כללית ההתנהלות לעריכת שינויים ותוספות בבנין קיים או בדירה קיימת תיעשה בדומה לשלבים שתוארו בפוסט הקודם – שעניינו הקמת בית מגורים צמוד קרקע חדש – בשינויים המתבקשים ממכלול הבניה. למרות שמדובר במכלול עבודות דומה אך בהיקף מצומצם יותר, מומלץ לממשו באופן מקצועי ומושכל.

יש להביא בחשבון שכל עבודה הכוללת תוספת לבניה קיימת כגון: סגירת מרפסות קיימות, הקמת מצללות (פרגולות), ועוד, וכן עריכת שינויים בחזות הבנין, שינויים באלמנטים קונסטרוקטיביים וכו', טעונה בהיתר בניה.

אך ורק ביצוע שינויים פנימיים של חלוקה או איחוד חללים קיימים, ללא שינוי בהיקפי הבניה, ללא שינוי בחזות הבנין וללא שינוי באלמנטים קונסטרוקטיביים, פטורים מהיתר בניה. במרבית המקרים, שוגים הבעלים בקבלת החלטות תכנוניות באופן עצמאי ללא כל רקע הנדסי ראוי ולפעמים  מתייעצים עם הקבלן המשפץ בלבד. לא אחת, אותו קבלן חסר כישורים תכנוניים או שהוא מוביל לפתרונות טכניים הנוחים לו לביצוע תוך התעלמות מדרישות הבעלים. בחלק מהמקרים, בעקבות יעוץ שגוי, לא אחת, מתחילות העבודות ללא היתר למרות שלביצוען נדרש היתר. בהיוודע דבר הבניה, תוציא הרשות המקומית צו הפסקת עבודה מינהלי האוסר על ביצועה. כמו כן, תגיש הרשות כתב אישום נגד הבעלים על בניה בלתי חוקית שעלול להוביל להרשאה, לרישום פלילי, לתשלום קנס ולצו הריסה שיגרמו לעגמת נפש והוצאות כספיות יתרות מהן ניתן להימנע.

לפיכך, גם בהליך זה מומלץ על התקשרות עם בעל מקצוע מיומן בתחום ההנדסי, קרי אדריכל או מהנדס. למרות שעל פניו מכלול הבניה הינו מוגדר ומיושם במגבלות אילוצים של המצב הקיים, מן הראוי שהנושא יבחן בעין מקצועית ויצירתית "מחוץ לקופסא". שיקול דעת אובייקטיבי נטול שיקולים זרים שלא מן הענין, יאפשר קבלת פתרונות תכנוניים מיטביים. לא אחת, דווקא המציאות הקיימת שבמיקום הכניסה לבנין/דירה, מיקום העמודים, הפתחים, צנרות וכו', מחייבת בפתרונות יצירתיים הרבה מעבר למקובל ביחס לתכנון בנין חדש על קרקע בתולה עם מערכת אילוצים גמישה יותר. גם במקרה זה, יש להגדיר ולסכם את מכלול שירותי המתכנן, שלבי עבודתו, גובה שכרו הכללי ושלבי התשלום.

תחילתו של ההליך ייעשה בביקור המתכנן בבנין/דירה  לסקירת המצב הקיים. המתכנן יערוך מדידת הנכס במצבו הקיים תוך ציון הערות בדבר רטיבויות, שקיעות במרצפות, סדיקות וכו'.

תכנית המצב הקיים תשמש אותו כבסיס לעריכת תכנית שינויים ולהגדרת מכלול עבודות השיפוץ הנדרשות.

במקביל, יגבשו הבעלים עם האדריכל פרוגרמת תכנון בה יוגדרו הרצונות, הצרכים והציפיות מהשינוי שיחול.

פרוגרמת תכנון זו תיושם בתוכניות אדריכליות עקרוניות ערוכות בקנה מידה של 1:50 (כל ס"מ אחד בתכנית הינו שווה ערך ל-50 ס"מ במציאות). בתוכניות אלו, יסומנו מערכי הריהוט בכל אחד מחללי הבנין/דירה להצגת אופן התפקוד בכל חלל. התוכניות יוצגו לבעלים תוך מתן הסבר למערכת השיקולים עליה נסמכת התכנית המוצעת, יתרונותיה וחסרונותיה.

סיומו של הליך זה בבחירת התכנית האופטימלית העונה על כל או מרבית דרישות הבעלים, כפי שהועלו בפרוגרמה, בהתיחס לאילוצים האובייקטיביים.

בשלב זה, רצוי לקבל מהמתכנן הערכת עלות ביצוע למניעת "אי הבנה" במהלך הביצוע.

במידה ומדובר בעבודות הטעונות היתר בניה, יכין המתכנן את הבקשה לקבלת היתר הבניה מהרשות המקומית. המתכנן ילווה את הליכי הרישוי עד להנפקת היתר הבניה המיוחל.

במקרה זה, הואיל ומדובר בביצוע עבודות שיפוץ ושינויים בלבד, טרם מתן היתר הבניה, תופקד ערבות בנקאית לטובת הרשות המקומית להבטחת עמידת הבעלים בתנאי היתר הבניה. גובה הערבות יהיה בין 5000 ל- 100000 ש"ח כשתחשיב גובהה הינו פי 10 מגובה חשבון אגרת הבניה. גובה הערבות ייקבע בהתאם להיקפי הבניה המתוכננים. שחרור הערבות ייעשה בתום הבניה לאחר שהרשות המקומית ווידאה עמידה בכל תנאי היתר הבניה. במידה והעבודה כוללת גם תוספת יחידת דיור ידרש בתום הבניה גם קבלת טופס 4 עבור דירה זו.

טרם תחילת ביצוע העבודות באתר, יכין המתכנן תוכניות מפורטות לביצוע הן לנושא הבניה והן לתכנון פרטי ריהוט פנים. תוכניות אלו ייעשו בתאום עם הבעלים על מנת להחליט על חומרי הגמר לסוגיהם, הריצופים, חיפויי הקירות, מיקום כלים סניטריים, מיקום נק' חשמל/תקשורת, פתרון למיזוג האויר/חימום ועוד. לתוכניות אלו יתווספו מפרטים טכניים שיגדירו את אופן ההתנהלות, שיטת מדידת העבודות לצורך ההתחשבנות, התחיבות המבצע לעמידה בחוקי העזר העירוניים, אחריות המבצע על טיב עבודותיו וכו'. כמו כן, ייערך כתב כמויות למכרז שיכלול את כל רשימת העבודות בחלוקה לפרקים כגון: פרק עבודות פרוק והריסה, עבודות בטון בניה וגבס, עבודות טיח, עבודות ריצוף וחיפוי, עבודות חשמל/תקשורת, עבודות אינסטלציה סניטרית, עבודות נגרות אלומיניום ומסגרות עבודות שונות ועבודות צבע.

המפרטים, כתב הכמויות וסט תוכניות הביצוע יימסרו למספר קבלנים לקבלת הצעת מחיר.

מומלץ שכל משתתפי המכרז, טרם התיחסותם למילוי כתב הכמויות, יערכו סיור באתר לבחון את תנאי העבודה שבו, שטח ההתארגנות האפשרי, דרכי גישה אליו, אופן אספקת חומרי הבנין, אופן פינוי הפסולת וכו', למניעת אי הבנות ו"הפתעות" עם תחילת הביצוע. כל משתתף יתמחר כל סעיף, יסכם כל פרק עבודה ויסכם את סך עלות הביצוע לכל הפרויקט.

בדרך כלל אין צורך בהפצת המכרז מעבר ל-3-4 משתתפים. רק במידה ומתקבלות תוצאות עם פערים שונים מהותית, יש מקום לשקול הפצת המכרז לגורמים נוספים. תוצאות המכרז יימסרו למתכנן לבדיקה והשוואה. בחירת המבצע תיעשה בהתאם לכישוריו על בסיס המלצות, משך הביצוע המוצע, גובה עלות הביצוע שהציע, נועם הליכותיו וכו'. טרם תחילת הביצוע ייערך הסכם ביצוע שבין הבעלים לקבלן אליו יצורפו המפרטים, כתב הכמויות הסופי וסט התוכניות כחלק בלתי נפרד מההסכם. בחוזה זה תוגדר היקף העבודה, משך ביצועה, עלותה ושלבי התשלום, מטלות הקבלן לרבות המצאת פוליסת ביטוח תקפה להבטחת כיסוי נזקים בנפש וברכוש לצד ג' העלולים להיגרם בעטיין של עבודותיו, חובות הבעלים, אחריות לטיב עבודותיו עם סיומן, הגדרת מעמדו של הקבלן כעובד עצמאי ולא שכיר, כפיפותו לכל החלטות המתכנן ועוד. כל הליך הביצוע ילווה על ידי המתכנן אשר יוודא את ביצוע העבודות למוסכם ולתכניות, טיב הביצוע, שלבי הביצוע וכו'. במקביל לתחילת העבודה, על הבעלים, בשיתוף עם המתכנן, לבחור את חומרי הגמר, סוגי הריצוף וחיפוי הקירות, סוג וגוון פרופילי האלומיניום לפתחים, סוג משקופי ודלתות הפנים, כלים סניטריים, ברזים ועוד. כידוע, מרבית פריטים אלו אינם מצויים במלאי על כן יש להזמינם מראש על מנת שיסופקו לאתר בזמן. כמו כן יערכו תיאומים לביצוע הכנות למערכות טכניות: יח' מיזוג אויר, אזעקה וכו' שיותקנו סופית בשלב מאוחר יותר.

גם בהליך זה מומלץ על הפעלת "קבלן מפתח" המבצע את מכלול העבודות ולהפעיל במקביל מספר מצומצם של בעלי מקצוע על ידי הבעלים: אנשי מזגנים, נגרים, אנשי שיש ועוד.

יש לתאם ולסכם מראש עם הקבלן הראשי את שיתוף הפעולה שלו עם בעלי המקצוע הנזכרים לעיל. לאחר השלמת העמדת המחיצות במקומן הסופי וסיום חיפוי הרצפות יש להזמין את הנגרים להורדת מידות בהתאם לביצוע. הליך הביצוע ילווה בפיקוחו של המתכנן לוודא את התאמת הביצוע לתכניות וטיב הביצוע. עם סיום הבניה, יערוך המתכנן סיור לקבלת העבודות בסיומו תיערך רשימת עבודות הדרושות בהשלמה או תיקון וייקבע מועד נוסף לקבלתן הסופית.

עם השלמת העבודות תיעשה פניה לרשות המקומית לשחרור הערבות הבנקאית שנמסרה עם קבלת היתר הבניה. העמידה הנדרשת היא בתנאי ההיתר בלבד ולא בבקשה לקבלת טופס 4. טופס 4 יידרש אך ורק כאשר עבודות התוספת והשינויים יכללו תוספת יחידת/ות דיור נוסף/ת.

הליך שחרור הערבות כרוך במילוי וחתימה על מספר טפסים על ידי הבעלים והמתכנן.

לסיכום, סוד הצלחתו של הליך זה הינו בהתנהלות זהירה תוך היותכם מלווים על ידי בעלי מקצוע מיומנים שיבטיחו לכם תוצאה מיטבית בעלות סבירה הידועה מראש ומשך ביצוע מוסכם.

פירוט נוסף משלים לענין אופן התקשרות הבעלים עם המתכנן, הכנת פרוגרמת התכנון, שלבי ביצוע, פירוט מכלול העבודות, סדר יישומן וכו', תוכלו למצוא בפוסט הקודם שעניינו בניית בנין צמוד קרקע חדש.