסיות הקשורות ליציבות הבנין. בדרך כלל, כשמדובר בבנין עתיר שנים שזכויות הבניה המלאות מומשו בו באופן חלקי בלבד, שאינו מתוחזק, ותכנונו ארכאי, מן הראוי לשקול הריסתו מהסיבות התכנוניות והכספיות. ראוי לציין שכל תשלומי אגרות הבניה והיטלי הפיתוח ששולמו בזמנו לצורך הנפקת היתר הבניה המקורי יקוזזו מחשבון החיובים עבור הבניה החדשה. הרוכשים יידרשו לשלם רק את ההפרש שבין הבניה הקיימת לחדשה.
מכלול שיקולים אלו, טוב שייבחנו במשותף על ידי הרוכשים עם האדריכל המופעל מטעמם לאחר גיבוש פרוגרמת תכנון לבנין החדש העונה לצרכי הרוכשים.
רכישת חלקה חקלאית
עד עתה מרביתו של המאמר עסק בסוגיות הקשורות ברכישת נכס המאפשר בניה. קיימת האפשרות לרכישת נכס חקלאי שמצבו התכנוני ליום רכישתו אינו מאפשר בניית מגורים, משרדים, מסחר או תעשיה.
בחלקות חקלאיות, ניתן להקים אך ורק מבנים ומתקנים המשרתים מטרות חקלאיות כגון: חממות, בתי אריזה, בתי קרור, מבני אחסנה לציוד חקלאי וכו', וכמו כן מבנים לגידול בעלי חיים בכפוף לקיומם של תנאים. הקמתם של מבנים כנזכר לעיל מחויבת בהוצאת היתר בניה כחוק.
ברכישת קרקע חקלאית כאשר הכוונה להפכה למגורים בעיתוי כלשהו, יש לבדוק את מגמות התכנון שבאזור החלקה. תכנון עתידי זה ניתן למצוא בתכנית המתאר המחוזית המצביעה על יעוד החלקה והיה ויעודה ישתנה. ככל שתכנית המתאר המחוזית מייעדת את החלקה לבניה גדלים הסיכויים לשינוי היעוד.
יש להקפיד ולוודא במיקומה של החלקה אינו מצוי בתוואי דרך עתידי, אזור נופש מתוכנן, שמורת טבע וכו'. שימנע הפיכתה לחלקת מגורים.
יש להביא בחשבון שהליך שינוי יעוד החלקה מחקלאי לבניה לסוגיה טעון בהליך של הכנת תכנית בנין עיר שבסמכות הועדה המחוזית בה נכללת החלקה. בדרך כלל הכנת תכנית זו תכלול שטח גדול המאגד בתוכו מספר חלקות אשר יאוחדו ויחולקו מחדש בהתיחס לחזון התכנון העירוני. במרבית המקרים, תכנית זו תעשה ביוזמת הרשות המקומית אשר באפשרותה לערכה גם ללא הסכמת בעלי החלקות הכלולות בה. למקרה זה, תצורף טבלת איזון ערוכה על ידי שמאי מקרקעין לוודא שמירת ערכי הקרקע של הבעלים ביחס לשינויים שבתכנית. על הרוכש להביא בחשבון שהליך תכנוני זה, יפקיע משטח החלקה לפחות 40% משטחה למטרות ציבור: דרכים, שטח לבניית מבני ציבור ולשטחים פתוחים ללא תמורה כקבוע בחוק. המדובר בהליך של מספר שנים הואיל והינו בסמכות הועדה המחוזית,
ככל שיעוד הקרקע ישתנה, יחול היטל השבחה ומס שבח על בעליה בגין השבחת ערך הקרקע כתוצאה מאישור התכנית.
שוויה של חלקה חקלאית תלוי בראש וראשונה בסיכויים לשנות יעודה לבניה,
סמיכותה לבניה קיימת, התאמתה לתכנון עתידי שבהתאם לתכנית המחוזית והמקומית, מספר הבעלים השותפים בה ועוד.
ראוי לציין, שיש לבדוק היטב את הדברים בעזרת בעלי מקצוע מיומנים טרם רכישת החלקה החקלאית ובכל מקרה אין להביא בחשבון מימושה המיידי לבניה.
