בישיבה ביום ג' ה- 3.11.15, החליטה המועצה הארצית לתכנון ולבניה על אופן חישוב שטחי הבניה ביישום תמ"א 38/2. (חלופת הריסה ובניה).

כזכור, חוות דעת היועץ הממשלתי לממשלה קבעה שיש להתיחס לבנין הקיים המיועד להריסה שעל בסיסו בלבד יתווספו זכויות הבניה מכח התמ"א גם אם לא כלל את מלוע זכויות הבניה שעל פי התב"ע התקפה החלה על החלקה. חוות דעת זו תמכה למעשה בצמצום סל זכויות הבניה הניתנות למימוש.

המועצה הארצית, בניגוד לחוות דעת היועץ המשפטי לממשלה לצמצום שטחי הבניה, קבעה כי מהרגע שהבנין הקיים נהרס אין להתחשב בשטחי הבניה שהיו קיימים בו.

ולפיכך, סל זכויות הבניה בעת מימוש תמ"א 38/2, חלופת הריסה ובניה, יסתמכו על סל הזכויות המלאות של התב"ע החלה על החלקה ובתוספת הזכויות שמכח תמ"א 38 בהתעלם משטחי הבניה הקיימים בבנין.

יחד עם זאת, החליטה המועצה הארצית בחיוב בהיטל השבחה עבור 13 מ"ר מהרחבת כל יחידת דיור בכל הדירות וקומות הבנין. (המדובר ביתרת שטח בשעור של 25 מ"ר להרחבת כל יחידת דיור מכח התמ"א בקיזוז שטח הממ"ד).

עד היום חל פטור מלא מהיטל השבחה לשטחי התמ"א.

החלטת המועצה הארצית לענין היטל ההשבחה מחוייבת בשינוי חקיקה האמור להתמשך מספר חודשים ואין יודעים אם ייושם בהתאם להחלטת המועצה הנ"ל או בשינוי כזה או אחר.

בשלב זה, כל הליכי הרישוי למימוש תמ"א 38/2 ממשיכים כרגיל בכפוף להחלטות הרשויות המקומיות.

לאחרונה ניתנה פרשנות ביהמ"ש לאופן חישוב שטחי הבניה המותרים למימוש תמ"א 38 בחלופת הריסה ובינוי- 38/2.

בקשה כנ"ל הוגשה לועדה המקומית בגבעתיים. יזמי התכנית ערכו את חישוב הזכויות עפ"י זכויות התכנית החלה על החלקה ובתוספת זכויות מכח התמ"א ללא התיחסות לשטחי הבניה הקיימים בבנין טרם הריסתו. בעקבות התנגדויות, נערך דיון בועדת הערר תל אביב. ועדת הערר קבעה שיש להתיחס לשטחי הבניה הקיימים בבנין גם אם לא מוצו מלוא זכויות הבניה התבעיו"ת ורק עליהם ניתן להוסיף את זכויות התמ"א. לאור החלטה זו, הוגשה עתירה לבית המשפט נגד הועדה המקומית. פרקליטות הנדינה, שלוחתו של היועץ המשפטי לממשלה, ייצגה את ועדת הערר בדיון. ביהמ"ש התיחס לאופן חישוב זכויות הבניה בבקשה זו ונתן פרשנות מצמצמת לאופן החישוב בבקשה ברוח החלטת ועדת הערר שלא ניתן לחשב את שטח הקומה הטיפוסית החדשה על פי סל זכויות התב"ע בהתעלם מהמצב הקיים למרות שהמדובר בהריסת הבנין והקמתו מחדש. פרשנות תמוהה זו עומדת בסתירה להוראות תמ"א 38.

אין ספק, שפרשנות זו, המצמצמת את סל זכויות הבניה פוגעת בהיתכנות הכלכלית של הפרויקט.

בדיון שהתקיים בכנסת בעיתוי מאוחר יותר, הובעה התנגדות לפרשנות זו . כל הדוברים לרבות נציגי בוני הארץ ציינו את חשיבות מימושה של תמ"א 38 וראו בפרשנות זו פגיעה באפשרות למימושה.

מינהל התכנון לומד המצב שנוצר ובקרוב או שינחה את הועדות לשינוי החישוב במתכונת הפרשנות בתיקון להוראות התמ"א או בהוראה מרחבית כלשהי.

בשלב זה, חלק מהועדות כבר מאמצות הפרשנות המצמצמת הנ"ל או מקפיאות בקשות כנ"ל עד לקבלת הנחיות מינהל התכנון.

כידוע, תמ"א 38 מאפשרת בזכויותיה הרחבת יחידות דיור קיימות בשעור של עד 25 מ"ר. הרחבה זו מותנת במתן פתרון מיגון לשביעות רצון פיקוד העורף.
בדרך כלל, פתרון המיגון המוצע הינו בהקמת ממ"ד (מרחב מוגן דירתי) המשמש כחדר נוסף, כחלק מחיזוק הבנין נגד רעידות אדמה ומתן פתרון מיגון בעת מלחמה.
שטח ממ"ד תקני עומד כיום על שטח רצפה נטו של 9 מ"ר ומכאן ששטחו ברוטו מגיע לכדי כ-12.5 מ"ר. יתרת השטח המשלימה ל- 25 מ"ר יכולה לשמש לתוספת חדר נוסף, הרחבת חדרים קיימים, הרחבת מטבח, חדר רחצה ו/או להקמת מרפסות.

ככל שהקמת המרפסות נסמכת על זכויות התמ"א, הרי ששטחן יהיה במסגרת 25 המ"ר הנ"ל המיועדים להרחבת יחה"ד והבלטתן תוכל להעשות בהתאם לקווי הבנין המקלים שעל פי התמ"א דהיינו: 2 מ' לחזית קדמית לרחוב ולחזיתות הצדדיות ו- 3 מ' לחזית אחורית עורפית. אין הגבלה לרוחב מרפסות אלו.

קיימת אפשרות נוספת להקמת המרפסות בהתאם לתקנות חוק התכנון והבניה וזאת בנוסף לזכויות תמ"א 38. מרפסות כנ"ל ניתן להקים בשטח של 12 מ"ר לכל יח"ד ולא יותר מ- 14 מ"ר ובתנאי שסך שטחי המרפסות בבנין אינו עולה על מכפלת מס' יחה"ד ב- 12 מ"ר. למקרה של הקמת המרפסות מכח התקנות, תותר הבלטתן מעבר לקווי הבנין שעל פי תכנית בנין עיר החלה על החלקה בשעור של עד 40% מקווי הבנין הנ"ל לחזית הקדמית והעורפית בלבד. לא תותר הבלטתן לחזיתות הצדדיות מעבר לסטיה של 10% מקווי הבנין. רוחב מרפסות אלו, בשונה ממרפסות התמ"א, לא יעלה על 2 מ'.

ראוי לציין, שהליך הקמת המרפסות בסטיה מקווי הבנין כנזכר לעיל, יעשה בהליך של הקלה בכפוף לפרסום הבקשה להתיחסות הסובבים.

המועצה הארצית לתכנון ולבניה החליטה על הארכת תוקפה של תמ"א 38 לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה בחמש שנים נוספות ועל מתן עדכון נוסף לתמ"א.

כידוע, תמ"א 38 אושרה על ידי הממשלה והמועצה הארצית לתכנון ובניה בשנת 2005.

בהתאם להוראות התמ"א היא תקפה ל- 5 שנים שבתום תקופה זו על המועצה הארצית לדון ולהחליט האם להאריכה ב – 5 שנים נוספות. באוקטובר 2009 הוארכה התמ"א ב – 5 שנים נוספות עד לחודש מאי 2015. אמש החליטה המועצה הארצית בשנית להאריך תוקפה ב – 5 שנים נוספות עד לשנת 2020.

בנוסף לנ"ל, החליטה המועצה הארצית על מתן הוראה לעריכת תיקון מס' 4 לתמ"א תחת הכותרת "חיזוק מיגון והתחדשות". תיקון זה אמור לכלול הרחבת התמ"א לתחומים נוספים ביניהם עידוד וחיזוק מבנים שאינם למגורים, תוספת שימושים ציבוריים ומסחריים במבני מגורים המיועדים לחיזוק, עידוד תוספת ממדי"ם במבנים קיימים שמועד היתרי הבניה הינם מעבר לשנת 1980 ועד לשנת 1992, עידוד שימוש בתת-הקרקע ועידוד בניה למגורים להשכרה. הצעת השינויים הנוספים הנ"ל לתמ"א אמורה להיות מוגשת למועצה הארצית בתוך כ – 6 חודשים.

עד לאחרונה, היזמים היו רשאים לקזז מתשומות המע"מ הכלולות במחירי הדירות החדשות אך ורק את תשומות המע"מ הכלולות בבניה החדשה ולא עבור העבודות עבור דיירי הבנין הותיקים.

לאחרונה, אושר תיקון לחוק מע"מ בשיעור 0% על-פיו במימוש תמ"א 38 ופינוי-בינוי דהיינו פעולות להתחדשות עירונית יהיו זכאים להטבת מע"מ בשיעור 0% גם לעבודות השיפוץ והבניה עבור דיירי הבנין הותיקים. לאור התיקון הנ"ל, יוכלו היזמים לקזז את תשומות המע"מ בגין השיפוצים והבניות לדיירי הבנין המקוריים מתשומות המע"מ הנכללות במחירי הדירות החדשות.

השינוי לחוק יגדיל את ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט ויהווה תמריץ נוסף למימוש הליכי התחדשות עירונית.

ברבים מהמקרים, נעשות פניות לדיירי הבנין למימוש תמ"א 38 על ידי גורמים הפועלים כמתווכים.

מטרתם העיקרית הינה להחתים את דיירי הבנין על הסכם למימוש התמ"א תוך קבלת אופציה לכך למשך תקופה.

מטבע הדברים שהסכמת הדיירים למתן האופציה מונעת מהם  מלנהל מו"מ מקביל עם יזמים אחרים לבדיקת הצעות אחרות בכל תקופת האופציה עליה חתמו ובודאי שלא להתקשר עם גורם אחר בתקופת זו.

לפיכך, על הדיירים לוודא בראש וראשונה שהמדובר ביזם/קבלן בעל כישורים מקצועיים מוכחים ובעל יכולת כלכלית להוציא אל הפועל את הפרויקט באחת מחלופותיו.

ההתקשרות עם אותו יזם/קבלן תהיה לכל מהלך הפרויקט ועד לסיומו גם כאשר מדובר בביצוע על ידי קבלני משנה כל עוד שהללו מופעלים על ידו ושהפעלתם אינה גורעת מאחריותו והתחיבויותיו כלפי הדיירים.

בחלק מהמקרים, אין מדובר ביזם/קבלן אלא במתווך אשר בכוונתו להעביר את ההסכם לגורם אחר ולהתנתק מהפרויקט כנגד קבלת עמלה כספית על העברתו.

 לאור האמור לעיל, על הדיירים לפעול כלהלן:

1. הסכם להתקשרות למימוש התמ"א יחתם אך ורק עם יזם/קבלן אשר ינהל ויבצע את הפרויקט מתחילתו ועד סופו.
2. ככל שתדרש הסכמת למתן אופציה הרי שתוגדר בזמן אשר יהיה קצר ככל שניתן ואשר תוגדר במילוי תנאים. ניתן להסכים על מועד הארכתה ככל שהיזם/קבלן פועל נמרצות לקידום הפרויקט ועומד בשלבי המימוש כמוסכם אך מתעכב מסיבות אובייקטיביות שאינן תלויות בו.
3. חתימת הסכם למימוש התמ"א שבין דיירי הבנין ליזם/קבלן תעשה לאחר הגדרת היקף הפרויקט, הצגת תכניות המתארות את היקפי הבניה ואופן מימושן, התחיבויות הצדדים למימוש הפרויקט, לוחות זמנים להליכי הרישוי והביצוע, ערבויות ביצוע ועוד. בכל מקרה, יש לקבוע מספר "דרכי מילוט" לביטולו של ההסכם ככל שהיזם/קבלן לא עומד בהתחיבויותיו באשר לעמידה בלוחות זמנים, לא מסוגל לקיים את התחיבויותיו לתוספות הבניה המוסכמות בחלקן או במלואן וכו'…
4. ההתקשרות תעשה אך ורק עם גורם אשר ינהל ויבצע את מכלול הפרויקט בכוחותיו הוא או האמצעות שותפים למימון הפרויקט או באמצעות קבלני משנה המופעלים על ידו אשר לא תמנע מאחריותו והתחיבויותיו של היזם/קבלן כלפיי דיירי הבנין.
5. למקרה של התקשרות עם חברה יזמית/קבלנית, יש לוודא שהחתימה על ההסכם נעשת על ידי בעלי השליטה בחברה המורשים לחתום בשמה.
6. יש להבטיח שהיזם/קבלן לא יוכל להעביר זכויותיו והתחיבויותיו מתוקף ההסכם שעם דיירי הבנין לכל גורם כלשהו אחר.

בהתאם לנתוני הדוח ניצפת מגמת עליה משמעותית במימוש תמ"א 38.

עיקר המימוש נעשה בחלופת "עיבוי" דהיינו תוספות על גבי בנין קיים ללא הריסתו ולמימוש בחלופת "פינוי-בינוי" דהיינו, הריסת הבנין הקיים והקמתו על פי סל זכויות שעפ"י התב"ע והתמ"א.

ראוי לציין שהסיבה העקרית ל"קפיצת המדרגה" נובעת, ללא ספק, מכניסתו לתוקף של תיקון מס' 3 לתמ"א אשר הרחיב את זכויותיה והפך אותה לאטרקטיבית בהיבט הכלכלי. (התיקון אושר במהלך יוני 2012). כן ערכה רשות המיסים  מספר תיקונים ע"י מתן פטורים ממס המשפר את ההיתכנות הכלכלית כנ"ל.

כ"כ, ריבוי הבנינים ההולך וגדל, שעבודות  החיזוק וההרחבות בהם הסתיימו מעורר את תאבון המתלבטים ליישום התכנית.

מגמת הגידול בולטת בבקשות למימוש בחלופת "פינוי-בינוי".

מימוש התמ"א נעשה  באזורי ביקוש במחוזות תל-אביב, חיפה ומרכז בהם ערכי הקרקע גבוהים.

מאז כניסתה לתוקף של תמ"א 38, מאי 2005, הוגשו לאישור הועדות  המקומיות:

• כ- 2460 בקשות
• כ- 1650 בקשות מהנ"ל נדונו ואושרו על ידן
• רק כ- 136 בקשות מהנ"ל  נידחו

במהלך שנת 2013:

• הוגשו כ- 1060 בקשות מתוך סך 2460 הבקשות שהוגשו במהלך השנים הקודמות
• כ- 770 בקשות מהנ"ל נדונו ואושרו
• רק כ- 67 בקשות מהנ"ל טרם נדונו או שנידחו
• כ- 36% מהבקשות שהוגשו ב- 2013  הינן בחלופת "פינוי-בינוי"

עד היום הוגשו כ- 547 בקשות למימוש התמ"א בחלופת "פינוי-בינוי". כ- 245 בקשות מהנ"ל נדונו ואושרו, רק 36 בקשות נדחו  כאשר יתרת הבקשות בהליכי רישוי שטרם נדונו בועדה.

כל שאר הבקשות מתייחסות למימוש בחלופת "עיבוי" – תוספות ע"ג בנין קיים ללא הריסתו.

בין השנים 2005-2012 כללו היתרי הבניה:

• חיזוק של כ- 4470 יח"ד
• חיזוק והרחבה של כ- 2840 יח"ד
• תוספת של כ- 4320 יח"ד חדשות

בשנת 2013 בלבד, אושרו:

• כ- 4320  יח"ד לחיזוק בלבד
• כ- 4110  יח"ד חוזקו והורחבו
• כ-  5890 יח"ד  נוספו כחדשות

 משך הליך הוצאת היתרי בניה הממוצע למימוש התמ"א עומד על 7 חודשים.