המאמר שלהלן עיסוקו בהליך הקבוע בחוק הבא
להתיר ביצוע עבודות בניה או שימושים המחויבים בקבלת היתר בניה כפי שיפורטו בהמשך. אופן הגשת הבקשה לקבלת היתר בניה מעוגן בנוהל שבהתאם לחוק התכנון והבניה על תקנותיו. הבקשה תעשה באמצעות הצגת תכניות ערוכות וחתומות על ידי בעלי מקצוע מורשים בסדר ובקנה המידה כקבוע בחוק.
תנאי בסיסי להגשת בקשה לקבלת היתר בניה הינה חתימת בעל/י הזכות בנכס בו מבוקש ההיתר או לפחות אחד מהם במקרה של מספר בעלים. ללא הוכחת זיקת בעלות לנכס, לא ניתן להגיש הבקשה.
בקשה לקבלת היתר בניה תעשה למטרות הבאות:
- עריכת שינויים ותוספות בבנין קיים
- הריסת מבנה/ים קיים/ים
- הקמת מבנה/ים חדש/ים
- ביצוע עבודות פיתוח: חפירה, סלילה, הקמת גדרות, שינוי פני הקרקע ועוד
- הקמת חניה ללא קירוי או מקורה
- הקמת מבנים ומתקנים המשרתים מטרות חקלאיות בקרקע שיעודה חקלאי
- בקשה לשימוש חורג מתכנית בנין עיר או מהיתר
- בקשה למימוש תמ"א 38 באחת מחלופותיה
- בקשה לפיצול דירות
להלן הליכי הרישוי:
- תחילתו של ההליך הינו בהכנת מפת מדידה מצבית ערוכה על ידי מודד מוסמך המתארת את הקיים בחלקה עליה יתבקש ההיתר: ציון מספר הגוש והחלקה, שטח החלקה ברוטו ונטו למקרה של הפקעות, תרשים סביבה המתאר מיקום החלקה ביחס לחלקות וכבידים גובלים, גבולות החלקה, סימון הפקעות ככל שקיימות, סימון חלקי חלקות גובלות על הבנינים שבהם, ציון מפלסי הקרקע בחלקה, בחלקות גובלות לרבות מפלסי הכביש והמדרכה הצמודה לחלקה, ציון מפלסי רצפות הבנינים שבחלקות הגובלות, סימון מבנים הקיימים בחלקה תוך ציון גודלם ומיקומם מגבולות החלקה ועוד. אופן הכנת תכנית זו יעשה בהתאם להנחיות המרכז למיפוי ישראל על רקע רשת הקואורדינאטות הארצית ובדרך כלל בקנה מידה של 1:250. (כל 1 ס"מ במפה שווה ל- 2.5 מ' במציאות). מפה זו תוגש בבא העת לקבלת מידע תכנוני וכמו כן תשמש כבסיס ורקע לתכנית המוצעת. התכנית תהיה עדכנית כל עוד לא חלפו 6 חודשים מיום הגשתה לרשות.
- בהמשך, יש להזמין דפי מידע תכנוני ממחלקת תכנון/בנין ערים של הרשות המקומית בה מתבקשת הבקשה להיתר. במרבית הרשויות, לבקשה לקבלת דפי המידע יש לצרף את מפת המדידה הנזכרת לעיל. בדפי המידע שיתקבלו, יפורטו זכויות והוראות הבניה החלות על החלקה: רשימת תכניות בנין עיר החלות על החלקה מכוחן נגזרות זכויות הבניה, שטח החלקה נטו לחישוב זכויות הבניה, היקף שטחי הבניה המותרים למימוש, מספר הקומות המותרות בהן ניתן לממש הבניה, מידות קווי הבניה דהיינו המרווחים לגבולות החלקה בהם אסורה הבניה, הצפיפות המותרת, הוראות לאופן הבינוי, חומרי גמר, סוג הגג שטוח או רעפים, גובה וסוג גדרות ועוד.
- בשלב זה יגבש המתכנן את פרוגרמת התכנון עם הבעלים. הפרוגרמה תגדיר את הרצונות והצרכים להגשמת ציפיות הבעלים בכפוף למידע התכנוני שנתקבל מהרשות. בהתאם לפרוגרמה, יערוך המתכנן מספר חלופות מהן תבחר התכנית האופטימלית העונה לציפיות הבעלים בכפוף למגבלות ולאילוצים שמכתיבות זכויות הבניה ככל שקיימות. לתכנית האופטימלית הנ"ל, יעוצבו חזיתות הבנין אשר יגדירו את חזותו החיצונית. גיבוש הפרוגרמה מחוייב הן לצורך בניה חדשה והן לצורך עריכת תוספות ושינויים במבנה קיים. זהו השלב התכנוני החשוב ביותר בו נקבע אופי הבנין, גודלו, מיקומו בחלקה, חלוקת הפונקציות בבנין גודלן ומיקומן והקשרים שביניהן, חזותו החיצונית של הבנין ועוד.
- סיומו של שלב התכנון יוביל להכנת תכניות לקבלת היתר בניה על מנת לאפשר מימוש ה"חלום" בבניה. המדובר בשלב טכני גרידא חסר כל ענין. לתכנית המוגשת נוהל הגשה מוכתב מכח חוק התכנון והבניה ועריכתו במתכונת רציפה כאקורדיון הנקראת בשפה המקצועית "גרמושקה". תחילת התכנית בדפי מידע בהם נדרש לציין את כתובת האתר, מספר הגוש והחלקה, שמות ופירטי מבקש/י הבקשה, בעל/י הנכס, האדריכל/מהנדס המשמש כעורך הבקשה, המהנדס/הנדסאי כמתכנן שלד הבנין, גודל החלקה, ציון סוג ויעוד הבניה, פרוט מהות הבקשה ותכניות בנין העיר החלות על החלקה על פיהם נגזרות זכויות והוראות הבניה. בהמשך יפורטו שטחי הבניה הקיימים והמבוקשים בטבלאות חישוב שטחים תוך פרוט סוגיהם: שטחי בניה עקריים, שטחי שרות, מרפסות ללא גג ומקורות, פרגולות, סככות חניה ועוד. דפי מלל אלו יחתמו על ידי המבקש, בעל הנכס, עורך הבקשה ומתכנן שלד הבנין. למקרה והבקשה ערוכה על ידי אדריכל, קיימת חובת הכללת מהנדס לבקשה כאחראי לתכנון שלד הבנין. ניתן לערכה על ידי מהנדס בלבד שיופיע כעורך הבקשה וכאחראי לתכנון שלד הבנין כל עוד הפן התכנוני שולי כגון בקשה להכשרת מצב קיים. לאחר דפי המלל הנזכרים לעיל יוצגו תשריטים המתארים את המבוקש בבקשה. התכנית הראשונה תהיה של תרשים הסביבה כתכנית התמצאות למיקומה של החלקה נשוא הבקשה לאחריה תכנית תרשים המגרש הערוכה בדרך כלל בקנה מידה של 1:250 על רקע מפת המדידה המצבית שנערכה בתחילתו של ההליך. בתרשים מגרש זה תוצג החלקה בשלמותה עם חלקי חלקות גובלות וקטע הכביש הסמוך, קונטור הבניה הקיימת והמבוקשת ומיקומם בחלקה. בהמשך יוצגו תכניות מפלסי הבנין לרבות הגג בקנה מידה של 1:100 עם פרוט המידות והמפלסים, 2 חתכים לפחות ניצבים ואופיניים כשהאחד עובר דרך חדר המדרגות ו- 4 חזיתות הבנין. למקרה והבקשה כוללת הקמת גדרות או הגבהת גדרות קיימים, תערך פרישת גדרות להמחיש צורתם, גובהם וחומרי הגמר שלהם. למקרה והבקשה כוללת הקמת מרחב מוגן דירתי (ממ"ד) מחויב עורך הבקשה בהצגתו כנספח בסוף ה"גרמושקה" בתכנית מפורטת הערוכה בקנה מידה של 1:50 והכוללת חתכים, פרטי בנין ופרוט מוטות זיון הברזל בחלקי הבטון. בין לבין, יערך תשריט חישוב פרוט שטחי הבניה הקיימים והמבוקשים כהבהרה לשטחים שנרשמו בטבלת שטחי הבניה שבדפי המלל שבפתיח תכנית ההגשה. כל הקירות הקיימים המיועדים להריסה יצבעו בצבע צהוב, בנית קירות חדשים בבלוקים יצבעו בצבע אדום, חלקי בנין עשויים בבטון יצבעו בכחול, חלקי בניה אחרים יצבעו בצבעים אחרים על פי בחירת עורך הבקשה וקירות קיימים הנשארים ללא שינוי יצבעו בשחור.
- תכנית הבקשה תוגש לרשות המקומית ב – 2-3 עותקים בתוך תיק ורוד המהווה חלק בלתי נפרד מהבקשה אותו ניתן לרכוש במשרדי הרשות כשהיא חתומה על ידי כל הגורמים כנזכר לעיל. כמו כן יצורפו עותק עדכני של מפת המדידה המצבית ונסח טאבו מרוכז עדכני ומקורי בו מצויינים כל בעלי הזכות בנכס. למקרה קיומו של הסכם שיתוף המצוי בטאבו המגדיר את אופן חלוקת זכויות הבניה בחלקה יש לצרפו לתיק ההגשה. מועד עריכת המפה המצבית ומועד הנפקת נסח הטאבו לא יעלה על 6 חודשים מיום הגשת הבקשה. לבקשה למימוש תמ"א 38 ידרשו המצאת חוות דעת מהנדס הקובע הצורך שבחיזוק הבנין נגד רעידות אדמה לרבות המצאת פתרון החיזוק המגובה במערכת חישובים סטטיים. לאחר בחינת העמידה בתנאי הסף, יונפק למבקש שובר תשלום פקדון המהווה תשלום על חשבון בגובה של כ-10% מגובה אגרת הבניה המשוערת העתידית. עם ביצוע תשלום זה מסתיים שלב קליטת הבקשה והליך הרישוי יוצא לדרך. תכנית החתומה על ידי כל הגורמים ושאינה כוללת סטיה מתכנית בנין העיר והתואמת להוראות הבניה הסטטוטוריות כמופיע בדפי המידע תובא לדיון בפני רשות רישוי. במידה והבקשה כוללת מספר בעלים כשרק חלקם חתומים על גבי הבקשה חלה חובה על הרשות המקומית ליידע את יתרת הבעלים שלא חתמו על הגשתה ומהותה. הודעה זו תעשה בדואר רשום ותאפשר לאותם הבעלים להתיחס בפרק זמן של 30 יום. העדר התיחסות יראה כהסכמה. התנגדות לבקשה תועבר בכתב למשרדי הועדה המקומית. (הליך זה מתבסס על תקנה 2 ב' לחוק התכנון והבניה). בקשה התואמת לזכויות הבניה כמופיע בדפי המידע לגביה לא נתקבלו התנגדויות תנותב לדיון ברשות רישוי. למקרה של התנגדויות, תנותב הבקשה לדיון בפני ועדת משנה אשר תקרא את טענות המתנגדים טרם קבלת החלטתה בבקשה. ועדת המשנה יכולה להחליט על דחיית ההתנגדות, לקבלה בחלקה או במלואה. באותם המקרים כשהבקשה כוללת הקלות למיניהן, שבסמכות הועדה המקומית לאשרן, חלה חובת חשיפת הבקשה לציבור בדרך של הקלה לפי סעיף 149 לחוק התכנון והבניה בנוסח שימסר למבקש ע"י הועדה המקומית. הפרסום יעשה ב- 3 עיתונים לכלל תושבי העיר ולבעלי נכסים גובלים במסירה ידנית בדואר רשום. בפרסום תכלל מהות הבקשה תוך ציון האפשרות לעיין בתכנית המוגשת במשרדי הועדה המקומית. כל מי שמרגיש עצמו נפגע מהבקשה רשאי להגיש התנגדותו בכתב בתוך 14 יום מיום קבלת ההודעה. כל ההתנגדויות חייבות להיות מנומקות מטעמים תכנוניים בלבד. לועדה המקומית המנדט לדון ולהכריע אך ורק בסוגיות תכנוניות ולא קניניות. באותם המקרים בהן לא נתקבלו התנגדויות תובא הבקשה לדיון בפני ועדת משנה לשיקול דעת חבריה. בהתקבל התנגדויות תובא הבקשה לדיון בועדת המשנה אך בנוכחות המתנגדים והמבקשים. החלטת חברי ועדת המשנה תעשה במקרה זה בתוקף נסיבות הטענות והתגובות שיועלו בעת הדיון. ועדת המשנה יכולה להחליט על דחיית טענות המתנגדים, לקבלן בחלקם או במלואם. בסיומו של דיון מחליטה רשות רישוי או ועדת המשנה על אישור הבקשה במלואה בכפוף למילוי תנאים, על אישורה באופן חלקי בכפוף למילוי תנאים, לשוב ולדון בתכנית מתוקנת או לאחר עריכת סיור חברי הועדה במקום או לדחותה.
- בכל המקרים הנזכרים לעיל, למבקש שמורה הזכות להגיש ערר לועדת הערר המחוזית על החלטת רשות רישוי או ועדת המשנה במידה ולא ענתה לציפיותיו. למתנגדים שמורה זכות זו אך ורק כשהמדובר בהחלטת ועדת המשנה הנסמכת על הקלה מכח סעיף 149 לחוק. עם הגשת בקשה לערר וקבלתו בועדת הערר מוקפאים הליכי הרישוי עד לקיומו של דיון בועדת הערר. החלטת ועדת הערר מחייבת את הועדה המקומית גם למקרים בהם הופכת את החלטתה על פיה. לדיון בועדת הערר מוזמנים העוררים והמשיבים לשאת טענותיהם בפני ועדת הערר טרם קבלת החלטתה. גם במקרה זה סמכות ועדת הערר הינה לדון בהתנגדויות על בסיס טיעונים תכנוניים בלבד כגון: הסתרת אור ושמש וחסימת אויר כתוצאה מהבניה המבוקשת, פגיעה בחזות בנין קיים או סמוך, מטרדי רעש אפשריים כתוצאה מהקמת בריכת שחיה או ממיקום מזגנים ועוד. לועדות התכנון אין הסמכות לדון ולהכריע בסוגיות קניניות כגון ירידת ערך נכסים עקב אישור הבקשה שמטבען להתבהר בבתי המשפט.
- עם קבלת החלטה חיובית לבקשה על המבקש, באמצעות עורך הבקשה שלו, למלא אחר תנאי הועדה כגון: המצאת אישור פיקוד העורף, אישור כיבוי אש, תצהיר מהנדס והצגת חישובים סטטיים, אישור תאגיד המים לתכנית סניטרית, אישור תכנית פיתוח וחניות, עמידה בתקן לבניה ירוקה ונגישות ככל שנדרשים, הצגת התקשרות עם מעבדה מוסמכת לבדיקת טיב הבטונים, אינסטלציה, איטום ועוד, אישור מחלקת התברואה להסדרי אצירת אשפה ופינויה, תיקון התכניות וחישובי השטחים ככל שנדרש עקב הנחיות בודק התכניות, תאום התכניות בהתאם לדרישות הגורמים האחרים, הצגת התקשרות עם אתר מורשה לפינוי פסולת בנין ועוד בהתאם למכלול הבקשה. סיום מילוי תנאי הועדה מותנה כמו כן בתשלום חשבונות עבור אגרת בניה והיטלי פיתוח לרבות היטל השבחה ככל שקיים. עורך הבקשה ימציא לועדה המקומית 3-4 העתקים מתכנית הבקשה הכוללים את כל דרישות הועדה המקומית והגורמים החיצוניים כפי שנבדקו ואושרו
ל ידי בודק התכניות של הועדה. העמידה בכל התנאים לרבות ביצוע התשלומים כנזכר לעיל יובילו להנפקת היתר הבניה אשר יחתם על ידי מהנדס הרשות המקומית ויושב ראש הועדה המקומית. תוקף היתר הבניה הינו למשך 3 שנים מיום הנפקתו הניתן להארכה על ידי הועדה המקומית. תוקף היתר בניה לשימוש חורג הינו למשך תקופת השימוש החורג כפי שאושר. ראוי לציין שבבקשות לשימוש חורג או בבקשות הכוללות מכלולים קטנים חלק מהתנאים הנזכרים לעיל מתייתר ומסתכם בדרישות שמתוקף היקף ומהות הבקשות בלבד.
