כידוע, חוק התכנון והבניה מאפשר הגשת התנגדות לתכנית לכל מי שחש שהתכנית עלולה לפגוע בו.

ההתנגדות חלה בשני מקרים:

• הגשת התנגדות לתכנית מתאר/בנין עיר לסוגיה הן לבעלי נכסים שבתחום התכנית והן לאלו הגובלים ואף המרוחקים ממנה.
• הגשת התנגדות לבקשות הכוללות הקלות במסגרת הליכי רישוי לקבלת היתר בניה.

א. הגשת התנגדות לתכנית.

כל תכנית מתאר/בנין עיר חייבת בהפקדה במסגרת הליכי אישורה. מטרת ההפקדה הינה לחשוף     את הוראותיה לכלל הציבור. משך ההפקדה הינו 60 יום.

הפקדת התכנית מחייב ביידוע הציבור על ידי הצבת שלטי פרסום בסביבות תחום התכנית ופרסום על הפקדתה ב- 3 עיתונים נפוצים  שאחד מהם הינו מקומון. הפרסום כולל את פרטי התכנית, מיקום התכנית, מטרותיה והמידע אודות המיקום  בו  ניתן לעיין בתכנית, אופן ומשך הזמן להגשת  ההתנגדות. ההתנגדות תוגש במהלך 60 ימי הפקדת התכנית.

הגשת התנגדות תעשה על בסיס השפעת התכנית על המתנגד מסיבות של: שינויים ביעודיי הקרקע והשימושים,  זכויות בניה המוצעות, גובה הבנינים המוצע, שינויים בקויי הבנין, מספר יחידות הדיור והשפעת היקפי הבניה על התשתיות בדגש על פתרונות של חניה ותנועה.

ההתנגדות תעשה בכתב מלווה בתצהיר המאומת על ידי עורך דין. ככל שההתנגדות מתיחסת לנושאים ספציפיים מומלץ להסתייע בבעלי מקצוע כגון: אדריכל, יועץ תנועה וחניה, שמאי, קלימטלוג וכו'… מומלץ להעזר בעורך דין לניסוח ההתנגדות ולהצגתה בועדת התכנון.  בתכניות מסוג איחוד וחלוקה הכוללות טבלת איזון והקצאות, ניתן להגיש התנגדות לגובה התמורות המוצעת לבעלי הנכסים שבתחום התכנית.

תכניות מהסוג הנ"ל יכולות להיות בסמכות הועדה המקומית ו/או בסמכות הועדה המחוזית. בדרך כלל, המתנגדים והמשיבים יוזמנו לדיון בפני הועדה תוך מתן האפשרות לשטוח נימוקיהם להתנגדות ולמשיבים להשיב.

ככל שהועדה מחליטה על דחיית ההתנגדות ו/או על קבלתה באופן חלקי, באפשרות המתנגד לעתור לבית המשפט לעינינים מנהליים במקרים בהם נפלו פגמים בהליכי אישור התכנית. גם אם ההתנגדות נדחתה והתכנית אושרה, ניתן להגיש התנגדות על ירידת ערך במקרקעין שבתחום התכנית או במקרקעין גובלים. תביעת הפיצויים תעשה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה ויכולה להיות מוגשת עד 3 שנים מיום אישור התכנית.

ב. הגשת התנגדות לבקשה להיתר בניה.

בבקשות להיתרי בניה  בבתים הכוללים מספר בעלים יש ליידע את שאר הבעלים על הגשת הבקשה ולקבל התיחסותם. יידוע זה יעשה על ידי משלוח הודעות מטעם הרשות המקומית בדבר הגשת הבקשה, פרטיה וכו'… התנגדות לתכנית תעשה בכתב ותוגש לועדה המקומית בתוך 14  יום מיום קבלת ההודעה. במקרה זה, ככל שהועדה תחליט על דחיית ההתנגדות אין באפשרות המתנגד לפנות לועדת הערר המחוזית.

בקשות לקבלת היתר בניה הכוללות הקלות ו/או מימוש תמ"א 38 ו/או בקשות לשימוש חורג חייבות בפרסום ליידוע הציבור  להתיחסות. ההתנגדות תעשה בכתב ותסתמך על נימוקים תכנוניים בלבד ותוגש לועדה המקומית בתוך 30 יום מיום קבלת ההודעה. אין להעלות נימוקים קנייניים כגון ירידת ערך בהעדר סמכות הועדה להכריע בהן. במרבית הועדות, הדיון יתקיים בנוכחות המתנגדים והמשיבים ורק לאחר שמיעת הצדדים תחליט הועדה על דחיית ההתנגדות, קבלתה בחלקה ו/או במלואה.

למקרה של דחיית ההתנגדות במלואה או בחלקה ברשות המתנגד להגיש ערר לועדת הערר המחוזית. ערר זה יוגש בכתב בתוך 30 יום מיום קבלת החלטת הועדה. גם במקרה זה הנימוקים יהיו תכנוניים בלבד בהעדר סמכות הועדה מלדון בנושאים קיניניים. הדיון בערר יתקיים בנוכחות הצדדים כשבסמכות הועדה לקבל ההתנגדות במלואה או בחלקה ו/או לדחותה מהנימוקים שיופיעו בהחלטתה.

ככל שהועדה החליטה על דחיית ההתנגדות ו/או קבלתה בחלקה, באפשרות  המתנגד לעתור לבית המשפט לעיניינים מינהליים כנזכר לעיל. במידה וקיימים נושאים קנייניים הדורשים התיחסות, ניתן לפנות למפקחת על הבתים המשותפים שבלשכת רישום המקרקעין המשמשת גם כשופטת שבסמכותה לדון ולהכריע בנושאים כנ"ל ואף אחרים.