במבנה המוגדר כנמוך אין חובה להקמת חדר מדרגות מופרד ומוגן אש. במבנה המוגדר כגבוה חלה חובת הפרדת חדר המדרגות מהמבואה הקומתית המשמשת את הכניסה לדירות שבאותה הקומה. דרישות אלו הינן דרישות של שרותי הכבאות בבואם לאשר את יישום תמ"א 38 בחלופת "עיבוי".

לאחרונה שונו תקנות חוק התכנון והבניה להגדרת גובה מבנה כבנין נמוך כאשר מיישמים את התמ"א בחלופת עיבוי דהיינו בהרחבת דירות קיימות ובתוספת קומות הכוללות דירות חדשות.

המשמעות שבהגדרת הבנין כנמוך או גבוה הינה בדרישות כיבוי אש הן לענין הגובה והן לענין אורך דרכי המילוט מהבנין.

בתקנות הקודמות תוספת קומה חדשה אחת על גבי הקומות הקיימות ככל שיהיה מספרן, לא שינתה את הגדרת הבנין מנמוך לגבוה.

תוספת של מספר קומות חדשות עד לגובה של 19 מ' ממפלס הכניסה לבנין ועד למפלס הדירות שבמפלס העליון לא הפכה את הבנין מנמוך לגבוה. בצורה זו ניתן היה להכנס לדירות שבמפלס הקומה השישית שעל גבי קומת העמודים בלבד. למקרה של זכויות בניה נוספות הרי שניתן היה לישמן בדירות העליונות הנ"ל כשהן מתפקדות כדירות דופלס או טריפלקס דהיינו בנות 2-3 מפלסים פנימיים שהעליה למפלסים אלו נעשת מתוך הדירה עצמה במדרגות פנימיות ובכל מקרה כאשר מפלס הכניסה אליהן מחדר המדרגות המשותף הינו במפלס 19.00+  מ'.

תקנה זו היתה מספקת כאשר זכויות תמ"א 38 איפשרו תוספת קומה אחת בלבד עם קומת חדרי יציאה לגג טרם כניסתו לתוקף של תיקון מס'  3 .

כידוע, תיקון מס' 3 לתמ"א הרחיב את זכויות התמ"א לאפשרות תוספת של 2.5 קומות מעל לבנין הקיים. במצב זה, ללא שינוי התקנות, תוספת קומות מירבית לדירות חדשות לא היתה יכולה להתקיים מעבר לתוספת של 2 קומות בלבד על בנין קיים בן 4 קומות על עמודים כאשר המימוש של מחצית הקומה הנוספת יכול להתממש רק כהשלמה לדירות העליונות כדירות דופלקס ולא כדירות נוספות. המגבלה הנ"ל פגעה ללא ספק בכדאיות הכלכלית של מימוש התמ"א ועל כן הקשתה על המימוש.

על מנת לאפשר יישום התמ"א על זכויותיה המורחבות באופן כלכלי שונו לאחרונה התקנות בכך שניתן להוסיף קומות חדשות ללא חובת הקמת חדר מדרגות מוגן אש ומופרד בבנין קיים המוגדר כנמוך כל עוד הגובה שבין מפלס

הכניסה לבנין למפלס הכניסה לדירות החדשות לא יעלה על 22 מ' ו-29 מ' במקרה של תוספת קומות בבנין קיים המוגדר כגבוה.

ראוי לציין שבבנין קיים בו קיים חדר מדרגות מוגן אש ומופרד חובה להמשיכו במתכונת הקיימת גם בקומות החדשות המתווספות.

בכך שופרה הכדאיות הכלכלית על ידי מתן אפשרות כניסה מחדר המדרגות המשותף עד לדירות שבקומה התשיעית שמעל לקומת העמודים.

כמו כן מתיחסות התקנות החדשות למרחקי דרכי המילוט עם ובלי גלאי ומתזי אש, חובת המשך חדר המדרגות לגג העליון כיציאת חרום נוספת, חובת השארת ¼ משטח הגג כפנוי למטרה זו ועוד.

ביישום התמ"א בחלופת "פינוי-בינוי" קיימת חובת הקמת חדר מדרגות מוגן אש ומופרד במתכונת הרגילה דהיינו בכל בנין העולה על 4 קומות על גבי עמודים.