גיבוש פרוגרמת תכנון
טרם התחלת הליך התכנון בפועל, יש לערוך את פרוגרמת התכנון אשר תהווה בסיס לפתרונות התכנון שיוצעו על ידי האדריכל. הפרוגרמה תגובש על ידי האדריכל ובהנחייתו במשותף עם בעלי המגרש.
הפרוגרמה באה להגדיר את צרכי בעלי המגרש ורצונם למימוש בבניה: טיפוס הבניה המועדף במפלס אחד, מספר מפלסים או דו/תלת קומתי כקוטג', שטחי הבניה הנדרשים, מספר החדרים, גודלם, הקשר שביניהם, חלוקתם במפלסי הבנין, מיקום החצר הפעילה, ניצול מלוא זכויות הבניה מיידית עם הקמת הבנין או ניצולם בשלבים בכפוף ליכולות הכספיות של הבעלים, הנחיות לעיצוב המבנה הכוללות חמרי גמר מועדפים, סוג הגג שטוח או גג רעפים או גג משולב ועוד. ככל שהפרוגרמה תרד לפרטים, כך יוכל המתכנן להציג פתרונות תכנוניים התואמים לציפיות הבעלים.
בחלק מהמקרים, עלות רכישת המגרש, גורמת ל"חסרון כיס" המגבילה את תקציב הבניה, הן לגבי היקפה הן לגבי בחירת חומרי הגמר. במקרה זה, יש מקום לתת את הדעת על בניה בשלבים. האדריכל יונחה לתכנן את הבנין במצבו הסופי על מלוא זכויות הבניה ורצונות הבעלים כתכנית אב. מימוש הבניה העתידי יעשה במספר שלבים בהתאם ליכולות הכלכליות. התכנון יגדיר מראש את השלבים הנ"ל על מנת להימנע מהרס ומהוצאות יתרות בחלקי הבניה שבוצעו זה מכבר.
עלויות הבניה ניתנות לשליטה על ידי בחירת חמרי הגמר: ריצופים, חיפויי קירות, כלים סניטריים, משקופים ודלתות, חלונות ודלתות אלומיניום, פרזול וכו', ממבחר הדגמים ומגוון מחיריהם המצויים בשוק.
לגבי פריטים המעוגנים בבניה כגו ריצופים וחיפויים, אמבטיות וכו', לא כדאי להתפשר הואיל והחלפתם בעתיד קשה ויקרה.
לעומת זאת, פריטים הניתנים להחלפה קלה בעתיד כגון: ברזים, כיורים, פרזול וכו' ניתן להתפשר בשלב ראשון.
כמו כן, חלקי ריהוט ועיצוב הניתנים להשלמה עתידית קלה כגון ארונות מטבח וגופי תאורה ניתן לבצעם בשלב מאוחר יותר.
בהתאם לפרוגרמה שגובשה, יכין האדריכל מספר חלופות תכנוניות המגלמות את רצון הבעלים בביתם החדש. מומלץ על עריכת תכניות אלו כשהן ערוכות בקנה מידה של 1:50 (כל ס"מ בתכנית מהווה 50 ס"מ במציאות). לכל אחת מהחלופות המוצעות, יציג האדריכל את הקווים המנחים והשיקולים התכנוניים, יתרונותיה וחסרונותיה והשוואתה לחלופות האחרות.
הפתרונות המוצעים יתיחסו, מעבר לנזכר בפרוגרמה, לזכויות והנחיות הבניה למגרש שעל פי תכניות בנין עיר החלות עליו, הנחיות שנתקבלו מהרשות המקומית, בהתאמה לאילוצים אובייקטיביים של גודל המגרש, היחס שבין אורכו לרוחבו, מצבו הטופוגרפי, נגישותו לכביש ולחלקות גובלות ועוד.
סיומו של הליך זה הינו בבחירה של אחת מהחלופות שהוצעו או משילוב של מספר חלופות בתכנית עקרונית סופית אחת מוסכמת.
ראוי לציין, שבכל אחת מהתכניות יסומנו מערכי הריהוט המצביעים על אופן השימוש והתפקוד בכל אחד מהחללים המוצעים. החלטות אלו באשר למערכי הריהוט, יגובו בהמשך בתכנון נק' חשמל/תקשורת בהתאמה.
עם סיכום התכנית האופטימלית, יציע האדריכל לבעלים את עיצוב חזיתות הבנין על בסיס התכנית שנבחרה. גם הליך זה ייעשה בהצגת מספר חלופות עד לגיבושן של החזיתות וחזותו של הבנין הרצוי.
בשלב זה, כאשר היקפי הבניה הוגדרו בתכנית ואף ניתנה הדעת על חמרי הגמר, ניתן יהיה לקבל מהאדריכל הערכת עלות ביצוע להקמת הבנין.
בכך מסתיים שלב התכנון, שמטבע הדברים הינו השלב החשוב ביותר בהליך הקמתו של הבנין, הואיל ובו נקבעים עקרונות התכנון הבסיסיים.
הגשת תכנית לקבלת היתר בניה
שלב זה הינו בעיקרו שלב טכני בו עורך האדריכל את התכנית בפורמט של הגשה לרשות המקומית לשם קבלת היתר בניה. לאופן הגשת התכנית כללים המעוגנים בחוק התכנון והבניה על תקנותיו והיא כוללת בפתיחה דפי מלל אינפורמטיביים בהם מפורטים כתובת הנכס, מספר הגוש והחלקה, שטח המגרש, שמות מבקשי הבקשה ופרטיהם, שמות בעלי הנכס ופרטיהם, שם פרטי עורך הבקשה (האדריכל), שם ופרטי המהנדס מתכנן שלד הבנין, פרטי התכניות על פיהן נגזרות זכויות הבניה וטבלת שטחי הבניה המבוקשים לרבות בניה קיימת, ככל שקיימת, להריסה או כתוספת. המשך תכנית ההגשה יכלול את תרשים הסביבה המתאר את מיקום חלקת המבקש על רקע חלקות וכבישים גובלים. בהמשך יוצג תרשים המגרש בו תתואר תנוחת הבנין המבוקש ביחס לגבולות המגרש. תרשים זה יערך על רקע מפת מדידה עדכנית הערוכה על ידי מודד מוסמך בקנה מידה של 1:250 (כל ס"מ בתכנית מהווה 250 ס"מ במציאות).
בהמשך יוצג חישוב שטחי הבניה לסוגיהם כמפורט בכל אחד ממפלסי הבנין. תוצאות החישוב יירשמו בטבלאות חישובי השטחים שבדפי המידע בתחילת תכנית הבקשה.
בהמשך, יוצגו תכניות הבנין על מפלסיו: מרתף, קומת הכניה, קומה עליונה וקומת עליית הגג. בכל אחת מהתכניות יסומנו מידות הבניה ומיקומה ביחס לגבולות המגרש ותהיינה ערוכות בקנה מידה של 1:100.
בתכנית מפלס הכניסה יופיע מפלס הכניסה לבנין ביחס למפלס הכביש הגובל, מיקום החניה/ות, בריכת שחיה, שבילים, משטחי ישיבה וגדרות תוך ציון גובהם.
לאחר מכן, יוצגו 2 חתכים מאפיינים להמחשת נפחי הבניה, גובה הבניה וחלוקת מפלסיו. חתך אחד יהיה לאורך הבנין והשני בניצב לו, כשאחד מהם יעבור דרך חדר המדרגות המתוכנן. בהמשך, יוצגו חזיתות הבנין תוך ציון גובהן וחומרי הגמר.
סיום התכנית יכלול את פריסת הגדרות המוצעים ואופן גימורם ופרוט הממ"ד המבוקש בקנה מידה של 1:50, לרבות חתכים ופרטי בנין כמתבקש מהוראות פיקוד העורף.
תכנית זו תחתם על ידי מבקשי הבקשה, בעלי הנכס, עורך הבקשה והמהנדס.
התכנית תוגש לועדה המקומית ב-2-3 עותקים לפחות בתוך תיק ורוד אותו ניתן לרכוש ברשות המקומית ומהווה חלק בלתי נפרד מהתכנית. לתיק יצורפו מפת מדידה/מצבית עדכנית (שמועד הכנתה אינו עולה על 6 חודשים טרם הגשת התכנית), נסח טאבו עדכני ומקורי ודפי המידע שנתקבלו מהרשות המקומית על פיהם נערכה הבקשה.
עם עמידה בתנאי הסף, תיקלט הבקשה במשרדי הועדה המקומית, יינתן מספר בקשה ויערך חשבון לתשלום פיקדון בגובה של כ-10% משעור גובה אגרת הבניה העתידי. עם ביצוע תשלום זה, מתחיל הליך הרישוי באמצעות אחד מבודקי התכניות של הרשות המקומית.
למקרה ומגרש המבקש כלול בחלקה עם מספר בעלים נוספים, ככל שיחתמו על תכנית הבקשה כמסכימים, תוחל התכנית להיות מקודמת בהליך קצר לדיון בועדת רשות רישוי. ועדה זו הינה ועדה מצומצמת הכוללת את יו"ר הועדה ומהנדס העיר בלבד. בהעדר הסכמה כנזכר לעיל, מחובתה של הרשות המקומית ליידע את בעלי הזכות בנכס האחרים על ידי משלוח הודעות בדואר רשום בהגשת הבקשה ולאפשר התיחסותם לבקשה בפרק זמן של 30 יום. העדר תגובה תחשב להסכמה. התנגדות לתכנית תעשה במשלוח ההתנגדות בכתב לרשות המקומית תוך פירוט הנימוקים התכנוניים להתנגדות. במקרה זה, התכנית תנותב לדיון בועדת המשנה שהינה ועדה מורחבת הכוללת מספר חברי מועצה ביחס לגודלה של הרשות המקומית.
הדיון ייערך ללא נוכחות המתנגדים תוך קריאת התנגדותם במהלך הדיון בלבד.
למקרה ותכנית הבקשה כוללת בקשה בסטיה מהתכנית הראשית שבסמכות הועדה המקומית לאשרה כגון: תוספת שטח בשיעור של 6% משטח החלקה, הקלה בהקטנת מרווחי קווי הבנין הצדדיים והעורפי בשיעור של 10% וכו', ייערך פרסום לחשיפת הבקשה לציבור ב- 3 עיתונים, במשלוח הודעות בדואר רשום לכל בעלי הנכסים הגובלים והצבת הודעות במגרש וסביבתו. בהעדר התנגדויות לבקשה, תובא הבקשה לדיון בפני ועדת המשנה. למקרה של התנגדויות, תידון הבקשה בפני הועדה הנ"ל ובדרך כלל בנוכחות המתנגדים והמבקשים.
כזכור, הסמכות לועדה המקומית לדון ולהכריע הינה אך ורק בטענות הנסמכות על נימוקים תכנוניים בלבד. לועדה אין הסמכות לדון ולהכריע בנושאים קניניים שמטבעם להתבהר בפני ערכאות משפטיות אחרות.
הועדה המקומית תאשר את הבקשה במלואה, בחלקה או שתדחה את הבקשה תוך מתן נימוקים ותנאים להחלטתה, אשר תישלח לצדדים. תוקף החלטת הועדה הינו למשך שנה אחת מיום קבלתה.
למקרה והבקשה נסמכת על הקלה בסטיה מהתכנית הראשית, לכל אחד מהצדדים, ככל שההחלטה אינה לטעמו, רשאי לפנות בערר לועדת הערר המחוזית בתוך 30 יום מיום קבלת החלטת הועדה המקומית.
עם קבלת הערר בועדה המחוזית וזימון הצדדים לדיון הנוסף יופסק הטיפול בבקשה עד לקבלת החלטת ועדת הערר בערר. החלטת ועדת הערר, ככל שתהיה, לרבות הפיכת החלטת המקומית, יחייב אותה במלואה.
עם מילוי תנאי הועדה והחוק כגון: המצאת תצהיר וחישובים סטטיים, המצאת אישורי פיקוד העורף וכיבוי אש, אישור מינהל מקרקעי ישראל ככל שהמבקש הינו במעמד של חוכר בלבד, המצאת אישור לתכנית סניטרית, אישור תכנית פיתוח וחניות, המצאת אישור התקשרות עם מעבדה מוסמכת למגוון בדיקות ואתר מורשה לפינוי פסולת בנין ועוד, ייערך למבקש חשבון אגרת הבניה, היטלי פיתוח והשבחה ככל שקיימים. ביצוע התשלומים הנ"ל מהווה סיומו של הליך הרישוי בסיומו יונפק וייחתם היתר הבניה על ידי מהנדס העיר ויו"ר הועדה ויימסר למבקש. תוקף היתר הבניה הינו למשך 3 שנים.
בקבלת היתר הבניה, ניתן להתחיל בביצוע העבודות באתר.