בדיקת זכויות הבניה
תחילתו של ההליך הינו בקבלת זכויות הבניה על פיהם ייעשה התכנון.
מידע זה יכול להימסר במחלקת בנין ערים בעל פה או בכתב. בקשה לקבלת דפי מידע כרוכה, בדרך כלל, בתשלום לרשות המקומית ובחלק מהמקרים בהמצאת מפת מדידה מצבית. במרבית המקרים, יחויב המבקש, עם הגשת בקשתו לקבלת היתר בניה, לצרף דפי מידע אלו כתנאי לקליטתה.
כידוע, על כל חלקה חלה תכנית מפורטת המכונה תכנית בנין עיר (תב"ע) המגדירה את זכויות הבניה הניתנות למימוש בחלקה זו. כל תכנית כנ"ל כוללת תשריט, תקנון כתוב ולעיתים אף כוללת נספחים.
במרבית המקרים, על החלקה יחולו מספר תכניות בנין עיר כגון: התכנית הראשית, תכנית להקמת מרתפים, תכנית לבניה בחללי גגות רעפים או על גבי הגג, תכנית להקמת בריכת שחיה ועוד.
כל אחת מהתבעו"ת הנזכרות לעיל מכתיבה את אפשרויות מימוש הבניה בהתאם לפרוט הבא:
- הגדרת שטח החלקה נטו (לאחר ההפקעות ככל שקיימות) לצורך חישוב זכויות הבניה.
- הגדרת יעוד החלקה כחלקת מגורים צמודי קרקע, בניה רוויה, מסחר, משרדים, תעשיה ומלאכה.
- היקף שטחי הבניה המותרים לבניה בחלקה המוגדרים באחוזים משטח החלקה או בציון שטחי בניה מוגדרים וחלוקתם לשטחי בניה עיקריים, שטחי שרות, על או תת קרקעיים.
- מספר הקומות בו ניתן לממש שטחי בניה אלו.
- מספר יחידות הדיור הניתנות להקמה בחלקה. במרבית המקרים מספר יחידות הדיור הינו ביחס ישר לגודל החלקה וליעודה. בדרך כלל, ככל ששטחה גדול יותר, מספר היחידות גדול יותר ולהיפך.
- הגדרת מרווחי קווי הבנין, דהיינו המרחקים מגבולות החלקה בהם לא ניתן לממש את הבניה.
- גובה הבניה המרבי.
- הנחיות והוראות כלליות כגון: חובת הקמת גגות רעפים, סוג הגימור החיצוני של חזיתות הבנין, גובה גדרות וסוג חיפוים וכו'.
- ככל שקיים נספח בינוי, תידרש התיחסות לנספח שיגדיר את העמדת המבנה במגרש, חובת בניה בקיר משותף, מיקום חניות פתוחות ומקורות לחזית הרחוב וכו'. נספח זה יכול להיות מחייב כשסטייה ממנו יכולה להיעשות אך ורק בהליך של הקלה, בכפוף לשיקול דעת הועדה המקומית או כנספח מנחה בלבד, המאפשר גמישות תכנונית כל עוד נשמרים עקרונות ואופי התכנון הכלולים בנספח הבינוי.
עם קבלת מלוא זכויות הבניה והוראותיהן כפי שניתנו דפי המידע ניתן להתחיל את הליך התכנון הפרטני.
בחירת אדריכל
בחירת אדריכל מתאים הינה סוד הצלחתו של ההליך בכללותו. על הבונה לבדוק את מיומנותו וכישוריו המקצועית של האדריכל, ניסיונו, קבלת חוות דעת ככל שניתן מלקוחותיו בעבר ומעל לכל לוודא היותו איש נעים סבר, בלתי מתנשא איתו ניתן להרגיש בנוח ולהידבר עימו באופן חופשי ונינוח.
בשלב הראשוני, יוגדר מכלול שרותי התכנון אותם יגיש האדריכל ותעריף שכרו עבור שרותיו אלו.
מומלץ ששרותי התכנון יכללו:
- סיור באתר להתרשמות.
- קבלת מידע תכנוני והנחיות ברשות המקומית.
- גיבוש פרוגרמת תכנון במשותף עם הבונה.
- הגשת פתרונות עקרוניים במספר חלופות בהתאם לפרוגרמה שגובשה.
- תכנית סופית מוסכמת.
- עיצוב חזיתות הבנין, לרבות חומרי גמר במספר חלופות בהתאם לתכנית שנבחרה.
- הצגת הדמיה להמחשת התכנון למקרה של קושי בראיה מרחבית.
- הכנת תכנית הגשה לקבלת היתר בניה.
- ליווי הליכי הרישוי ברשות המקומית עד לקבלת היתר הבניה.
- הכנת תכניות ביצוע בהתאם לתכנית שאושרה להיתר.
- תאום התכניות עם יועצי קונסטרוקציה, חשמל/תקשורת, אינסטלציה, מיזוג וכו'.
- הכנת מפרטים וכתב כמויות למכרז בין קבלנים לקבלת הצעות מחיר.
- בדיקה והשוואת תוצאות משתתפי המכרז.
- יעוץ ועזרה בבחירת חמרי גמר, כלים סניטריים, ריצופים וחיפויי קירות ועוד.
- פיקוח עליון או צמוד בתוספת שכר בכל מהלך הביצוע עד לסיום הבניה.
- קבלת העבודות עם השלמתן.
שכרו של האדריכל יסוכם מראש וישולם בהתאם לשלבי התכנון ובהמשך בהתאם לקצב ביצוע העבודות באתר עד להשלמתן.
במרבית המקרים, שכר האדריכל ישולם בשלבים הבאים:
- סך של 10% משכרו הכללי כמקדמה עם הזמנת שרותיו.
- סך של 10% כנ"ל עם סיכום התכנית העקרונית המוסכמת.
- סך של 10% כנ"ל עם סיום הכנת תכנית ההגשה להיתר והגשתה לרשות המקומית.
- סך של 45% משכרו הכללי עם סיום הכנת תכניות הביצוע, המפרטים וכתב כמויות למכרז.
זהו למעשה סיום התשלומים לשלבי התכנון המהווים 75% משכרו של האדריכל.
יתרת 25% ישולמו במהלך ביצוע הבניה באתר עבור שרותי פיקוח עליון כמפורט להלן:
- סך של 10% כנ"ל עם סיום ביצוע שלד הבנין באתר.
- סך של 10% כנ"ל עם סיום עבודות הריצוף.
- סך של 5% מן השכר הכללי עם סיום העבודות וקבלתן.
שרותי הפיקוח העליון הכלולים בשכר הנזכר יעשו במועדים קבועים בלבד: אישור סימון מתווה הבנין, אישור אלמנטים קונסטרוקטיביים טרם יציקתם, ביקור באתר בהתאם לזימון הבונה או בעלי המקצוע ובסיום הבניה לקבלתה.
באפשרות הבונה, בהסכמה עם האדריכל, להרחיב שירותים אלו ולהפכו לפיקוח צמוד המחייב את האדריכל ליזום מעקב צמוד על ידי ייזום ביקורים לעיתים תכופות. הרחבת שירותים אלו יחייבו מן הסתם בהגדלת שכרו של האדריכל.
יש להביא בחשבון שעל שכרו של האדריכל יתווסף מס ערך מוסף כחוק.
שכרו של האדריכל אינו כולל את שכרם של היועצים השונים אשר ישולם על ידי הבונה אך יכלול את תאום תכניותיהם עם תכניותיו. עלות ביצוע הדמיות המחשת התכנון והחזר הוצאות שיכפול תכניות ישולמו בנפרד ובנוסף לשכרו של האדריכל.