בקניית דירה מיד שניה יש לבדוק ולהקפיד:

• הזמנת נסח הטאבו בה רשומה הדירה לוודא הבעלות עליה. שהמוכר אכן רשאי ומוסמך למכרה ולהעבירה לרשותכם. הזמנת הנסח יכולה להעשות על ידי הגשת בקשה המוגשת במשרדי לשכת רישום המקרקעין (טאבו) או באמצעות הטלפון או באמצעות האינטרנט.
• בחלק מהמקרים, מעיון בנסח, יופיעו רישומי הערות אזהרה בגין לקיחת משכנתא, שעבודים, צוי הריסה, חובות וכו' אותם נדרש להסיר עם העברת הנכס על שימכם. בדיקה זו מומלץ לבצע במקביל גם ברשם המשכונות.
• לוודא התאמת שטחי הבניה להיתרי הבניה. קיימים מקרים בהם נעשו תוספות ושינויים בדירה הטעונים בהיתרי בניה שלא הוצאו ולפיכך מעמדם אינו חוקי. יש לוודא שכל המוצע למכירה אכן נכלל ברישום הדירה בטאבו שבסמכות המוכר למכרו. לדוגמא, שטח בחצר המשמש את המוכר כחניה או כמשטח ישיבה שאינם נכללים כהצמדות לדירה הנמכרת אינם מהווים חלק מהדירה ואין למוכר הסמכות למכרם הואיל ונכללים במסגרת שטח הרכוש המשותף.
• בדיקת המצב התכנוני בסביבה. האם ניתן לממש תמ"א 38 בבנין או בבנינים גובלים העלול להשפיע על איכות החיים. האם קיימות תכניות המאפשרות תוספות בניה בבנין. מהן תכניות הבניה במגרש/ים ריק/ים גובלים ועוד. מידע זה ניתן לקבל במשרדי הועדה המקומית בה כלול הנכס.
• בדיקת מצבה הפיסי של הדירה: סדיקות, רטיבויות, איכות הבניה, הכניסה לבנין, חדר המדרגות, חזותו החיצונית של הבנין, אחזקת הבנין, מושקעת וכו' המשפיעה על מחירה אם בכלל.

בכל מקרה, יש להפעיל ולהיוועץ בעלי מקצוע מיומנים: עורכי דין ומהנדס/אדריכל לבדיקת חוקיות העיסקה ומצבה התכנוני והפיסי של הדירה. אין לחתום על כל מסמך ללא קבלת אישור אנשי המקצוע הנ"ל לרבות חתימה על זכרון דברים המהווה חוזה לכל דהר וענין על כל המשתמע מכך.

המדובר ב-2 חלקות גובלות בגבול משותף. בחלקה אחת קיים מבנה קטן אשר נבנה על פי היתר בניה שקדם לשנת 1980 ולפיכך, בחלקה זו ניתן לממש את זכויות הבניה שעל פי תכניות בנין עיר החלות על החלקה ובתוספת זכויות הבניה שעל פי תמ"א 38 . החלקה השניה הינה חלקה ריקה ללא בנייה כל שהיא ולכן ניתן לממש בה את זכויות תכניות בנין העיר החלות על החלקה בלבד. במקרה זה, מומלץ, בשלב ראשון, על הליך של איחוד 2 החלקות לחלקה אחת. זהו הליך קצר יחסית שבסמכות הועדה המקומית בלבד. עם סיום הליך ראשון זה, מתקבלת חלקה אחת גדולה עליה עומד בנין המזכה באפשרות לישום התמ"א. בשלב השני תוגש בקשה להיתר בניה למימוש תמ"א 38 בחלופת "פינוי-בינוי". מימוש התמ"א בחלופת זו על ידי הריסת הבנין הקיים והקמתו מחדש על בסיס זכויות הבניה החלות מכח תכניות בנין עיר החלות על החלקה הגדולה שאוחדה ובתוספת זכויות התמ"א הופכת להיות אטרקטיבית לאור ההיתכנות הכלכלית הרבה.

מאידך גיסא, שטח החלקה כתוצאה מאיחוד שתי החלקות "מייצר" זכויות בניה תבעיו"ת נדיבות הן באשר להיקף שטחי הבניה והן למספר יחידות הדיור ומאידך גיסא הופך חלקת מקור נטולת זכויות תמ"איות לחלוטין לחלק מחלקה חדשה המניבה זכויות אלו.

למקרה ובשתי החלקות הגובלות קיימים בנינים, כאשר בחלקה אחת הבנין נבנה על פי היתר שהונפק לפני שנת 1980 הזכאי למימוש תמ"א 38 ובחלקה השניה קיים בנין שנבנה בהיתר מאוחר יותר שאינו נהנה מזכויות אלו, מומלץ על ההליך הבא למיצוי מיטבי של זכויות הבניה:

• שלב א' – בקשה להיתר להריסת הבנין הקיים שנבנה על פי היתר שהונפק לאחר שנת 1980 שיהפוך את החלקה לריקה.
• שלב ב' – איחוד 2 החלקות לאחת כמתואר לעיל.
• שלב ג' – בקשה למימוש תמ"א 38 בחלופת "פינוי-בינוי" על בסיס הבנין הישן בחלקה החדשה הגדולה שאוחדה.

במהלך זה, יש להבטיח שיתוף פעולה של הרשות המקומית להריסת המבנה ואיחוד החלקות על מנת שלא יווצר מצב של הריסת בנין קיים ללא הבטחת הרשות לאיחוד החלקות בהמשך.