לציבור הרחב, לחלק מדיירי הבנין, לבעלי נכסים גובלים ולכלל תושבי העיר יש את הזכות להתנגד למימוש התמ"א מנימוקים תכנוניים וקנייניים.
תקנה 2 ב' לחוק התכנון והבניה מחייבת את הרשות ביידוע אותם הדיירים שלא הביעו הסכמתם בחתימתם על גבי הבקשה. זוהי תקנה כללית המתיחסת לכל בקשה להיתר שרק חלק מהבעלים הביעו הסכמתם ואינה קשורה ספציפית לתמ"א. תמ"א 38 קובעת, בין שאר הוראותיה, חובת חשיפת כל בקשת מימוש לציבור הרחב במתכונת של הקלה שעל פי סעיף 149 לחוק. חוק התכנון והבניה מאפשר בתקנותיו מתן סמכות לועדת המשנה המקומית לדון ולאשר או לסרב לבקשות שבסטיה מתכנית.
לדוגמא, בקשת מימוש הכוללת הקמת ממדי"ם מעבר לקווי הבנין שבתמ"א. אישור בקשה כנ"ל, נעשה עפ"י שיקול דעת הועדה בכפוף לטענות המועלות בעת הדיון.
חשיפת הבקשה, מהותה ופרטיה נעשית בדרך של משלוח הודעות ופרסום במתכונת של הקלה במטרה ליידע את הדיירים, בעלי הנכסים הגובלים וכלל תושבי העיר. בעקבות פרסום הבקשה, עומדת הזכות לתושבים להביע התנגדותם למימוש התמ"א המבוקש. המתנגדים לבקשה יכולים להימנות על דיירי הבנין המסרבים למימוש ההליך, בעלי נכסים גובלים או תושבי העיר.
המתנגדים מבית
יישום תמ"א 38 לחיזוק הבנין אינו מחייב הסכמת כלל דיירי הבנין ודי לרוב של 51% מהבעלים כדי להובילו. לחיזוק ולהרחבת דירות קיימות די לרוב של 60%. למימוש בדרך של הסכם שיתוף עם יזם חיצוני הכולל תוספת דירות חדשות ניתן להסתפק ברוב של 66% מהבעלים בלבד. לחלופת "פינוי-בינוי" ידרש רוב מינימלי של 80% מבעלי הזכות בנכס.
עם קליטת הבקשה על ידי הרשות המקומית, חובה על הרשות ליידע את הדיירים שלא הביעו הסכמתם, במשלוח הודעה בדואר רשום, על הגשת הבקשה להיתר בניה. ההודעה מפרטת בקצרה את מהות הבקשה, מודיעה על האפשרות לעיין בתכנית שהוגשה במשרדי הועדה המקומית ומאפשרת לדיירים להגיש התנגדותם לתכנית בתוך 30 יום מיום קבלת ההודעה. הדיירים שימצאו לנכון להביע התנגדות, יעבירו נימוקיהם וטענותיהם בכתב לועדה המקומית. ראוי לציין שכל נימוקי המתנגדים יהיו במישור התכנוני בלבד, שבסמכות ועדות התכנון לדון ולהכריע. טענות קנייניות, שאין לועדות התכנון הסמכות לדון ולהכריע, טבעם להתבהר בבתי המשפט.
עם עריכת הפרסום, כמתואר בהמשך, עומדת לדיירים הזכות להביע התנגדותם פעם נוספת על בסיס פרסום זה.
תמ"א 38, קובעת בהוראותיה שבהעדר הסכמת דיירים מלאה, יש להביא המקרה בפני המפקח על הבתים המשותפים להתיחסות וזאת כתנאי להנפקת היתר הבניה המבוקש. למפקח הסמכות לדון ולהכריע בטענות קנייניות, כגון ירידת ערך.
התנגדות "תושבי חוץ"
בהמשך ההליך, מחייבת התמ"א בפרסום הבקשה לציבור כהקלה. פרסום זה נעשה בשלשה עיתונים כאשר אחד מהם הינו מקומון. נוסח הפרסום כולל את מכלול המימוש המבוקש. במקביל, נמסרות הודעות בכתב, במסירה ידנית, לדיירי הבנין ולבעלי נכסים גובלים. הכוונה לבעלי נכסים, להם גבול חלקות משותף עם המבקשים. כמו כן, קיימת חובת תלית נוסח הפרסום שפורסם בעיתונות על גבי הנכס או בסביבתו. הליך הפרסום נעשה במימון מבקשי הבקשה באמצעות זכיין שעמד בתנאי הרשות.
בהתאם לכך, הזכות לכל מי שחושב שההליך עלול לפגוע בו להגיע למשרדי הועדה המקומית, לעיין בתכנית שהוגשה ולהביע התנגדות לבקשה ככל שימצא. ההתנגדות תיעשה בפרק זמן של 14 יום מיום קבלת ההודעה, במשלוח הודעה בכתב לועדה המקומית ותכלול נימוקים במישור התכנוני בלבד.
בדרך כלל, יזומנו הצדדים: מבקשי הבקשה/היזם והמתנגדים לדיון הועדה לשאת טיעוניהם בפני חבריה בטרם יקבלו החלטתם.
הועדה המקומית יכולה להחליט על דחיית ההתנגדויות במלואן, קבלתן באופן חלקי או מלא ובהתאם לכך לאשר או לסרב לבקשה. החלטת הועדה תישלח לכל הצדדים בדואר.
במידה והועדה המקומית החליטה על דחיית ההתנגדויות במלואן או בחלקן רשאים המתנגדים להגיש ערר לועדת הערר המחוזית ולהשיג על ההחלטה בתוך 30 יום מיום קבלת ההחלטה. לחילופין, במידה והבקשה סורבה או אושרה בחלקה רשאים המבקשים/היזם להגיש ערר כנ"ל. הערר יוגש בכתב על מכלול נימוקיו. ועדת הערר תיידע את הצדדים האחרים על הגשת הערר ותצרף עותק מכתב הערר לעיון הצדדים לתגובתם. למקרה של הגשת ערר על ידי המבקשים/יזם תידרש תגובה כתובה מהמתנגדים ומהועדה המקומית. למקרה והערר הוגש על ידי המתנגדים, התגובה תהיה של המבקשים/יזם והועדה המקומית. הועדה המקומית מתבקשת להגיב לטענות המועלות בכתב הערר ולהגן על החלטתה.
עם הגשת הערר וקבלת תגובת שאר הצדדים, יזומנו הצדדים לדיון במשרדי ועדת הערר. הצדדים יעלו טענותיהם, השגותיהם ותשובתם לטענות המועלות בפני חברי הועדה.
ההופעה בפני הועדה המקומית ובפני ועדת הערר יכולה להיעשות על ידי הצדדים בלבד או על ידי עו"ד שייצג אותם בדיון. בתום הדיון תחליט ועדת הערר האם לקבל את הערר במלואו, בחלקו או לדחותו.
החלטת ועדת הערר תועבר לצדדים לרבות לועדה המקומית המחויבת לבצעה.
הזכות להגשת התנגדות עומדת גם לתושבי העיר המרוחקים מחלקת המבקשים. במקרים נדירים מוגשת התנגדות כזו כאשר התושב חושש מאישור הבקשה כתקדים העלול להשפיע על בקשה דומה שתוגש בסמוך לביתו.
במידה והחלטת ועדת הערר אינה על דעת אחד מהצדדים, באפשרותו לפנות לביהמ"ש המחוזי להגשת עתירה מנהלתית. הליך זה מחויב הפעלת עו"ד אשר יופיע וייצג בביהמ"ש.
יש להביא בחשבון שביהמ"ש אינו נוטה להתערב בשיקולים ובהחלטות התכנוניות של ועדות התכנון. הטענות שיועלו בהליך זה יגעו בהיבט הפרוצדוראלי והחוקי שרק במקרים בודדים יביאו לשינוי ההחלטה.
ממרום גילי וניסיוני, מרבית העתירות הללו מסתיימות בקול ענות חלושה וללא תוצאות ולפעמים אף בחיוב בתשלום הוצאות לצדדים האחרים.
לסיכום, יישום תמ"א 38 מחייב בפרסום הבקשה ליידוע הציבור הרחב בבקשה ונותן לו את המעמד להגשת התנגדויות לתכנית.
למרות שמדובר בהקטנת מרווחי קווי הבנין ובהקטנת המרחקים שבין הבנין בו אמורה להתממש התמ"א לבנין גובל, בתוספת הקומות שלא אחת פוגעת בשכנים הגובלים בהסתרת הנוף, שמש ואויר ובפגיעה בפרטיות וכו'. כל עוד יישום התמ"א ייעשה בהתאם להוראותיה, הסיכוי להתנגדות קלוש.
מוסדות התכנון רואים במימוש התמ"א חשיבות ציבורית רבה עם חלון הזדמנויות להתחדשות עירונית, ומשכך תומכים ומעודדים את מימושה.
גם כאשר חלק מדיירי הבניין מסרבים לבניין ניתן לגשר על זה באמצעות עורך דין ומשפט
תמ"א 38 הינו דבר דורסני ביותר. אומרים לך שקניינך איננו קניינך. צריך להצטדק על על רצון לשמור על מה שיש לכם. הגרוע ביותר החוקים אינם מבחינים בין בעלי דירות שהם דיירים והם הסובלים לבין בעלי דירות שאינם מתגוררים ואף קנו דירותיהם למטרות ספסרות.
לשמישלי, שלום
תודה לתגובתך ובמענה לפנייתך אציין:
תמ"א 38 הינה תכנית מתאר ארצית החלה על כל שטחה של מדינת ישראל במטרה לחזק בנינים כנגד רעידות אדמה אשר נבנו עפ"י היתרי בניה שהונפקו מלפני שנת 1980.
לעידוד ותימרוץ מימוש התמ"א קבעה התמ"א מספר הטבות הנוגעות לתוספות בניה ויח"ד ע"מ לאפשר מימוש התכנית בהיבט הכלכלי ע"י יזם חיצוני ללא מימון דיירי הבנין. אכן קיים ויכוח לגבי טיבה של התכנית והשפעתה. לצורך כך קבעה התכנית בהתאם לסעיף 23 שבתכנית שבסמכות הועדה המקומית להתאימה לצרכיה הספציפיים ע"י הרחבת ו/או צמצום זכויותיה ו/או קביעת תנאים למימושה. כ"כ קבעה התכנית שמימושה יעשה בדרך של הקלה דהיינו חובת חשיפתה לציבור להתיחסות.
על פי מצב זה, באפשרות דיירי הבנין ו/או בעלי נכסים גובלים להגיש התנגדות לתכנית לועדה המקומית.
הדיון בועדה המקומית יערך בדרך כלל בנוכחות המתנגדים והמשיבים ותינתן הבמה להצגת טיעוני ההתנגדות בפני חברי הועדה המקומית טרם קבלת החלטתם. ככל שההחלטה לא תשביע רצון המתנגד, פתוחה בפניו הדלת להגשת ערר לועדת הערר המחוזית בהליך דומה כמתואר לעיל.
בהתאם להוראות התמ"א הסמכות לועדות התכנון לאשר הבקשה במלואה, בחלקה ואף לדחותה על בסיס שיקולי פגיעה חזותית, נופית, שילוב במרקם הקיים והעמסת יתר על תשתיות קיימות.
התנגדות על בסיס טעונים קנייניים כגון פגיעה בערך הדירה כתוצאה מהמימוש ניתן להגיש למפקחת על הבתים המשותפים שבלשכת מירשם המקרקעין (הטאבו).
ראוי לציין, שהתמ"א קבעה בין השאר שרוב של 66% מבעלי הזכות בנכס יוכל להגיש בקשת מימוש בחלופת עיבוי ורוב מינימלי של 80% כנ"ל למימוש חלופת הריסה ובניה.
זהו מחיר הדמוקרטיה לטוב ולרע כאשר הרוב מכריע למקרי מחלוקת.
בברכה ומועדים לשמחה
איציק אטינגר, אדריכל ומגשר