בפוסט זה מספר תצלומי בניינים שערכתי שעברו חיזוק ושדרוג בהתאם לתמ"א 38.

לציבור הרחב, לחלק מדיירי הבנין, לבעלי נכסים גובלים ולכלל תושבי העיר יש את הזכות להתנגד למימוש התמ"א מנימוקים תכנוניים וקנייניים.

תקנה 2 ב' לחוק התכנון והבניה מחייבת את הרשות  ביידוע אותם הדיירים שלא הביעו הסכמתם בחתימתם על גבי הבקשה. זוהי תקנה כללית המתיחסת לכל בקשה להיתר שרק חלק מהבעלים הביעו הסכמתם ואינה קשורה ספציפית לתמ"א. תמ"א 38 קובעת, בין שאר הוראותיה, חובת חשיפת כל בקשת מימוש לציבור הרחב במתכונת של הקלה שעל פי סעיף 149 לחוק. חוק התכנון והבניה מאפשר בתקנותיו מתן סמכות לועדת המשנה המקומית לדון ולאשר או לסרב לבקשות שבסטיה מתכנית.

לדוגמא, בקשת מימוש הכוללת הקמת ממדי"ם מעבר לקווי הבנין שבתמ"א. אישור בקשה כנ"ל, נעשה עפ"י שיקול דעת הועדה בכפוף לטענות המועלות בעת הדיון.

חשיפת הבקשה, מהותה ופרטיה נעשית בדרך של משלוח הודעות ופרסום במתכונת של הקלה במטרה ליידע את הדיירים, בעלי הנכסים הגובלים וכלל תושבי העיר. בעקבות פרסום הבקשה, עומדת הזכות לתושבים להביע התנגדותם למימוש התמ"א המבוקש. המתנגדים לבקשה יכולים להימנות על דיירי הבנין המסרבים למימוש ההליך, בעלי נכסים גובלים או תושבי העיר.

המתנגדים מבית

יישום תמ"א 38 לחיזוק הבנין אינו מחייב הסכמת כלל דיירי הבנין ודי לרוב של 51% מהבעלים כדי להובילו. לחיזוק ולהרחבת דירות קיימות די לרוב של 60%. למימוש בדרך של הסכם שיתוף עם יזם חיצוני הכולל תוספת דירות חדשות ניתן להסתפק ברוב של 66% מהבעלים בלבד. לחלופת "פינוי-בינוי" ידרש רוב מינימלי של 80% מבעלי הזכות בנכס.

עם קליטת הבקשה על ידי הרשות המקומית, חובה על הרשות ליידע את הדיירים שלא הביעו הסכמתם, במשלוח הודעה בדואר רשום, על הגשת הבקשה להיתר בניה. ההודעה מפרטת בקצרה את מהות הבקשה, מודיעה על האפשרות לעיין בתכנית שהוגשה במשרדי הועדה המקומית ומאפשרת לדיירים להגיש התנגדותם לתכנית בתוך 30 יום מיום קבלת ההודעה. הדיירים שימצאו לנכון להביע התנגדות, יעבירו נימוקיהם וטענותיהם בכתב לועדה המקומית. ראוי לציין שכל נימוקי המתנגדים יהיו במישור התכנוני בלבד, שבסמכות ועדות התכנון לדון ולהכריע. טענות קנייניות, שאין לועדות התכנון הסמכות לדון ולהכריע, טבעם להתבהר בבתי המשפט.

עם עריכת הפרסום, כמתואר בהמשך, עומדת לדיירים הזכות להביע התנגדותם פעם נוספת על בסיס פרסום זה.

תמ"א 38, קובעת בהוראותיה שבהעדר הסכמת דיירים מלאה, יש להביא המקרה בפני המפקח על הבתים המשותפים להתיחסות וזאת כתנאי להנפקת היתר הבניה המבוקש. למפקח הסמכות לדון ולהכריע בטענות קנייניות, כגון ירידת ערך.

התנגדות "תושבי חוץ"

בהמשך ההליך, מחייבת התמ"א בפרסום הבקשה לציבור כהקלה. פרסום זה נעשה בשלשה עיתונים כאשר אחד מהם הינו מקומון. נוסח הפרסום כולל את מכלול המימוש המבוקש. במקביל, נמסרות הודעות בכתב, במסירה ידנית, לדיירי הבנין ולבעלי נכסים גובלים. הכוונה לבעלי נכסים, להם גבול חלקות משותף עם המבקשים. כמו כן, קיימת חובת תלית נוסח הפרסום שפורסם בעיתונות על גבי הנכס או בסביבתו. הליך הפרסום נעשה במימון מבקשי הבקשה באמצעות זכיין שעמד בתנאי הרשות.

בהתאם לכך, הזכות לכל מי שחושב שההליך עלול לפגוע בו להגיע למשרדי הועדה המקומית, לעיין בתכנית שהוגשה ולהביע התנגדות לבקשה ככל שימצא. ההתנגדות תיעשה בפרק זמן של 14 יום מיום קבלת ההודעה, במשלוח הודעה בכתב לועדה המקומית ותכלול נימוקים במישור התכנוני בלבד.

בדרך כלל, יזומנו הצדדים: מבקשי הבקשה/היזם והמתנגדים לדיון הועדה לשאת טיעוניהם בפני חבריה בטרם יקבלו החלטתם.

הועדה המקומית יכולה להחליט על דחיית ההתנגדויות במלואן, קבלתן באופן חלקי או מלא ובהתאם לכך לאשר או לסרב לבקשה. החלטת הועדה תישלח לכל הצדדים בדואר.

במידה והועדה המקומית החליטה על דחיית ההתנגדויות במלואן או בחלקן רשאים המתנגדים להגיש ערר לועדת הערר המחוזית ולהשיג על ההחלטה בתוך 30 יום מיום קבלת ההחלטה. לחילופין, במידה והבקשה סורבה או אושרה בחלקה רשאים המבקשים/היזם להגיש ערר כנ"ל. הערר יוגש בכתב על מכלול נימוקיו. ועדת הערר תיידע את הצדדים האחרים על הגשת הערר ותצרף עותק מכתב הערר לעיון הצדדים לתגובתם. למקרה של הגשת ערר על ידי המבקשים/יזם תידרש תגובה כתובה מהמתנגדים ומהועדה המקומית. למקרה והערר הוגש על ידי המתנגדים, התגובה תהיה של המבקשים/יזם והועדה המקומית. הועדה המקומית מתבקשת להגיב לטענות המועלות בכתב הערר ולהגן על החלטתה.

עם הגשת הערר וקבלת תגובת שאר הצדדים, יזומנו הצדדים לדיון במשרדי ועדת הערר. הצדדים יעלו טענותיהם, השגותיהם ותשובתם לטענות המועלות בפני חברי הועדה.

ההופעה בפני הועדה המקומית ובפני ועדת הערר יכולה להיעשות על ידי הצדדים בלבד או על ידי עו"ד שייצג אותם בדיון. בתום הדיון תחליט ועדת הערר האם לקבל את הערר במלואו, בחלקו או לדחותו.

החלטת ועדת הערר תועבר לצדדים לרבות לועדה המקומית המחויבת לבצעה.

הזכות להגשת התנגדות עומדת גם לתושבי העיר המרוחקים מחלקת המבקשים. במקרים נדירים מוגשת התנגדות כזו כאשר התושב חושש מאישור הבקשה כתקדים העלול להשפיע על בקשה דומה שתוגש בסמוך לביתו.

במידה והחלטת ועדת הערר אינה על דעת אחד מהצדדים, באפשרותו לפנות לביהמ"ש המחוזי להגשת עתירה מנהלתית. הליך זה מחויב הפעלת עו"ד אשר יופיע וייצג בביהמ"ש.

יש להביא בחשבון שביהמ"ש אינו נוטה להתערב בשיקולים ובהחלטות התכנוניות של ועדות התכנון. הטענות שיועלו בהליך זה יגעו בהיבט הפרוצדוראלי והחוקי שרק במקרים בודדים יביאו לשינוי ההחלטה.

ממרום גילי וניסיוני, מרבית העתירות הללו מסתיימות בקול ענות חלושה וללא תוצאות ולפעמים אף בחיוב בתשלום הוצאות לצדדים האחרים.

לסיכום, יישום תמ"א 38 מחייב בפרסום הבקשה ליידוע הציבור הרחב בבקשה ונותן לו את המעמד להגשת התנגדויות לתכנית.

למרות שמדובר בהקטנת מרווחי קווי הבנין ובהקטנת המרחקים שבין הבנין בו אמורה להתממש התמ"א לבנין גובל, בתוספת הקומות שלא אחת פוגעת בשכנים הגובלים בהסתרת הנוף, שמש ואויר ובפגיעה בפרטיות וכו'. כל עוד יישום התמ"א ייעשה בהתאם להוראותיה, הסיכוי להתנגדות קלוש.

מוסדות התכנון רואים במימוש התמ"א חשיבות ציבורית רבה עם חלון הזדמנויות להתחדשות עירונית, ומשכך תומכים ומעודדים את מימושה.

1. העדר הסכמות בין בעלי הנכס בינם לבין עצמם לעצם מימוש התמ"א, לאופן המימוש והיקפו.
2. אוכלוסיה בוגרת שאינה מעוניינת כלל בעבודות בניה בבנין ו/או החוששת מכשלון ההליך. חשש זה גובר במימוש חלופת "פינוי-בינוי", קרי הריסת הבנין הקיים והקמתו מחדש.
3. בעלי דירות, שאינם גרים בבנין ומשכירים את דירותיהם, חוששים מאובדן שכר דירה או הקטנתו במהלך עבודות הבניה.
4. בבנינים בהם קיימות דירות גג או גגות פרטיים המוצמדים לדירות שמתחתן, המימוש שבבניה על הגג מותנה בהסכמת בעלי דירות אלה. בהעדר הסכמתם, אין היתכנות כלכלית ליישום ההליך. כמו כן, במקרים מסוימים, הסכמתם להליך מותנת בהתמקמותם בקומה העליונה החדשה, דרישה הפוגעת ברווחיות הפרויקט.
5. חובת תשלום מס במקרה שבו דיירי דירות הגג והאחרים שגג הבנין צמוד לדירותיהם מתמקמים בקומה העליונה החדשה. המחוקק ורשויות המס רואים במהלך זה 2 עסקאות נדל"ן ולא החלפת דירות פשוטה. עסקה ראשונה תהיה רכישת דירת הגג או הגג הצמוד הקיימים מבעליו על ידי היזם. עסקה שניה תהיה רכישת הדירה החדשה על ידי הבעלים הקודמים מהיזם. העסקאות הנ"ל מחויבות בתשלום מיסים כגון: מס רכישה, מס מכירה, מע"מ ובנסיבות מסוימות אף בחיוב מס שבח הפוגעים ברווחיות הפרויקט.
6. העדר היתכנות כלכלית לביצוע חלופת הסכם שיתוף בדרך של תוספות והרחבות או של "פינוי- בינוי".
7. חובת פרסום המימוש בדרך של הקלה לחשיפתו לציבור הרחב להתיחסות. הליך זה, נותן מעמד לתושבים להגשת התנגדות למימוש מכל סיבה תכנונית שהיא. התנגדויות  יכולות להיות מוגשות לועדה המקומית וככל שנדחות לועדת הערר המחוזית. הליך זה של פרסום ודיון בהתנגדות מעכב הוצאת היתר הבניה בכ-7-8 חודשים.
8. הקושי שבסגירת החלקים הפתוחים הניתנים לסגירה בקומת העמודים המפולשת מהסיבות הבאות:
   1. גובה קומה הקטן בדרך כלל מהגובה התקני הראוי למגורים.
   2. קושי בביצוע חפירה להגבהת גובה זה מהחשש לפגיעה בביסוס הקיים או בתשתיות הבנין.
   3. השטח הניתן לסגירה הינו מפוצל שתכנונו בעייתי ולא אפשרי.
   4. הבניה בקומת העמודים מנטרלת את האפשרות לתוספת מקומות חניה ליחידות הדיור החדשות כמתבקש מהוראות התכנית.
9. קיימים בנינים בהם קומת הקרקע בנויה. משכך, נפגעת ההיתכנות הכלכלית בהעדר האפשרות לבניה בקומה זו או להמצאת מקומות חניה.
10. קושי בהמצאת מקומות חניה ליחידות הדיור החדשות הפוגע במחיר הדירות החדשות או המצאתם באמצעות מכפילי/מתקני חניה המייקרים את העלויות.
11. המרת מקומות חניה חסרים בתשלום לקרן חניה פוגע בכיסו של היזם מבלי שהומצאו מקומות חניה לדירות החדשות שערכן נפגע.
12. לעיתים, התמורה לדירות החדשות נמוכה ממחירי השוק המקובלים בשל מיקומן על גבי בנין קיים עם חדר מדרגות קטן ומעלית קטנה.
13. הגשת התנגדויות של בעלי נכסים גובלים לבקשות הכוללות הקמת ממדי"ם מעבר לקווי הבנין המקלים של התמ"א ואף עד לגבולות החלקה המקטינים את המרווחים לדירותיהם, פוגעים במרקם האורבני ובחזות העיר.
14. התנגדות בעלי נכסים גובלים כתוצאה מהגבהת הבנין הקיים הגורם במקרים מסוימים להסתרת הנוף ובמקרים אחרים להפרת הפרטיות. למשל מקרה של גג פרטי סמוך קיים שהיה בגובה הבנין והופך לנמוך עם חשיפה למבטים.
15. ביצוע עבודות הבניה באתר בתנאים קשים בהעדר מרחבי התארגנות סבירים המכבידים על עלויות הביצוע.
16. חובת חיזוק הבנין בתוך הדירות הקיימות, בהתאם להנחיות נספח 2 לתמ"א הדן בנושא ההנדסי, גורמת לעיכוב בלוח הזמנים. כמו כן, מחייבת תאום ביצוע עם כל דייר בנפרד בהתאם לרצונותיו אשר יגררו עלויות נוספות.
17. העדר היכולת של מרבית היזמים להציג פרויקטים גמורים שביצעו.
18. העדר מיומנות מקצועית של חלק מהיזמים ובעלי המקצוע הנלווים הגורמים, לא אחת, לפיתוח ציפיות אצל הדיירים שלא ניתן להגשימן.
19. העדר האפשרות לקבלת ליווי פיננסי בנקאי למימון הפרויקט לאור העובדה שהיזם אינו נמנה על בעלי הנכס כמופיע בנסח הטאבו.
20. העדר האפשרות לרישום הערות אזהרה כביטחון לרוכשי הדירות החדשות מסיבה זו.
21. העדר האפשרות לקבלת משכנתא בנקאית לרוכשי הדירות החדשות, מאותה סיבה.
22. העדר האפשרות ליזם לקיזוז תשומות המע"מ מעבודות השיפוץ       והרחבת הדירות הקיימות מתשומות המע"מ הכלולות במחיר      יחידות הדיור החדשות. עלות נוספת הפוגעת ברווחיות של היזם.