הכנת תכניות ביצוע, מפרטים וכתב כמויות למכרז
קבלת היתר הבניה מאפשר את תחילת ביצוע העבודות בפועל באתר.
כזכור, התכניות לסוגיהן, החתכים והחזיתות שנערכו בבקשה לקבלת היתר הבניה נעשו בקנה מידה קטן וללא פירוט. מטרתן היתה למעשה מעין הצהרת כוונות באשר להיקף שטחי הבניה וחלוקתם במפלסי הבניה המבוקשים, תנוחת הבנין במגרש, גובהו, חזותו וכו'. על פי תכניות אלו לא ניתן לממש את הבניה. על כן נידרש הליך של הכנת תכניות עבודה אדריכליות לביצוע הערוכות בקנה מידה גדול ומפורט הכוללות את כל מכלול המידות, מידות הפתחים החיצוניים והפנימיים, מיקום כלים סניטריים וכו'. כן יפותחו גם החתכים והחזיתות שהופיעו בתכנית הבקשה להיתר. לתכניות אלו יתווספו פרטי בנין ספציפיים שייערכו בקנה מידה גדול ומפורט יותר, תכנית מדרגות ופרטיהן, תכנית פיתוח השטח הכוללת את פירוט מפלסי החצר, שבילי גישה, משטחי חניה וישיבה, הגדרות המבוקשים, מיקום בריכת שחיה ועוד.
על תכניות אלו יתווספו תכניות משלימות כגון: תכניות למיקום נקודות חשמל/תקשורת, תכניות אינסטלציה למיקום מוצאי נקודות מים, כלים סניטריים ומהלכי קווי מים וביוב, תכניות חדרי רחצה מפורטות בקנה מידה 1:20 הכוללת פריסת קירות לאופן חיפוים באריחים, מיקום הכלים הסניטריים, חיפוי הרצפה למקרה של יישום דוגמא, רשימת אלמנטים של נגרות, אלומיניום ומסגרות ועוד.
כמובן שפיתוח תכניות אלו ייעשה בשיתוף פעולה מלא עם הבעלים לקבלת החלטות לענין סוגי הריצופים, חומרי הגמר, גוונים, משקופים ודלתות, עיצוב דלתות וחלונות האלומיניום, פיזור נק' החשמל והתקשורת בהתאמה למערכי הריהוט והתפקוד שגובשו, סוגי הכלים הסניטריים וכו'.
ראוי לציין שלכל החלטה בדבר בחירת כל פריט משמעות כספית שיש להביאה בחשבון מראש טרם התחלת הבנייה.
לתכניות העבודה האדריכליות הנ"ל תצטרפנה תכניות ביצוע הנדסיות שתערכנה על ידי המהנדס בהן יפורטו סוג הביסוס בהתאם לממצאי קידוחי הנסיון במגרש, סוגי הרצפות/תקרות ועוביים, מיקום עמודים וגודלם, פרטי בנין קונסטרוקטיביים, פירוט סידור הברזל באלמנטים אלו ועוד.
מומלץ על עריכת תכניות חשמל ותקשורת על ידי מהנדס חשמל הכוללות את מבנה לוחות החשמל, חלוקת העומסים בבנין, סידור המעגלים וכו'. אם כי במקרים מסוימים ניתן להסתפק בתכנית נק' חשמל/תקשורת אדריכלית בלבד אשר תיושם על ידי חשמלאי מוסמך שיבצע את העבודה בפועל.
ניתן לערוך תכניות אינסטלציה סניטרית בהן יסומנו סוגי הצנרות, קוטרן ומהלכן בבנין, מיקום מוצאי נק' המים החמים והקרים, סימון מהלכי צנרות הניקוז למיניהן וקוטרם בתחום הבנין לרבות סימון קופסאות ביקורת, סימון מהלך קווי הבנין החיצוניים, קוטרם, כיוון הזרימה, מיקום תאי הביוב ועוד. ככל שהבניה כוללת הקמת בריכת שחיה יפורטו כל הדרישות הספציפיות להקמתה.
כמו כן, ככל שנדרש, ניתן לערוך תכניות למיזוג אויר וחימום באשר לסוגי ומספר המתקנים, אופן הולכת אספקת אויר והחזרתו בתעלות מיקומן וגודלן ועוד.
סיומו של הליך פיתוח התכניות לתכניות ביצוע בעריכת מפרט וכתב כמויות למכרז.
המפרט יתאר את מיקום האתר ותנאי העבודה, אופני מדידת העבודה, תנאי העבודה, הגדרת אחריות המבצע לנזקים העלולים להיגרם לנפש ורכוש בעטיין של העבודות המבוצעות, משך אחריות הביצוע, תנאי ביצוע ואופני מדידה לכל אחד מסוגי העבודה שיפורטו בהמשך בכתב הכמויות ועוד.
כתב הכמויות ייערך פרקים פרקים בהתאם לסוגי העבודות: עבודות עפר-פיתוח וביסוס, עבודות בטון ובניה (לרבות בניה במחיצות גבס ככל שקיימים), עבודות איטום ובידוד, עבודות טיח, עבודות ריצוף וחיפוי, עבודות נגרות אלומיניום ומסגרות, עבודות חשמל/תקשורת, עבודות אינסטלציה סניטרית, עבודות שונות, עבודות צבע.
כל עבודה תתואר מילולית, תוגדר היקפה במ"ר או במ"א או במ"ק. כל אחד ממשתתפי המכרז יציע מחיר לכל אחד מפרטי העבודות הרשומות, יסכם את כל אחד מפרקי הבניה כנזכר לעיל ויסכמם בדף סיכום אשר יגדיר את סך הצעתו לביצוע בפועל. כמו כן, יגדיר המבצע הפוטנציאלי את משך העבודה הצפוי ואת שלבי התשלום המבוקשים על ידו. על ההצעה יש להוסיף תשלום של מס ערך מוסף אשר אינו נכלל בדרך כלל בהצעת הביצוע.
בסיום הליך זה, יופצו תכניות הביצוע, המפרט וכתב הכמויות למספר מבצעים לקבלת הצעתם בכתב.
הפצת מכרז לקבלת הצעות מחיר
סט תכניות הביצוע לסוגיהן, המפרטים וכתב הכמויות יופצו למספר מבצעים פוטנציאליים. מומלץ לחייב את משתתפי המכרז בעריכת ביקור באתר להתרשמות למניעת אי הבנות באשר לקשיי ביצוע ושטחי התארגנות העלולים להתברר למבצע בתחילת העבודה בשל הגישה לאתר, גודלו וכו'.
המשתתפים אמורים למלא את עלויות כל סעיפי העבודות שבכתב הכמויות ולהחזירם לבעלי המגרש. כל ההצעות יועברו לאדריכל אשר יערוך טבלת השוואת עלויות ביצוע. במקרים בהם אחד ממשתתפי המכרז לא התיחס לסעיף מסוים, יתומחר סעיף זה בהתאם לעלות הממוצעת שניתנה על ידי המשתתפים האחרים על מנת שההשוואה תהיה מדויקת. טבלת ההשוואה תדרג את המשתתפים בהתאם לגובה הצעתם למכלול עלות העבודות.
בשלב זה, ינהלו הבעלים בעזרת האדריכל משא ומתן לגובה העלות הסופית, סדר התשלומים, משך הביצוע, מועד תחילת העבודה, אופן תמחור הגדלת כמות העבודות הנזכרות בכתב הכמויות ואחרות, התנאים לאפשרות הבעלים להפעלת בעלי מקצוע אחרים במהלך הביצוע (נגרים, אנשי מיזוג אויר ועוד) שיופעלו במקביל על ידי הבעלים וכו'.
עתה יובהר לבעלים סך עלות הביצוע הריאלית הכוללת עליה יתווסף מע"מ.
ההתקשרות עם המבצע תיעשה בחוזה מפורט אשר יגדיר את חובות המבצע וחובות והבעלים כאשר סט התכניות, המפרטים וכתב הכמויות שמולא על ידי המבצע מהווים חלק בלתי נפרד מהחוזה. ככל שהתכניות והמפרטים יהיו מפורטים וחוזה ההתקשרות שבין הבעלים למבצע יפרט את מלוא תנאי ההתקשרות, הסיכוי לקיומן של אי הבנות ומחלוקות במהלך ביצוע העבודות אפסי וראוי שכך יהיה.
קיימת האפשרות לביצוע עצמי בכך שהבעלים הופך למעשה לקבלן הראשי המפעיל סדרת קבלני משנה ספציפיים לביצוע: השלד, איטום, חשמל/תקשורת, אינסטלציה, טיח, ריצוף וחיפוי, נגרות, אלומיניום, מסגרות, צבע וכו'. הנטיה להתנהלות זו הינה הפיתוי להוזלת עלויות הביצוע בכך שנחסך הרווח הקבלני המגולם בשכרו של הקבלן הראשי. נושא הבניה הינו מורכב, מקצועי, הדורש תאומים רבים בין מגוון בעלי המקצוע, אספקת חומרי בניה וגמר לאתר בעיתוי ספציפי, זימון נציגי מעבדה מוסמכת לבדיקות איכות הבטון, איטום, אינסטלציה ועוד, תאום הגעת המהנדס לאתר טרם יציקת אלמנטים קונסטרוקטיביים, תאום עם חב' חשמל, בזק וכבלים ועוד. סביר להניח שמחוסר רקע מקצועי הולם בתחום הבעלים, ככל שיקדישו מזמנם לכך, ישלמו "שכר לימוד", יפסידו ימי עבודה, יחשפו לטעויות והחלטות שגויות עליהם ישלמו, ויכוחים אינסופיים העלולים לפגוע בבריאותם ובמקרים מסוימים לפגוע במרקם היחסים עם בן או בת הזוג. ראוי לציין בנוסף שהפעלת האתר באופן מפוצל עלולה להאריך את משך הביצוע בכך שתאום הגעת בעלי המקצוע וחמרי הבנין לא ייעשה בזמן. כמו כן התקשרויות נפרדות עם מגוון בעלי המקצוע ללא סיכום מראש של ביצוע עבודות ביניים נלוות עלול לייקר את הביצוע.
קיים החשש שעבודת מבצע אחד שהושלמה עלולה להיפגע על ידי אחר ותיקונה יחייב בהוצאה נוספת. פיצול העבודות מוביל לכך שאין לבעלים אחריות ביצוע
בסיום הבניה כמקובל. האחריות הינה מפוצלת כמספר קבלני המשנה שהופעלו ולמקרה של תקלה יהיה קשה מאד להטיל האחריות על בעל מקצוע ספציפי.
לפיכך, בנסיבות אלו, כאשר לבעלים אין את הרקע הנדסי מומלץ על הפתרון היקר אשר יהיה בסופו של יום הזול על ידי התקשרות עם קבלן אחד המכונה "קבלן מפתח". הקבלן הראשי יעמוד בקשר עם מתכנני הבנין, יפעיל את בעלי המקצוע שבאחריותו, ידאג לאספקת חומרי הבניה בעיתוי הנדרש, ידאג לפינוי פסולת הבנין וכו'. בתום העבודה, עם מסירתה וקבלתה, תינתן אחריות לטיב הביצוע כאשר האחראי הבלעדי הינו הקבלן בלבד. מיותר מלציין שבביצוע זה אין לבעלים את מלוא עלות הביצוע מראש.
קיימת אפשרות שלישית נוספת להפעלת האתר על ידי הבעלים באמצעות מפקח בנין מיומן צמוד באתר הדואג להתקשרויות פרטניות עם בעלי המקצוע, תאומם וכו'. יש להביא בחשבון את שכרו של מפקח זה המתקזז ומפחית את הרווח הקבלני הנזכר לעיל אותו רוצים לחסוך. גם פתרון ביניים זה יוביל להתעסקות יתרה של הבעלים ולגלישה אפשרית בעלויות הביצוע הואיל ומכלול העבודות אינו מוסכם מראש.