את המאמר שלפניכם העוסק בהמלצות לאופן יישום התמ"א חילקתי ל-9 שלבים כרונולוגיים בהתאם לקצב גיבוש המימוש.
שלב ראשון
ליישום התמ"א בבתים משותפים, נדרש רוב מינימלי לכל אחת מהחלופות שמציעה התמ"א כלהלן:
- עבור עריכת שינויים ברכוש המשותף, דהיינו חיזוקו של הבנין בלבד, נדרש רוב מינימלי של 51% מבעלי הנכס.
- לחיזוק ולהרחבת דירות קיימות, נדרש רוב מינימלי של 60% מהבעלים.
- לחיזוק הבנין ולתוספת יח"ד חדשות, נדרש רוב מינימלי של 66% מהבעלים.
- לחלופת "פינוי-בינוי" דהיינו, הריסת הבנין הקיים והקמתו מחדש בהתאם לזכויות תכנית בנין עיר החלה על החלקה ובתוספת זכויות תמ"א 38, נדרש רוב מינימלי של 80%.
הואיל והמימוש מותנה בהסכמות, מן הראוי שבשלב ראשון יערכו דיירי הבנין אסיפת דיירים מסודרת לבדוק עקרונית את הרצון לממש את התמ"א ובאילו תנאים. יש להביא בחשבון, שרק לבעלי הדירות שהינם בעלי הנכס שבהתאם לרישום בנסח הטאבו המרוכז הסמכות להחליט על המימוש ותנאיו.
למרות שעל פניו, מימוש ההליך בבנין רק מיטיב עם בעליו משדרג את הנכס ומעלה את ערך הדירות, קיימות הסתייגויות ואף התנגדויות מצד חלק מהבעלים. פרוט הסתייגויות והתנגדויות מבית יובהרו ויפורטו בהמשך בפרק הדן בקשיים שביישום התמ"א.
בסיומה של אסיפת הדיירים כנזכר לעיל, ככל שנמצא רוב לביצוע המהלך, יגובשו ההסכמות וההחלטות על אופן המימוש והיקפו בפרוטוקול מסודר שיחתם ע"י הדיירים. בשלב זה, הדיירים יכולים להתחיל ולענין יזם במימוש התמ"א.
שלב שני
במסגרת אסיפת הדיירים, מומלץ על מינוי נציגות של 3-4 מדיירי הבנין אשר יובילו את המהלך ואשר יעדכנו מידי פעם את שאר הדיירים במכתבים או באסיפה על שלבי ההתקדמות בהליך. מינוי צוות שכזה ימנע מפגשים רבי משתתפים הכרוכים בתאום ארוך ומסורבל וייעל את מימוש ההליך מול היזמים.
שלב שלישי
עם הגדרת ההסכמות ומינוי הצוות המוביל, על הדיירים למנות 2 בעלי מקצוע אשר ילוו את הדיירים בהליך.
כבר בשלב הראשוני, על הדיירים להתקשר עם בעל מקצוע מהתחום ההנדסי קרי מהנדס או אדריכל. כאשר מסתמן סיכוי לחתימת חוזה בין דיירי הבנין ליזם, ימנו הדיירים משפטן/עו"ד שמתפקידו יהיה להבטיח את זכויותיהם בחוזה.
המהנדס/אדריכל בהיותו בעל כישורים מקצועיים, ייצג נאמנה את הדיירים במו"מ עם היזם באשר לבחינת התמורה הראויה המגיעה להם כנגד מתן הזכויות. באפשרותו לבחון את האלטרנטיבות התכנוניות שמציע היזם לאופן המימוש, לייעץ ולהמליץ בפני הדיירים על הפתרון המועדף, בחינת סוגיות הנדסיות למיניהן, עזרה ויעוץ בבחירת חמרי גמר וגוונים וכו'.
מו"מ זה יסתיים בהגדרת הפתרון המוסכם המועדף, היקפו ואופן מימושו.
המהנדס/אדריכל יגבשו הסכמות אלו בתכניות, ברשימת ספציפיקציות, בכתב כמויות וכו', לכדי נספחים אשר יהוו חלק בלתי נפרד מהסכם ההתקשרות שבין הדיירים ליזם. בהמשך, ילווה ויעקוב אחר הליכי הרישוי לקבלת היתר בניה ולדרישת הרשויות העלולות להביא לשינויים בתכנית.
עם קבלת היתר הבניה ותחילת הביצוע בפועל, יפקח על טיב הביצוע, עמידה בלוח הזמנים, מילוי כל שסוכם עם היזם וכו'.
כבעל כישורים מקצועיים בתחום, הוא יוכל לשמש כבורר ומחליט בכל סוגיה או מחלוקת הנדסית שתתעורר במהלך הביצוע. עם סיום הבניה יוודא השלמתה ועמידה במילוי כל התנאים. כמו כן, ייצג את הדיירים בתום תקופת האחריות למקרה בהם נדרש "מקצה שיפורים".
המשפטן/עו"ד שמונה ע"י הדיירים יבדוק את טיוטות ההסכם של היזם להבטחת זכויותיהם של הדיירים, יוודא קבלת ערבויות ביצוע להבטחת השלמת הפרויקט וכו'. רצוי שהדיירים יתנו לו ייפוי כח לחתום בשמם על כל המסמכים והתכניות הנדרשים למימוש ההליך על מנת לחסוך את הסרבול שבהחתמת כל הדיירים על כל מסמך ותכנית. המשפטן/עו"ד ייצג את הדיירים בכל מחלוקת ופרשנות לחוזה ככל שיצוצו.
הדיירים חייבים להבטיח הפעלת 2 בעלי המקצוע באופן ישיר ובמימונם להבטחת נאמנותם אליהם ואי תלותם ביזם מכל סיבה שהיא. עליהם להיזהר ולא להתפתות להצעות היזם ליצוגם על ידי המשפטן/עו"ד המופעל מטעמו או להשתמש בשרותיו של האדריכל/מהנדס המופעל מטעמו למניעת ניגודי אינטרסים.
כמובן שנשאלת השאלה של מימון שכר טרחת 2 היועצים הנ"ל.
על הדיירים לקבל מהאדריכל/מהנדס הצעה למלוא שכרו על כל מכלול שרותיו כנזכר לעיל ופירוט שלבי התשלום בכפוף לקצב התקדמות העבודות באתר. מטבע הדברים שכרו של האדריכל/מהנדס לשלב הראשוני במו"מ עם היזם עד לגיבוש ההסכמות הינו נמוך יחסית שאותו יממנו הדיירים בחלקים שווים. באופן דומה יפעלו הדיירים מול המשפטן/עו"ד.
במסגרת הגדרת התמורה של היזם לדיירים עליהם להבטיח גם קבלת סכום כספי שיופקד בקופת ועד הבית בגובה שכרם של האדריכל/מהנדס והמשפטן/עו"ד. סכום זה, יבטיח את החזר המימון העצמי שלהם ולתשלום מלוא שכרם שסוכם מראש.
גם במקרה זה, לא להתפתות להצעת היזם למימון שכר היועצים בטענה שהעברת כסף לקופת ועד הבית הינה יקרה הואיל ומחויבת במס בעוד שתשלום שכרם על ידו נחשבת לו כהוצאה מוכרת.
בכך, יבטיחו הדיירים את אי תלותם של היועצים ביזם ויבטיחו את נאמנותם לדיירים.
בהעדר 2 הפונקציה הללו, הדיירים יתקשו בניהול מו"מ מקצועי עם היזם.
שלב רביעי
ניהול מו"מ עם יזמים בו יציעו היזמים לדיירים את התמורה הראויה כנגד מתן זכויות הבניה. במו"מ זה, ייוצגו הדיירים ע"י בא כוחם המקצועי. הקשר עם היזמים יכול להיעשות ביוזמת הדיירים או בכפוף לפניות של יזמים אליהם. סיום הליך המו"מ יוביל לגיבוש הסכמות על אופן המימוש, היקפו ופרטיו. ככל שהדברים יסוכמו בתכניות ומפרטים מפורטים, ייטב הדבר וימנע אי הבנות בהמשך.
שלב חמישי
שלב משפטי הכולל את הכנת הסכם השיתוף האמור לכלול את כל ההסכמות, הפתרונות ההנדסיים, מפרטים, בטחונות לביצוע, ייפוי כח, חיוב כל התשלומים החלים על העסקה של היזם, הבטחת דיור חלופי לדיירים או שכר דירה הולם לכל תקופת הבניה למקרה של חלופת "פינוי-בינוי" וכו'. שלב זה ייעשה בעזרת בא כח הדיירים אשר יקבל לידיו את טיוטות ההסכם מהיזם ויעיר הערותיו עד לאישורו וחתימת הצדדים עליו.
מן הראוי לכלול בהסכם לוחות זמנים מגבילים למשך הכנת תכנית הבקשה להיתר הבניה, משך הטיפול בהליכי הרישוי עד לקבלת היתר הבניה, מועד תחילת הביצוע בפועל מיום קבלת היתר הבניה ומשך ביצוע העבודות באתר ועד לסיומן, משך הכנת צו בית משותף ורישומו בטאבו מיום סיום העבודות, תיקון ליקויים בתום תקופת האחריות וכו'. ניתן יהיה להאריך מועדים אלו בהסכמה בהצגת סיבות אובייקטיביות שאינן תלויות ביזם.
על בא כח הדיירים לוודא שעם חתימת הסכם השיתוף, היזם מדווח על העסקה למס שבח בפרק הזמן הקבוע בחוק. מס שבח הינו מס החל על כל אחד מהדיירים כמוכרים באופן נפרד. כל עוד מימוש התמ"א כולל אך ורק את שטחי הבניה שמכוחה, הדיירים נהנים מפטור ממס השבח. למרות זאת אי דיווח על העסקה מהווה עבירה על החוק ומלווה בקנסות.
שלב שישי
שלב טכני בו עורך היזם, באמצעות האדריכל שלו, את תכניות ההגשה לרשות המקומית לצורך קבלת היתר בניה. עם קליטת הבקשה ברשות, עליו ללוות את הליכי הרישוי בעריכת פרסום לבקשה כמתבקש מהוראות התמ"א לחשיפתה לציבור, לדאוג להביאה לדיון בועדת המשנה, להשיב לטענות מתנגדים ככל שתהיינה בועדה המקומית, כנ"ל בדיון בועדת הערר המחוזית ככל שיתקיים, מילוי כל תנאי הועדה עם אישור התכנית, תשלומי אגרות בניה והיטלי פיתוח שבסיומם יונפק היתר הבניה.
שלב שביעי
פיתוח תכניות הבקשה להיתר בניה לתכניות ביצוע מפורטות ויציאה לביצוע. הביצוע יעשה בהתאמה להיתר הבניה, להסכמות שגובשו עם הדיירים ובהתאם לתנאי ההיתר וחוקי העזר העירוניים. בסיום הבניה, ידאג היזם לקבל מהרשות טופס 4 המאפשר לו התחברות למערכות ובהמשך תעודת גמר המאפשרת לו את אכלוס הבנין.
שלב שמיני
היזם יזום הכנת תיקון צו בית משותף הכולל תשריט לרישום זכויות משתכנים. הליך זה מתבקש לאור העובדה שהדירות המקוריות הורחבו, לבנין התווספו יחידות חדשות, נוספו חניות להצמדה ליח"ד מסוימות, התווספו מחסנים דירתיים ושנערכו שינויים ברכוש המשותף.
מדובר בהליך טכני גרידא שיש לדאוג לכך שביצועו יעוגן בהסכם לביצוע על ידי ועל חשבון היזם.
סיומו של הליך זה ברישומו בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) ובהמצאת נסחי טאבו עדכניים לכל דיירי הבנין על מנת לוודא השלמתו.
שלב תשיעי
עריכת "בדק בית" בתום תקופת האחריות לוודא תיקון ליקויים ככל שנתגלו ותיקונם.
לסיכום, להלן תרשים הזרימה וסדר הפעולות ליישום התמ"א:
- בחינת הסכמות הדיירים למימוש התמ"א.
- בחירת נציגות בת 3-4 דיירים להובלת המהלך.
- מינוי 2 יועצים המגבים מקצועית את הדיירים: אדריכל/מהנדס ומשפטן/עו"ד.
- ניהול מו"מ עם יזמים.
- גיבוש עקרונות מוסכמים עם היזם על אופן המימוש והיקפו.
- הכנת חוזה ביצוע הכולל תכניות, מפרטים, כתבי כמויות וכו', כנספחים לחוזה.
- הכנה והגשת בקשה לקבלת היתר בניה לרשות המקומית על ידי היזם וטיפולו בהליכי הרישוי עד לקבלת ההיתר.
- ביצוע העבודות באתר בליווי פיקוח בא כח הדיירים.
- סיום העבודות וקבלתן. קבלת טופס 4 ותעודת גמר לאיכלוס מהרשות המקומית.
- עריכת תיקון צו בית משותף לרבות רישום זכויות משתכנים לבעלי יחידות הדיור החדשות.
- עריכת בדק בית בתום תקופת האחריות.
מתן זכויות הבניה ליזם חיצוני דינן כמכירת מגרש ועל כן כל בניה עתידית מחויבת בתשלום מס שבח החל על הדיירים הנחשבים למוכרים. עסקה כנ"ל, חייבת בדיווח למס שבח תוך פרק זמן הקבוע בחוק מיום חתימת ההסכם בין היזם לדיירים.
יחד עם זאת, כפי שציינתי בעבר, על כל שטחי הבניה שמקורם בזכויות התמ"א חל פטור מתשלום מס שבח.
לעיתים, כולל מימוש התמ"א תמהיל שטחים שמקורו מתכניות בנין עיר החייבות במס שבח. לפיכך, יקבלו דיירי הבנין, כל אחד בנפרד, חיוב אישי לתשלום. חיוב זה, ככל שנשלח, יש להעבירו לתשלום על ידי היזם בשם כל דייר ויש לוודא את ביצועו.
אי פרעון התשלום יחויב בריבית פיגורים והצמדה ועלול להוביל לאי נעימות עקב נקיטת צעדי גביה.
