הגשת ערר על החלטת הועדה המקומית שמורה בחוק למגישי הבקשות או לבעלי זכות בנכס או לבעלי נכסים גובלים בתנאים מסוימים שיובהרו בהמשך.

למבקשי הבקשות עומדת הזכות להגשת ערר כאשר:

• הועדה המקומית לא החליטה בבקשה לקבלת היתר בניה בתוך 3 חודשים מיום הגשת הבקשה.
• המבקש רואה עצמו נפגע מהחלטת הועדה המקומית או רשות רישוי מקומית בבקשה להיתר התואמת להוראות התכנית החלה על החלקה.
• המבקש רואה עצמו נפגע מהחלטת הועדה המקומית כאשר בקשתו כוללת סטיה מהתכנית החלה על החלקה שבסמכות הועדה לאשרה בדרך של הקלה.

 לבעל זכות בנכס נשוא הבקשה (שכן) או לבעלי זכות בנכסים גובלים המרגישים עצמם נפגעים מהחלטת הועדה המקומית עומדת הזכות להגשת ערר על החלטת הועדה המקומית אך ורק כאשר מדובר בבקשות הכוללות סטיה מתכנית שבסמכות הועדה המקומית לאשרן ושהגשתן נסמכת על הקלה בכפוף לעריכת פרסום לפי סעיף 149 לחוק התכנון והבניה לשם חשיפתן לציבור להתיחסות.

ההקלות שבסמכות הועדה לאישרן הינן: תוספת שטח עקרי בשעור של 6% משטח החלקה, הקטנת מרווחי קווי הבנין הצדדים והאחורי בשעור של 10%, הגדלת מס' יחידות הדירות, תוספת קומה/ות, הבלטת ממדי"ם או מרפסות או פירי מעלית מעבר לקווי הבנין וכו'… כ"כ בקשות לשימוש חורג מהיתר או מתכנית.

 לבעל זכות בנכס (שכן) המרגיש עצמו נפגע מהחלטת הועדה המקומית בבקשה התואמת להוראות התכנית החלה על החלקה גם אם התנגד לה באופן מלא או חלקי על בסיס יידוע מכח תקנה 2 ב' לחוק התכנון והבניה המחייב את הועדה המקומית לידעו בהגשת הבקשה ולאפשר לו להתיחס אין כל מעמד וזכות להגשת ערר.

 הערר יוגש לועדת הערר המחוזית בתוך 30 יום מיום קבלת החלטת הועדה המקומית. תוכן הערר יכלול את הנימוקים התכנוניים בלבד להגשתו. (אין בסמכות ועדות התכנון המקומית והמחוזית לדון ולהכריע בטענות קניניות).

עם קבלת הערר, יקבע מועד לדיון אליו יזומנו הצדדים. על המשיבים לערר להגיש תגובתם לערר בתוך 15 מיום הודעת ועדת הערר.

הדיון בועדת הערר יתקיים בנוכחות העוררים והמשיבים אשר יכולים להופיע בכוחותיהם הם או להיות מיוצגים ע"י עורכי דין.

לצדדים תינתן הבמה לשאת ולהעלות טענותיהם לענין הגשת הערר ותשובת המשיבים במטרה לדחותם. ועדת הערר תעביר החלטתה לצדדים בתוך 30 יום מיום קיומו של הדיון.

עם קבלת ההודעה על הגשת הערר יוקפאו הליכי הרישוי עד לקבלת החלטת ועדת הערר בערר.

לועדת הערר הסמכות לדחות את הערר, לקבלו בחלקו או במלואו ו/או להחזירו להשלמת הדיון בועדה המקומית.

 כל החלטה של ועדת הערר מחייבת את הועדה המקומית לפעול על פיה גם אם שינתה את החלטתה באופן חלקי או מלא.

בשנת 2009 נכתב תקן 5281  שמהותו יישום בניה ירוקה בבנינים חדשים.

בשנת 2011 עבר התקן עידכון. התקן חל על מגוון בנינים: מגורים, משרדים, מסחר, תיירות, בתי חולים, מוסדות ציבור ועוד. התקן אינו חל על בניני תעשיה ומלאכה ועל בינינים שהקמתם כוללת את ביצוע מעטפת הבנין והגרעין בלבד.

בשלב זה, מימוש התקן הינו וולונטרי ומשכך אינו מחייב.

פורום ה-15 הכולל 15 רשויות מקומיות מובילות מקדם הליך להפיכת התקן למחייב ואף מפרט את סוגי הבניינים, מועדי היישום ההדרגתיים לטווח הזמנים הקרוב ורמת העמידה בתקן.

פורום ה-15 מאגד בתוכו את הערים: אשדוד, באר-שבע, גבעתיים, הרצליה, חדרה, חולון, חיפה, כפר-סבא, נתניה, פתח-תקווה, ראשון לציון, רחובות, רמת גן, רעננה ותל-אביב.

ההחלטה על אימוץ התקן הינה של ראש הרשות המקומית המגובה בהחלטת הועדה המקומית לתכנון ולבניה כמחייב וזאת מכח סמכותה.

תקן 5281 כולל 100 סעיפים המחולקים למספר פרקים: קרקע, מים, אנרגיה, סביבה, בריאות ורווחה, פסולת, תחבורה, ניהול אתר וחדשנות. התקן מבטיח התייחסות לשילוב אלמנטים: גגות ירוקים, פאנלים סולאריים, מק' חנייה לאופניים, מנגנון הפרדת פסולת, תאורה חסכונית, הצללות, בידוד, איכות אקוסטית, שימוש בחומרים ידידותיים לסביבה, ניהול מי נגר, ניקוז וכו'. עמידה מינימלית בתקן מחייבת יישום של 55 סעיפים לפחות ממגוון הפרקים כפי שמכתיב התקן.

יישום של  55-64 נק' יעניק עמידה בתקן בדרגת כוכב אחד.

יישום של 65-74 נק' יעניק 2 כוכבים.

יישום של 75-82 נק' יעניק 3 כוכבים.

יישום של 83-89 נק' יעניק 4 כוכבים.

יישום 90- + נק' יעניק 5 כוכבים.

בחירת הסעיפים נעשת על ידי הקיזם/קבלן בתאום ובאישור המכון המוסמך.

עד לאחרונה, מכון התקנים הישראלי היה הגוף המוסמך היחיד לאישור עמידה בתנאי התקן. לאחרונה אושר מכון נוסף ICQ.

לצורך אישור מימוש התקן הוכשרו מורשים המופעלים על ידי ומטעם היזמים/קבלים ליצגם בהליכי האישור מול המכון המאשר.

אישור העמידות בתקן נעשה ב-3 שלבים:

• שלב א'-השלב התכנוני – בו נקבעת רשימת הסעיפים למימוש בבניה, המצאת מסמכים וחוות דעת, התאמת התכניות לאופן היישום ומתן התחייבות לביצוע בפועל.
• שלב ב'-שלב היישום – הינו שלב הביצוע בפועל במהלכו ובסיומו נערכות בדיקות באתר של המכון לוודא שאכן הסעיפים שנבחרו מיושמים בפועל.
• שלב ג'-הנפקת תעודה – ככל שהבניה הסתיימה לשביעות רצון המכון, יועבר החומר למועצה הכוללת נבחרי ציבור ואנשי המשרד להגנת הסביבה לבדיקת ההליך. ככל שההליך רואי ותקין, תמציא המועצה ליזם/קבלן תעודה על עמידה בתנאי בניה ירוקה.

הפעלתו של המורשה המלווה והליכי האישור על ידי המכון כרוכים בתשלום הממומן על ידי היזם/קבלן.

על מנת להקל על הליכי הרישוי ולהוזיל עלויות, בחלק מהרשויות הוחלט שלא לחייב בתקן בניה פרטית, צמודת הקרקע, ולהסתפק בעמידה בהוראות אוגדן לבניה ירוקה המנוסח על ידי החידה האזורית להגנת הסביבה בלבד במימון הרשות המקומית או של היזם/קבלן המסתכם בסכום קטן יחסית.

 בחלק מהרשויות כבר עתה, הטמעת התקן לבניה ירוקה נעשה כבר בשלב הכנת תכניות בנין עיר חדשות הכוללות חובת עמידה בתקן לרבות שינויים שיעשו כחלק מהוראות התכנית.

 אין ספק, שמחד גיסא, הדרישה לעמידה בתנאי התקן מייקרת את עלויות הבניה ו"מסרבלת" את הליכי הרישוי לקבלת היתר בניה ומשכך מייקרת את מחירי הדירות והבנינים. מאידך גיסא, בחשיבה לטווח רחוק, הקפדה על בידוד טרמי, הצללות, איוורור טבעי, הפעלת מיכשור החשמלי מינימלי וחסכוני, שימוש בחומרים ממוחזרים, הפרדת פסולת באתר ופינויה לאתר מורשה, תכנון מערכת לשימוש במים אפורים ועוד יוזילו את העלויות השוטפות של המשתמשים ולהפחתת פליטת גזי חממה.

לאור מצוקת הדיור ומחירי הדירות, אושרה לאחרונה תקנה המאפשרת הגדלת הצפיפות מעבר  למאושר כיום. כזכור, עם גל העליה הגדול מברית המועצות, תוקנה תקנה שאיפשרה הגדלת הצפיפות ב-  20% מעבר למס' יחה"ד שעל פי תכנית בנין העיר החלה על החלקה ובלבד ששטח הדירות הממוצע לא יפחת מ – 80 מ"ר.

התקנה זכתה לכינוי "תקנת שבס" ע"ש מי ששימש בתקופה דאז כמנכ"ל משרד ראש הממשלה  יצחק רבין ז"ל . הליך זה נעשה בדרך של הקלה בכפוף לעריכת פרסום לחשיפת הבקשה לציבור להתיחסות וללא תוספת שטח מעבר למותר, למעט תוספת ממדי"ם כמספר הדירות שהתווספו.

לאחרונה, חתם שר הפנים על תקנה חדשה הקובעת שניתן להגדיל הצפיפות הנ"ל עד לגובה של 30% ובתנאי ששטח הדירות הממוצע לא יפחת מ – 70 מ"ר וזאת בכפוף לחוות דעת מהנדס הועדה המקומית שאין בתוספת המבוקשת כדי לפגוע במרקם העירוני ובתשתיות הקיימות.

כ"כ נקבע בתקנה שבסמכות הועדה המקומית לקבוע שתוספת הדירות 10% (מ-20% ל-30%) תשמש אך ורק את בני המקום.

בני המקום יחשבו למי שמלאו לו 18 שנים ואשר כתובתו הקבועה במהלך 3 השנים שקדמו לבקשה הינה בתחום שטח השיפוט העירוני בה אושרה הבקשה.

במקרה זה, תוקף ההחלטה לא יפחת מתקופה של 10 שנים.

ראוי לציין, שגם הליך זה יעשה בדרך של הקלה בכפוף לעריכת פרסום לחשיפת הבקשה לציבור לשם התיחסות.

אין בתוספת יחה"ד כדי להוסיף שטחי בניה מעבר למותר עפ"י תכניות בנין עיר תקפות החלות על החלקה, למעט תוספת מרחבים מוגנים (ממדי"ם) כמספר הדירות שהתווספו. זכויות הבניה הנ"ל, יחולקו למספר דירות גדול יותר.

אישור הגדלת הצפיפות, כנזכר לעיל, יחייב בהקמת ממ"ד והמצאת מק' חניה לכל אחת מיחה"ד הנוספות וכ"כ  בחובת תשלום היטל השבחה בהתאם להערכת שמאי הועדה המקומית הואיל ומדובר בתקנה המשביחה ומעלה את ערך הנכס נשוא הבקשה.

כשמם כן הם – המדובר בבקשות שהן בסטיה מהוראות התכנית המפורטת החלה על החלקה בה מבוקש השימוש או לסטיה מהיתר הבניה הקיים. יחד עם זאת, בסמכות הועדה המקומית לאשרן בכפוף לשיקול דעת בתוקף הנסיבות שבעת הדיון בבקשות אלו לתקופה קצובה או לצמיתות.

 בקשות לשימוש חורג נחלקים לשניים:

1. שימוש חורג מתכנית
2. שימוש חורג מהיתר

 בקשה להיתר לשימוש חורג מתכנית כולל את אותן הבקשות בהן מתבקש שימוש בסטיה מהוראות תכנית בנין עיר (התב"ע-תכנית המפורטת) החלה על החלקה ולא על בנין. כידוע, על כל חלקה חלה תב"ע שעל פי הוראותיה נגזרות זכויות הבניה המאפשרות הקמת בנין/ים הכוללות את: שטחי הבניה לסוגיהם, מספר הקומות, מרווח קווי הבנין ועוד. בין שאר הוראתיה, קובעת התב"ע את יעוד השטח והשימושים המותרים בחלקה כגון: אזור מגורים לסוגיו, משרדים, מסחר או משולב, תעשיה ומלאכה.

בקשה להיתר לשימוש חורג מתכנית מתיחסת לבקשה לשינוי השימוש/יעוד שעל פי הוראות התב"ע. ולדוגמא- בחלקה שיעודה להקמת בנין ביעוד משולב של מסחר ומשרדים מתבקשת בקשה להקמת בית משרדים ביעוד משרדי בלבד ועל כן נדרש הליך לשימוש חורג להתיר הפיכת שטחי המסחר לשטחי משרדים. בקשה זו יכולה תתבקש לפרק זמן קצוב בלבד כפי שהועדה המקומית תמצא לנכון כל עוד לא שונתה התב"ע.

להבדיל מבקשה להיתר לשימוש חורג מתכנית, בקשה להיתר לשימוש חורג מהיתר חלה על בנין קיים. הבקשה מתיחסת להתיר שימושים הסוטים מהשימושים שהותרו שבהתאם להיתר/י הבניה. במקרה זה השימוש יתבקש אך ורק בבנין חוקי אשר נבנה כחוק על פי היתר/י בניה.לדוגמא:- בבנין קיים אשר הוקם בהיתר בניה ביעוד של תעשיה ומלאכה מבוקש שינוי ליעוד משרדי או בבנין קיים שהוקם כבית מגורים פרטי בהיתר, מבוקש הפעלת גן ילדים.

הפעם, כמו בבקשה הקודמת, הבקשה חייבת להיות קצובה בזמן לתקופה מוגדרת. יחד עם זאת במקרים בהם התב"ע מאפשרת גם את השימוש החורג המבוקש הרי שהשימוש החורג מההיתר יכול להתבקש לצמיתות הואיל והיעוד המבוקש תואם להוראות התכנית הראשית. מקרים אלו קיימים כאשר במקור היתה חלות של תב"ע מסויימת אשר הגדירה שימושים מסויימים על פיהם נבנה הבנין הקיים כאשר במהלך השנים שונתה התב"ע והרחיבה ו/או שינתה את היעודים/שימושים.

הבקשה לשימוש חורג יכולה להתבקש על מלוא השטחים או בחלקים מוגדרים מצומצמים.

בקשה להיתר לשימוש חורג טעונה בהיתר בניה כחוק ושכך תוגש למשרדי הועדה המקומית ככל בקשה רגילה אחרת כשהיא ערוכה כחוק וחתומה על ידי כל הגורמים: מבקש הבקשה, בעלי הזכות בנכס, עורך הבקשה ומתכנן שלד הבנין. ככל שהבקשה לא תחתם על ידי כל הבעלים, חובת הועדה המקומית ליידעם במשלוח דואר רשום על הגשת התכנית ולאפשר להם ההתיחסות בתוך 30 יום מיום קבלת ההודעה. ההתנגדויות תועברנה בכתב למשרדי הועדה המקומית.

הואיל ומדובר בבקשה להיתר שבסטיה מתכנית הרי שהליך זה יעשה בדרך של הקלה בכפוף לעריכת פרסום. חוק התכנון והבניה מחייב במקרים אלו בחשיפת הבקשה לציבור על מנת לאפשר התיחסותם לבקשה לשם הגשת התנגדויות ככל שתהיינה. הפרסום יערך ב-3 עיתונים כשהאחד מהם הינו מקומון, מסירת הודעות ידניות לבעלי הזכות בנכס בו מתבקשת הבקשה ולבעלי נכסים גובלים ותליית הודעות על גבי הנכס ובקרבתו. בעלי זכות בנכס ובנכסים גובלים הרואים עצמם נפגעים מהגשת הבקשה, יכולים להגיש התנגדותם בכתב למשרדי הועדה המקומית בתוך 14 יום מיום קבלת ההודעה.

כל טענות ונימוקי המתנגדים יהיו על בסיס תכנוני: פגיעה באיכות החיים, מטרדי רעש תנועה וחניה ועוד שבסמכות הועדה המקומית לדון ולהכריע. לועדה המקומית אין את הסמכות לדון ולהכריע בנימוקים וטענות במישור הקנייני כגון ירידה בערך הנכס של המתנגד שמטבען להבחן בפני המפקחת על הבתים המשותפים שבלשכת מרשם המקרקעין (הטאבו) או בפני כל ערכאה שיפוטית אחרת.

בדרך כלל, נוהגות הועדות המקומיות, ביושבן כועדות משנה, לזמן את המתנגדים והמבקשים לדיון בבקשה להשמעת טענותיהם.

לאחר שמיעת דברי המתנגדים, המשיבים והמלצות הצוות המקצועי תחליט ועדת המשנה על קבלת ההתנגדויות במלואן ודחיית הבקשה, קבלת ההתנגדויות בחלקן תוך עריכת תיקון בתכנית הבקשה בהתאם או לאשר הבקשה במלואה תוך דחיית ההתנגדויות.

החלטת הועדה תשלח לצדדים בתוך מספר ימים בתום הדיון.

למתנגדים ולמבקשים הזכות להגשת ערר על החלטת הועדה המקומית לועדת הערר המחוזית ככל שימצאו לנכון וזאת בתוך 30 יום מיום קבלת החלטת הועדה המקומית.

עם קבלת הודעה מועדת הערר על קליטתו של הערר, יוקפאו הליכי הרישוי בועדה המקומית עד לקבלת החלטת המחוזית.

לדיון בועדת הערר יוזמנו הצדדים לרבות נציג הועדה המקומית.

בתום הדיון, תועבר לצדדים החלטה כתובה אשר תחייב את הצדדים: להשאיר את החלטת הועדה המקומית, לשנותה בהתאם לטענות הצדדים או לבטלה.

ראוי לציין, שבקשה להיתר לשימוש חורג מחוייבת בתשלום היטל השבחה ככל שהשימוש המבוקש משביח את הנכס. גובה היטל ההשבחה יקבע על ידי שמאי הועדה המקומית.

יש להביא בחשבון, שבמקרים מסוימים הבקשה לשימוש חורג תחייב בהמצאת פתרונות חניה נוספים מעבר לקיימים לאור אופי הפעילות המבוקשת, המצאת פתרון למיגון-ממ"ד ואישור כיבוי אש כתנאי להנפקת היתר הבניה.

במקרים בהם הותר השימוש החורג לתקופה קצובה הרי שמועד השימוש יסתיים בתום תקופה זו. ניתן להגיש בקשה להארכת מועד זה לקראת סיומו במתכונת שצויינה לעיל.

בחירת חומרי גמר

עם תחילת ביצוע העבודות באתר, על הבעלים, בסיועו של האדריכל, לבחור ולהחליט על חומרי הגמר:

• סוג הריצוף-גרניט פורצלן, אבן, קרמיקה וכו'. גודלי האריחים וגוונם.
• בחירת הכלים הסניטריים והברזים.
• בחירת פרופילי האלומינים לחלונות ולדלתות, עיצובם, גוונם, סוג הזיגוג   וכו'.
• בחירת משקפי עץ ודלתות פנימיות.
• בחירת סוג וגוון רעפי הגג.

יש להביא בחשבון שמרבים הפריטים אינם נמצאים במלאי והם מיובאים, כך שיש להזמינם מבעוד מועד על מנת שיוכלו להיות מסופקים לאתר בעיתוי הנדרש.

ביצוע העבודות באתר

עם בחירתו של הקבלן המבצע וחתימה על חוזה ההתקשרות עימו, מתחיל שלב ביצוע העבודות באתר. תחילתו של ההליך בגידור המגרש בהתאם להנחיות הרשות המקומית למניעת כניסת "מבקרים" שאינם קשורים להליך הבניה מהסיבה הבטיחותית. יש לפנות לתאגיד המים המקומי לקבלת קו אספקת מים עם מונה למשך הבניה. קיימת האפשרות לפנות לחברת החשמל לקבלת אספקת חשמל זמני למשך הביצוע. קבלת החשמל כרוכה בתשלום ובהכנה מתאימה שתעשה על ידי חשמלאי מוסמך בהתאם לדרישות חברת חשמל. יש לוודא שבכל מהלך הביצוע יהיה סט תכניות עבודה עדכני הן לצורך ביצוע העבודות והן לצורך עריכת ביקורת במסגרת הפיקוח.

בשלב הראשון תסומן תנוחת הבנין במגרש. סימון זה כולל את היקף הבניה ביחס לגבולות המגרש, מיקום יסודות הבנין וסימון גובה מפלס הכניסה לבנין. מתווה זה ייערך על ידי הקבלן ויאושר על ידי מודד מוסמך. סוג הביסוס המבוצע נקבע בהתאם לקידוחי נסיון הנערכים במגרש על מנת להבהיר למתכנן שלד הבנין את סוג הקרקע לשכבותיה. בהתאם לממצאים, מוחלט סוג הביסוס. נהוג לערוך לפחות 2 קידוחי נסיון בקצות המגרש הנגדיים בקוטר של 10 ס"מ ולעומק מינימלי של 7 מטר. במהלך הקידוח נלקחים מדגמים מסוגי הקרקע המתגלים במהלך הקידוח תוך ציון עומקו של כל דוגמית. בקרקע חולית נהוג לבסס את הבנין בשיטת פלטות, דהיינו ביצוע משטחי בטון שבמרכזם ממוקמים העמודים. גודלי פלטות אילו מחושבים בהתאם לעומסים המופעלים על המשטח, שמועברים לקרקע. לפיכך קיים שוני בגודלי הפלטות בהתאם לנזכר. ככל שהעומס גדול יותר, יגדל שטח פלטת הבטון. בקרקע המכונה "כבדה-שחורה", שאינה מחלחלת או שתופחת בהיותה רטובה, יהיה הביסוס בכלונסאות. מדובר ביציקת גלילי בטון בקוטר ועומק משתנה בהתאם לעומסים המופעלים על הכלונס. ככל שהעומס יהיה גדול יותר, קוטר הכלונס ועומקו יוגדל בהתאמה. על כל ראש כלונס ממוקם העמוד שמעל. עקרון ביסוס זה מתבסס על שטח החיכוך של היקף כל כלונס במגעו עם הקרקע העוטפת אותו. יישום הפלטות נעשה באופן ידני בהתאם לגודל ולעומק הנדרש. ביצוע זה כלול במכלול עבודות הקבלן. ביצוע הכלונסאות נעשה בשלב ראשון באמצעות מכונת קידוח המבצעת את הקידוחים לעומק ובקוטר הנדרש אליהם מורדים מוטות הברזל ומתבצעת יציקת הבטון. עבודת הקודח אינה כלולה במכלול עבודות הקבלן ותשולם בנפרד על ידי הבעלים, אלא אם צוין וסוכם אחרת מראש בכתב הכמויות.

עם אישור מתווה הבנין יחל הקבלן בביצוע שלד הבנין הכולל את מכלול היציקות והבניה. שלב זה ילווה על ידי המהנדס בכדי לבדוק ולאשר יציקתם של אלמנטים קונסטרוקטיביים טרם יציקתם, כמתחייב בחוק. כמו כן, במהלך היציקות, יוזמן נציג מעבדה מוסמכת ללקיחת מדגמים לבדיקת מעבדה באשר לטיב הבטון וחוזקו. חובת עריכת בדיקות אלו מחויבות בחוק ויוצגו לרשות המקומית בעת סיום הבניה.

מומלץ לזמן גם את האדריכל טרם יציקת התקרות לוודא גודלן, הכוונת פתחי מעבר לצנרות ולאלמנטים אחרים. יציקת התקרות תעשה לאחר השלמת בנית קירות המעטפת למניעת סדיקה במפגש התקרה והקירות. ראוי לציין שבכל אלמנט קונסטרוקטיבי של עמוד או תקרה, שבו מתוכנן מעברי צנרות, יש לקבען על ידי בעלי המקצוע טרם ביצוע היציקה, על מנת למנוע סיתות עתידי הפוגע ביציבות הבנין. הצנרות בהן מדובר הינן: צנרות מי גשם לניקוז גגות, צנרות חשמל/תקשורת, צנרות אינסטלציה להולכת מים וניקוז, צנרות/תעלות מיזוג אויר וכו'. למקרה של גגות רעפים, תסתיימנה עבודות השלד בביצוען על ידי הגגן.

במידה וקיימים אלמנטים תת קרקעיים כגון מרתף או חלקי בנין שמתחת למפלס הקרקע, יש לבצע איטום למניעת חדירת מים באמצעות יריעות ביטומניות שיודבקו בחימום באמצעות חומר מקשר. על גבי האיטום יונחו לוחות פוליאוריטן (קל-קר) להגנה טרם החזרת העפר לכיסוי.

בסיום ביצוע השלד יוחל בביצוע הנחת צנרות לנקודות החשמל/תקשורת, למוצאי נקודות המים החמים והקרים ופרישת צנרות ניקוז להולכה לקווי הביב החיצוניים. יש לוודא שכיסוי כל הצנרות שבקירות ושעל גבי הבטון יכוסו בבטון ולא בטיט. מומלץ שכל קווי המים והביוב יונחו במקומות נגישים, כדי לאפשר תיקוני כשלים עתידיים בקלות ובעלות יחסית קטנה. מסיבה זו רצוי להשתמש בצרת אספקת מים מסוג "SP" או שוות ערך בשיטת מרכזיה. מדובר במרכזית פיצול לחלוקת מים חמים וקרים לכל מוצא בנפרד בצינור ישיר ורציף עם שליטה בברז. שיטה זו, בהיותה מיושמת בצינורות רציפים ללא חיבורים להתפצלויות, מונעת דליפות במקומות ללא גישה, הצטברות של אבנית בצנרת המים החמים בשל סוג הצנרת והבטחת אחריות ארוכת טווח של היצרן למקרה של ביצוע על ידי בעל מקצוע מורשה. לשיטה זו יתרון נוסף המאפשר נטרול חלקי מקומי לצורך תיקון פריט אחד מבלי שנדרש לנתק את המים בכל הבנין.

מומלץ שהבעלים עם האדריכל יערכו סימון פיסי בבנין של מכלול נקודות החשמל/תקשורת, אזעקה, אינסטלציה טרם ביצוען, וסימון למיקום מרכזיות חלוקת המים, לוחות חשמל משניים ולוח החשמל הראשי. במקביל, יסופקו ויותקנו משקופי הדלתות והחלונות. עדיף להתקין בשלב זה "משקופים עיוורים" דהיינו משקופים המגדירים את גודלי הפתחים במדויק. על משקופים אלה מבוצעות כל עבודות הבנין המלוכלכות: טיח, ריצוף, פנלים וצבע. בבא העת, בסיום עבודות אלו, יכוסו משקופים אלו במשקופים הסופיים ויהפכו לסמויים ומכאן גם שמם. בכך תובטח שלמות המשקופים הסופיים. במקרה של שימוש במשקופים עיוורים, יש להרחיב את גודל הפתחים בהתאמה לעובי פרופילי המשקופים העיוורים.

סיום עבודות החשמל/תקשורת, אינסטלציה וקביעת המשקופים יאפשר את ביצוע הטיח הפנימי. טרם תחילת יישום הטיח יש לסתום בבטון את כל הסדקים והחורים, להציב פרופילי מתכת מגולבנים לפינות ליצירת קווים אנכיים ואופקיים ישרים ולהקשחתם נגד פגיעות ולהניח תחבושת רווית בטון במפגשי בטון ובניה למניעת סדיקה עתידית. טיח הפנים כולל 2 שכבות: שכבה ראשונה המכונה שחורה-מיישרת הבאה לכסות את חלקי הבניה ולפלסם ושכבה עליונה להחלקה. הטיח שעל גבי הקירות לא יושלם בתחתית הקירות עד לסיום הריצוף וקביעת השיפולים (הפנלים). בבתים עם גגות שטוחים יש לבצע את איטום הגג על ידי ביצוע משטחים משופעים לכיוון המרזבים עליהם יושמו היריעות הביטומניות. יש להקפיד על שוליים מופשלות על גבי תחתית קירות מעקות הגג, עיבוד סביב מוצאי המרזבים וכל צנרת החודרת את הגג למניעת חדירת מי גשם. שיפועי הגג יכולים להיעשות על ידי "בטקל" שהינו סוג בטון מוקצף בעל כושר בידוד טרמי. בטון זה, מובא לאתר מוכן במרקם דייסתי באמצעות מערבל ומיושם במתכונת של יציקה. ניתן לבצע השיפועים, ביישום עצמי באתר, על ידי תערובת מלט וחול יבשים שתפוזר בשיפועים הנדרשים ושתורטב בסיום להתקשות. בבנינים עם גגות רעפים יש לסגור את חלל הגג מתוך הבנין באמצעות לוחות גבס. חלל הגג הינו אוגר חום. על כן, נדרש בידוד טרמי שייקבע בחלל הגג בצמוד לרעפים או בהנחה על גבי לוחות הגבס. בשוק קיימים מגוון רחב של מבודדים טרמיים המיוצרים בגלילים הנפרסים באתר. במקביל, ניתן לבצע את הטיח החיצוני. גם תחילתו של הליך זה יכלול את הכנת הקירות על ידי חיתוך כל קצוות הברזלים ושיקועם בקיר, פרוק חלקי עץ שנותרו מתבניות היציקה ומילוי בבטון של כל החורים והסדקים. כמו כן, יש לקבוע את אדני החלונות ולבטן את כל הפריטים האחרים כגון תושבות לסורגים, תושבות לקורות פרגולה, שערים, הצבת פרופילי מתכת מגולבנת בפינות האנכיות והאופקיות  ועוד. הטיח החיצוני כולל יישום ב- 3 שכבות: שכבת טיח צמנט במריחה או בהתזה למניעת חדירת מי גשם, שכבה שחורה מיישרת בדוגמת הטיח הפנימי לפילוס המשטחים ושכבה עליונה דקורטיבית לגימור. בשוק קיימים טייחים עליונים אקריליים במגוון רב של גוונים וטקסטורות בעלי כושר גמישות המסוגלים לגשר על פני סדיקות קטנות. ביצוע השכבה העליונה הדקורטיבית יעשה בכל חזית  ברצף אחד על מנת למנוע  שינויי גוונים וחיבורים במקומות ההפסקות ולכך יש להתארגן בהתאם לענין כמות החומר הזמין ולכח האדם. הכנת טיח הצמנט תעשה במקום. את הטיח השחור ניתן לקבל לאתר כשהוא מוכן במתכונת של בטון מוכן. השכבה העליונה מגיעה בדרך כלל בפחים. בחלקים האמורים להיות מחופים באריחי קרמיקה או אבן, יש לערוך את ההכנות המתאימות לשיטות הקיבוע בהתאם להנחיות היצרן/הספק.

בסיום עבודות הטיח מגיע שלב הריצוף. טרם התחלת הריצוף יש לוודא את שלמות הצנרות שנפרסו קודם לכן עבור הולכת קווי חשמל/תקשורת ואינסטלציה.

תחילת ההליך בפיזור חול מילוי או תערובת של אגרגט דק שישמשו כבסיס לריצוף ולאפשר פילוסו. יש להחליט עם האדריכל על מקום התחלת האריחים השלמים, צורת יישום הריצוף בקווים ישרים וממשיכים במקביל לקירות, בדרוג או באלכסון, מיקום דוגמא בריצוף ככל שקיימת, מיקום סוגי הריצוף השונים וגודלם, יישום ריצוף זול כתשתית לקביעת רצפת עץ (פרקט) ועוד. לאחר סיום הריצוף יקבעו השיפולים (הפנלים). בסיום קביעתם, ישלימו הטייחים את יישום הטיח שמעל לפנלים. במקרים של מרפסות חיצוניות עליונות, בטרם חיפוי המרצפות, יש לבצע איטום ביריעות ביטומניות על גבי משטח משופע לכיוון המרזב, שיוכן מראש, לניקוז מי גשם החודרים את אריחי הריצוף. בשלב זה, ניתן להביא את הנגרים להורדת מידות ביצוע סופיות לייצור ארונות המטבח, ארונות חדרי רחצה, ארונות קיר וכל פריט מתוכנן אחר. המשכו של ההליך בחיפוי האריחים שעל גבי קירות חדרי הרחצה והשרותים. גם במקרה זה, יש להנחות את המבצעים לאופן החיפוי, מיקום שילוב אלמנטים דקורטיביים וכו. ככל שמתוכננים פרטי ריהוט בחללים אלו כארונות ומשטחים לשילוב כיורים, רצוי לקבעם במקום טרם התחלת החיפוי.

מומלץ שבכל שלב ייעשה פינוי פסולת הבנין לאתר מורשה על מנת למנוע נזקים לעבודות גמורות. בסיום ביצוע הריצוף במפלסי הבנין השונים, ניתן להרכיב את המדרגות הואיל והפרשי גובה המפלסים סופי. כמו כן, זה הזמן לביצועם של אלמנטים דקורטיביים מתוכננים עשויי לוחות גבס כגון נישות, מדפים, הנמכות לכיסוי מתקני מיזוג אויר ומהלכי תעלות מיזוג אויר, הנמכות אחרות לשיקוע גופי חשמל וכו'. במקביל, תבוצענה כל יתרת עבודות החוץ והפיתוח הכוללות: ביצוע קווי אספקת מים, קווי ביוב ותאי ביוב וחיבורם למערכת הביוב העירונית, שבילי גישה, משטחי ישיבה, משטחי חניה, בריכת שחיה, תאורת גן, מערכות השקיה, נטיעות, גינון, גדרות ושערים ככל שלא בוצעו במהלך ביצוע השלד וכו'.

אנו עומדים לקראת סיום העבודות וזה הזמן להתחיל בביצוע עבודות הצבע. הכנת התקרות והקירות יכלול את ניקויים מאבק ועיבודם, פילוסם והחלקתם בשפכטל. בשוק מגוון רחב של סוגי צבעים, טקסטורות וגוונים. אופן היישום יעשה בהתאם להוראות היצרן לגבי שכבת הבסיס המקשרת, אופן היישום ומספר השכבות. טרם ביצועה של השכבה העליונה הסופית, יורכבו משקופי החלונות והדלתות, חיווט מערכת החשמל והתקשורת והתקנת אביזרי החשמל החיצוניים, התקנת הכלים הסניטריים והברזים, דוד השמש, צלחת לקליטת שידורי לווין וחיווט נקודות הטלויזיה למערכת זו או לכבלים, התקנת מערכת אזעקה ועוד. בכך יובטח שהשכבה העליונה האחרונה תכסה את כל הלכלוך העלול להיגרם בעטיין של עבודות אילו.

איכלוסו של כל בנין חדש מותנה בקבלת אישור הרשות המקומית הקרוי "טופס 4" המתיר התחברות למערכות חשמל מים ותקשורת, ובכך להפכו ראוי למגורים.

רצוי להתחיל את הטיפול בקבלת טופס 4 לקראת השלמת העבודות ולא להמתין לסיומן הואיל ואינו ניתן במקום. לשם קבלתו, על הבעלים להמציא טפסים ותצהירים החתומים על ידי האדריכל והמהנדס המאשרים התאמת הביצוע להיתר הבניה, תוצאות מבדקי המעבדה המוסמכת לטיב הבטונים, לעמידות הבלוקים בתקן, יישום הולכת צנרות אספקת מים ניקוז וביוב, תקינות איטום הממ"ד וטיב הטיח שבו, אישור על פינוי פסולת בנין לאתר שפיכה מורשה ועוד. כמו כן, ייערך

ביקור של מפקח הרשות לוודא התאמת הביצוע להיתר, נקיון סביבת הבנין, תקינות המדרכות הגובלות ועוד. עמידה בתנאים תוביל לקבלת הטופס.

טופס 4 מאפשר פניה לחברת החשמל לחיבור הבנין לרשת החשמל. טרם חיבור זה, תערוך חברת חשמל ביקורת למתקן החשמל. ככל שתוצאותיה יוכתרו בהצלחה, יחובר מונה חשמל לבנין והוא יחובר לרשת החשמל. במקביל, יש לפנות לתאגיד המים המקומי להפיכת מונה המים למונה לצריכה רגילה. עם השלמת כל העבודות, ניתן לפנות לרשות המקומית לקבלת תעודת גמר. גם קבלת תעודה זו כרוכה בהליך בירוקרטי כמקובל במחוזותינו.

עם סיום העבודות, יערך מהלך הקרוי "מסירת הבנין". זוהי ביקורת סופית הנערכת על ידי האדריכל לוודא מילוי כל תנאי החוזה, סיום כל העבודות וטיבן. ככל שמתגלות עבודות הדורשות השלמה או תיקון, ייקבע לוח זמנים להשלמתם ותיערך ביקורת נוספת לוודא את השלמתן. הקבלן יהיה אחראי לטיב עבודותיו במסגרת אחריותו כמתחייב מהסכם ההתקשרות שלו עם הבעלים.

עם הנפקת טופס 4/תעודת גמר תערך מדידת הבנין על ידי אגף הבניה לצורך עריכת חשבון חיוב דמי ארנונה שוטפים.

בסיום הבניה ניתן ואף מומלץ על הכנת תשריט ועריכת תקנון לרישום הבנין בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) כבנין בודד או כבית משותף למקרה ועל החלקה ממוקמים מספר בנינים. בכך תם ונשלם הליך הקמתו של הבנין.

<< חזור אל "בנית בנין חדש צמוד קרקע – חלק שלישי"

הכנת תכניות ביצוע, מפרטים וכתב כמויות למכרז

קבלת היתר הבניה מאפשר את תחילת ביצוע העבודות בפועל באתר.

כזכור, התכניות לסוגיהן, החתכים והחזיתות שנערכו בבקשה לקבלת היתר הבניה נעשו בקנה מידה קטן וללא פירוט. מטרתן היתה למעשה מעין הצהרת כוונות באשר להיקף שטחי הבניה וחלוקתם במפלסי הבניה המבוקשים, תנוחת הבנין במגרש, גובהו, חזותו וכו'. על פי תכניות אלו לא ניתן לממש את הבניה. על כן נידרש הליך של הכנת תכניות עבודה אדריכליות לביצוע הערוכות בקנה מידה גדול ומפורט הכוללות את כל מכלול המידות, מידות הפתחים החיצוניים והפנימיים, מיקום כלים סניטריים וכו'. כן יפותחו גם החתכים והחזיתות שהופיעו בתכנית הבקשה להיתר. לתכניות אלו יתווספו פרטי בנין ספציפיים שייערכו בקנה מידה גדול ומפורט יותר, תכנית מדרגות ופרטיהן, תכנית פיתוח השטח הכוללת את פירוט מפלסי החצר, שבילי גישה, משטחי חניה וישיבה, הגדרות המבוקשים, מיקום בריכת שחיה ועוד.

על תכניות אלו יתווספו תכניות משלימות כגון: תכניות למיקום נקודות חשמל/תקשורת, תכניות אינסטלציה למיקום מוצאי נקודות מים, כלים סניטריים ומהלכי קווי מים וביוב, תכניות חדרי רחצה מפורטות בקנה מידה 1:20 הכוללת פריסת קירות לאופן חיפוים באריחים, מיקום הכלים הסניטריים, חיפוי הרצפה למקרה של יישום דוגמא, רשימת אלמנטים של נגרות, אלומיניום ומסגרות  ועוד.

כמובן שפיתוח תכניות אלו ייעשה בשיתוף פעולה מלא עם הבעלים לקבלת החלטות לענין סוגי הריצופים, חומרי הגמר, גוונים, משקופים ודלתות, עיצוב דלתות וחלונות האלומיניום, פיזור נק' החשמל והתקשורת בהתאמה למערכי הריהוט והתפקוד שגובשו, סוגי הכלים הסניטריים וכו'.

ראוי לציין שלכל החלטה בדבר בחירת כל פריט משמעות כספית שיש להביאה בחשבון מראש טרם התחלת הבנייה.

לתכניות העבודה האדריכליות הנ"ל תצטרפנה תכניות ביצוע הנדסיות שתערכנה על ידי המהנדס בהן יפורטו סוג הביסוס בהתאם לממצאי קידוחי הנסיון במגרש, סוגי הרצפות/תקרות ועוביים, מיקום עמודים וגודלם, פרטי בנין קונסטרוקטיביים, פירוט סידור הברזל באלמנטים אלו ועוד.

מומלץ על עריכת תכניות חשמל ותקשורת על ידי מהנדס חשמל הכוללות את מבנה לוחות החשמל, חלוקת העומסים בבנין, סידור המעגלים וכו'. אם כי במקרים מסוימים ניתן להסתפק בתכנית נק' חשמל/תקשורת אדריכלית בלבד אשר תיושם על ידי חשמלאי מוסמך שיבצע את העבודה בפועל.

ניתן לערוך תכניות אינסטלציה סניטרית בהן יסומנו סוגי הצנרות, קוטרן ומהלכן בבנין, מיקום מוצאי נק' המים החמים והקרים, סימון מהלכי צנרות הניקוז למיניהן וקוטרם בתחום הבנין לרבות סימון קופסאות ביקורת, סימון מהלך קווי הבנין החיצוניים, קוטרם, כיוון הזרימה, מיקום תאי הביוב ועוד. ככל שהבניה כוללת הקמת בריכת שחיה יפורטו כל הדרישות הספציפיות להקמתה.

כמו כן, ככל שנדרש, ניתן לערוך תכניות למיזוג אויר וחימום באשר לסוגי ומספר המתקנים, אופן הולכת אספקת אויר והחזרתו בתעלות מיקומן וגודלן ועוד.

סיומו של הליך פיתוח התכניות לתכניות ביצוע בעריכת מפרט וכתב כמויות למכרז.

המפרט יתאר את מיקום האתר ותנאי העבודה, אופני מדידת העבודה, תנאי העבודה, הגדרת אחריות המבצע לנזקים העלולים להיגרם לנפש ורכוש בעטיין של העבודות המבוצעות, משך אחריות הביצוע, תנאי ביצוע ואופני מדידה לכל אחד מסוגי העבודה שיפורטו בהמשך בכתב הכמויות ועוד.

כתב הכמויות ייערך פרקים פרקים בהתאם לסוגי העבודות: עבודות עפר-פיתוח וביסוס, עבודות בטון ובניה (לרבות בניה במחיצות גבס ככל שקיימים), עבודות איטום ובידוד, עבודות טיח, עבודות ריצוף וחיפוי, עבודות נגרות אלומיניום ומסגרות, עבודות חשמל/תקשורת, עבודות אינסטלציה סניטרית, עבודות שונות, עבודות צבע.

כל עבודה תתואר מילולית, תוגדר היקפה במ"ר או במ"א או במ"ק. כל אחד ממשתתפי המכרז יציע מחיר לכל אחד מפרטי העבודות הרשומות, יסכם את כל אחד מפרקי הבניה כנזכר לעיל ויסכמם בדף סיכום אשר יגדיר את סך הצעתו לביצוע בפועל. כמו כן, יגדיר המבצע הפוטנציאלי את משך העבודה הצפוי ואת שלבי התשלום המבוקשים על ידו. על ההצעה יש להוסיף תשלום של מס ערך מוסף אשר אינו נכלל בדרך כלל בהצעת הביצוע.

בסיום הליך זה, יופצו תכניות הביצוע, המפרט וכתב הכמויות למספר מבצעים לקבלת הצעתם בכתב.

הפצת מכרז לקבלת הצעות מחיר

סט תכניות הביצוע לסוגיהן, המפרטים וכתב הכמויות יופצו למספר מבצעים פוטנציאליים. מומלץ לחייב את משתתפי המכרז בעריכת ביקור באתר להתרשמות למניעת אי הבנות באשר לקשיי ביצוע ושטחי התארגנות העלולים להתברר למבצע בתחילת העבודה בשל הגישה לאתר, גודלו וכו'.

המשתתפים אמורים למלא את עלויות כל סעיפי העבודות שבכתב הכמויות ולהחזירם לבעלי המגרש. כל ההצעות יועברו לאדריכל אשר יערוך טבלת השוואת עלויות ביצוע. במקרים בהם אחד ממשתתפי המכרז לא התיחס לסעיף מסוים, יתומחר סעיף זה בהתאם לעלות הממוצעת שניתנה על ידי המשתתפים האחרים על מנת שההשוואה תהיה מדויקת. טבלת ההשוואה תדרג את המשתתפים בהתאם לגובה הצעתם למכלול עלות העבודות.

בשלב זה, ינהלו הבעלים בעזרת האדריכל משא ומתן לגובה העלות הסופית, סדר התשלומים, משך הביצוע, מועד תחילת העבודה, אופן תמחור הגדלת כמות העבודות הנזכרות בכתב הכמויות ואחרות, התנאים לאפשרות הבעלים להפעלת בעלי מקצוע אחרים במהלך הביצוע (נגרים, אנשי מיזוג אויר ועוד) שיופעלו במקביל על ידי הבעלים וכו'.

עתה יובהר לבעלים סך עלות הביצוע הריאלית הכוללת עליה יתווסף מע"מ.

ההתקשרות עם המבצע תיעשה בחוזה מפורט אשר יגדיר את חובות המבצע וחובות והבעלים כאשר סט התכניות, המפרטים וכתב הכמויות שמולא על ידי המבצע מהווים חלק בלתי נפרד מהחוזה. ככל שהתכניות והמפרטים יהיו מפורטים וחוזה ההתקשרות שבין הבעלים למבצע יפרט את מלוא תנאי ההתקשרות, הסיכוי לקיומן של אי הבנות ומחלוקות במהלך ביצוע העבודות אפסי וראוי שכך יהיה.

קיימת האפשרות לביצוע עצמי בכך שהבעלים הופך למעשה לקבלן הראשי המפעיל סדרת קבלני משנה ספציפיים לביצוע: השלד, איטום, חשמל/תקשורת, אינסטלציה, טיח, ריצוף וחיפוי, נגרות, אלומיניום, מסגרות, צבע וכו'. הנטיה להתנהלות זו הינה הפיתוי להוזלת עלויות הביצוע בכך שנחסך הרווח הקבלני המגולם בשכרו של הקבלן הראשי. נושא הבניה הינו מורכב, מקצועי, הדורש תאומים רבים בין מגוון בעלי המקצוע, אספקת חומרי בניה וגמר לאתר בעיתוי ספציפי, זימון נציגי מעבדה מוסמכת לבדיקות איכות הבטון, איטום, אינסטלציה ועוד, תאום הגעת המהנדס לאתר טרם יציקת אלמנטים קונסטרוקטיביים, תאום עם חב' חשמל, בזק וכבלים ועוד. סביר להניח שמחוסר רקע מקצועי הולם בתחום הבעלים, ככל שיקדישו מזמנם לכך, ישלמו "שכר לימוד", יפסידו ימי עבודה, יחשפו לטעויות והחלטות שגויות עליהם ישלמו, ויכוחים אינסופיים העלולים לפגוע בבריאותם ובמקרים מסוימים לפגוע במרקם היחסים עם בן או בת הזוג. ראוי לציין בנוסף שהפעלת האתר באופן מפוצל עלולה להאריך את משך הביצוע בכך שתאום הגעת בעלי המקצוע וחמרי הבנין לא ייעשה בזמן. כמו כן התקשרויות נפרדות עם מגוון בעלי המקצוע ללא סיכום מראש של ביצוע עבודות ביניים נלוות עלול לייקר את הביצוע.

קיים החשש שעבודת מבצע אחד שהושלמה עלולה להיפגע על ידי אחר ותיקונה יחייב בהוצאה נוספת. פיצול העבודות מוביל לכך שאין לבעלים אחריות ביצוע

בסיום הבניה כמקובל. האחריות הינה מפוצלת כמספר קבלני המשנה שהופעלו ולמקרה של תקלה יהיה קשה מאד להטיל האחריות על בעל מקצוע ספציפי.

לפיכך, בנסיבות אלו, כאשר לבעלים אין את הרקע הנדסי מומלץ על הפתרון היקר אשר יהיה בסופו של יום הזול על ידי התקשרות עם קבלן אחד המכונה "קבלן מפתח". הקבלן הראשי יעמוד בקשר עם מתכנני הבנין, יפעיל את בעלי המקצוע שבאחריותו, ידאג לאספקת חומרי הבניה בעיתוי הנדרש, ידאג לפינוי פסולת הבנין וכו'. בתום העבודה, עם מסירתה וקבלתה, תינתן אחריות לטיב הביצוע כאשר האחראי הבלעדי הינו הקבלן בלבד. מיותר מלציין שבביצוע זה אין לבעלים את מלוא עלות הביצוע מראש.

קיימת אפשרות שלישית נוספת להפעלת האתר על ידי הבעלים באמצעות מפקח בנין מיומן צמוד באתר הדואג להתקשרויות פרטניות עם בעלי המקצוע, תאומם וכו'. יש להביא בחשבון את שכרו של מפקח זה המתקזז ומפחית את הרווח הקבלני הנזכר לעיל אותו רוצים לחסוך. גם פתרון ביניים זה יוביל להתעסקות יתרה של הבעלים ולגלישה אפשרית בעלויות הביצוע הואיל ומכלול העבודות אינו מוסכם מראש.

<< חזור אל "בנית בנין חדש צמוד קרקע – חלק שני"

עבור אל "בנית בנין חדש צמוד קרקע – חלק רביעי" >>

גיבוש פרוגרמת תכנון

טרם התחלת הליך התכנון בפועל, יש לערוך את פרוגרמת התכנון אשר תהווה בסיס לפתרונות התכנון שיוצעו על ידי האדריכל. הפרוגרמה תגובש על ידי האדריכל ובהנחייתו במשותף עם בעלי המגרש.

הפרוגרמה באה להגדיר את צרכי בעלי המגרש ורצונם למימוש בבניה: טיפוס הבניה המועדף במפלס אחד, מספר מפלסים או דו/תלת קומתי כקוטג', שטחי הבניה הנדרשים, מספר החדרים, גודלם, הקשר שביניהם, חלוקתם במפלסי הבנין, מיקום החצר הפעילה, ניצול מלוא זכויות הבניה מיידית עם הקמת הבנין או ניצולם בשלבים בכפוף ליכולות הכספיות של הבעלים, הנחיות לעיצוב המבנה הכוללות חמרי גמר מועדפים, סוג הגג שטוח או גג רעפים או גג משולב ועוד. ככל שהפרוגרמה תרד לפרטים, כך יוכל המתכנן להציג פתרונות תכנוניים התואמים לציפיות הבעלים.

בחלק מהמקרים, עלות רכישת המגרש, גורמת ל"חסרון כיס" המגבילה את תקציב הבניה, הן לגבי היקפה הן לגבי בחירת חומרי הגמר. במקרה זה, יש מקום לתת את הדעת על בניה בשלבים. האדריכל יונחה לתכנן את הבנין במצבו הסופי על מלוא זכויות הבניה ורצונות הבעלים כתכנית אב. מימוש הבניה העתידי יעשה במספר  שלבים בהתאם ליכולות הכלכליות. התכנון יגדיר מראש את השלבים הנ"ל על מנת להימנע מהרס ומהוצאות יתרות בחלקי הבניה שבוצעו זה מכבר.

עלויות הבניה ניתנות לשליטה על ידי בחירת חמרי הגמר: ריצופים, חיפויי קירות, כלים סניטריים, משקופים ודלתות, חלונות ודלתות אלומיניום, פרזול וכו', ממבחר הדגמים ומגוון מחיריהם המצויים בשוק.

לגבי פריטים המעוגנים בבניה כגו ריצופים וחיפויים, אמבטיות וכו', לא כדאי להתפשר הואיל והחלפתם בעתיד קשה ויקרה.

לעומת זאת, פריטים הניתנים להחלפה קלה בעתיד כגון: ברזים, כיורים, פרזול וכו' ניתן להתפשר בשלב ראשון.

כמו כן, חלקי ריהוט ועיצוב הניתנים להשלמה עתידית קלה כגון ארונות מטבח וגופי תאורה ניתן לבצעם בשלב מאוחר יותר.

בהתאם לפרוגרמה שגובשה, יכין האדריכל מספר חלופות תכנוניות המגלמות את רצון הבעלים בביתם החדש. מומלץ על עריכת תכניות אלו כשהן ערוכות בקנה מידה של 1:50 (כל ס"מ בתכנית מהווה 50 ס"מ במציאות). לכל אחת מהחלופות המוצעות, יציג האדריכל את הקווים המנחים והשיקולים התכנוניים, יתרונותיה וחסרונותיה והשוואתה לחלופות האחרות.

הפתרונות המוצעים יתיחסו, מעבר לנזכר בפרוגרמה, לזכויות והנחיות הבניה למגרש שעל פי תכניות בנין עיר החלות עליו, הנחיות שנתקבלו מהרשות המקומית, בהתאמה לאילוצים אובייקטיביים של גודל המגרש, היחס שבין אורכו לרוחבו, מצבו הטופוגרפי, נגישותו לכביש ולחלקות גובלות ועוד.

סיומו של הליך זה הינו בבחירה של אחת מהחלופות שהוצעו או משילוב של מספר חלופות בתכנית עקרונית סופית אחת מוסכמת.

ראוי לציין, שבכל אחת מהתכניות יסומנו מערכי הריהוט המצביעים על אופן השימוש והתפקוד בכל אחד מהחללים המוצעים. החלטות אלו באשר למערכי הריהוט, יגובו בהמשך בתכנון נק' חשמל/תקשורת בהתאמה.

עם סיכום התכנית האופטימלית, יציע האדריכל לבעלים את עיצוב חזיתות הבנין על בסיס התכנית שנבחרה. גם הליך זה ייעשה בהצגת מספר חלופות עד לגיבושן של החזיתות וחזותו של הבנין הרצוי.

בשלב זה, כאשר היקפי הבניה הוגדרו בתכנית ואף ניתנה הדעת על חמרי הגמר, ניתן יהיה לקבל מהאדריכל הערכת עלות ביצוע להקמת הבנין.

בכך מסתיים שלב התכנון, שמטבע הדברים הינו השלב החשוב ביותר בהליך הקמתו של הבנין, הואיל ובו נקבעים עקרונות התכנון הבסיסיים.

הגשת תכנית לקבלת היתר בניה

שלב זה הינו בעיקרו שלב טכני בו עורך האדריכל את התכנית בפורמט של הגשה לרשות המקומית לשם קבלת היתר בניה. לאופן הגשת התכנית כללים המעוגנים בחוק התכנון והבניה על תקנותיו והיא כוללת בפתיחה דפי מלל אינפורמטיביים בהם מפורטים כתובת הנכס, מספר הגוש והחלקה, שטח המגרש, שמות מבקשי הבקשה ופרטיהם, שמות בעלי הנכס ופרטיהם, שם פרטי עורך הבקשה (האדריכל), שם ופרטי המהנדס מתכנן שלד הבנין, פרטי התכניות על פיהן נגזרות זכויות הבניה וטבלת שטחי הבניה המבוקשים לרבות בניה קיימת, ככל שקיימת, להריסה או כתוספת. המשך תכנית ההגשה יכלול את תרשים הסביבה המתאר את מיקום חלקת המבקש על רקע חלקות וכבישים גובלים. בהמשך יוצג תרשים המגרש בו תתואר תנוחת הבנין המבוקש ביחס לגבולות המגרש. תרשים זה יערך על רקע מפת מדידה עדכנית הערוכה על ידי מודד מוסמך בקנה מידה של 1:250 (כל ס"מ בתכנית מהווה 250 ס"מ במציאות).

בהמשך יוצג חישוב שטחי הבניה לסוגיהם כמפורט בכל אחד ממפלסי הבנין. תוצאות החישוב יירשמו בטבלאות חישובי השטחים שבדפי המידע בתחילת תכנית הבקשה.

בהמשך, יוצגו תכניות הבנין על מפלסיו: מרתף, קומת הכניה, קומה עליונה וקומת עליית הגג. בכל אחת מהתכניות יסומנו מידות הבניה ומיקומה ביחס לגבולות המגרש ותהיינה ערוכות בקנה מידה של 1:100.

בתכנית מפלס הכניסה יופיע מפלס הכניסה לבנין ביחס למפלס הכביש הגובל, מיקום החניה/ות, בריכת שחיה, שבילים, משטחי ישיבה וגדרות תוך ציון גובהם.

לאחר מכן, יוצגו 2 חתכים מאפיינים להמחשת נפחי הבניה, גובה הבניה וחלוקת מפלסיו. חתך אחד יהיה לאורך הבנין והשני בניצב לו, כשאחד מהם יעבור דרך חדר המדרגות המתוכנן. בהמשך, יוצגו חזיתות הבנין תוך ציון גובהן וחומרי הגמר.

סיום התכנית יכלול את פריסת הגדרות המוצעים ואופן גימורם ופרוט הממ"ד המבוקש בקנה מידה של 1:50, לרבות חתכים ופרטי בנין כמתבקש מהוראות פיקוד העורף.

תכנית זו תחתם על ידי מבקשי הבקשה, בעלי הנכס, עורך הבקשה והמהנדס.

התכנית תוגש לועדה המקומית ב-2-3 עותקים לפחות בתוך תיק ורוד אותו ניתן לרכוש ברשות המקומית ומהווה חלק בלתי נפרד מהתכנית. לתיק יצורפו מפת מדידה/מצבית עדכנית (שמועד הכנתה אינו עולה על  6 חודשים טרם הגשת התכנית), נסח טאבו עדכני ומקורי ודפי המידע שנתקבלו מהרשות המקומית על פיהם נערכה הבקשה.

עם עמידה בתנאי הסף, תיקלט הבקשה במשרדי הועדה המקומית, יינתן מספר בקשה ויערך חשבון לתשלום פיקדון בגובה של כ-10% משעור גובה אגרת הבניה העתידי. עם ביצוע תשלום זה, מתחיל הליך הרישוי באמצעות אחד מבודקי התכניות של הרשות המקומית.

למקרה ומגרש המבקש כלול בחלקה עם מספר בעלים נוספים, ככל שיחתמו על תכנית הבקשה כמסכימים, תוחל התכנית להיות מקודמת בהליך קצר לדיון בועדת רשות רישוי. ועדה זו הינה ועדה מצומצמת הכוללת את יו"ר הועדה ומהנדס העיר בלבד. בהעדר הסכמה כנזכר לעיל, מחובתה של הרשות המקומית ליידע את בעלי הזכות בנכס האחרים על ידי משלוח הודעות בדואר רשום בהגשת הבקשה ולאפשר התיחסותם לבקשה בפרק זמן של 30 יום. העדר תגובה תחשב להסכמה. התנגדות לתכנית תעשה במשלוח ההתנגדות בכתב לרשות המקומית תוך פירוט הנימוקים התכנוניים להתנגדות. במקרה זה, התכנית תנותב לדיון בועדת המשנה שהינה ועדה מורחבת הכוללת מספר חברי מועצה ביחס לגודלה של הרשות המקומית.

הדיון ייערך ללא נוכחות המתנגדים תוך קריאת התנגדותם במהלך הדיון בלבד.

למקרה ותכנית הבקשה כוללת בקשה בסטיה מהתכנית הראשית שבסמכות הועדה המקומית לאשרה כגון: תוספת שטח בשיעור של 6% משטח החלקה, הקלה בהקטנת מרווחי קווי הבנין הצדדיים והעורפי בשיעור של 10% וכו', ייערך פרסום לחשיפת הבקשה לציבור ב- 3 עיתונים, במשלוח הודעות בדואר רשום לכל בעלי הנכסים הגובלים והצבת הודעות במגרש וסביבתו. בהעדר התנגדויות לבקשה, תובא הבקשה לדיון בפני ועדת המשנה. למקרה של התנגדויות, תידון הבקשה בפני הועדה הנ"ל ובדרך כלל בנוכחות המתנגדים והמבקשים.

כזכור, הסמכות לועדה המקומית לדון ולהכריע הינה אך ורק בטענות הנסמכות על נימוקים תכנוניים בלבד. לועדה אין הסמכות לדון ולהכריע בנושאים קניניים שמטבעם להתבהר בפני ערכאות משפטיות אחרות.

הועדה המקומית תאשר את הבקשה במלואה, בחלקה או שתדחה את הבקשה תוך מתן נימוקים ותנאים להחלטתה, אשר תישלח לצדדים. תוקף החלטת הועדה הינו למשך שנה אחת מיום קבלתה.

למקרה והבקשה נסמכת על הקלה בסטיה מהתכנית הראשית, לכל אחד מהצדדים, ככל שההחלטה אינה לטעמו, רשאי לפנות בערר לועדת הערר המחוזית בתוך 30 יום מיום קבלת החלטת הועדה המקומית.

עם קבלת הערר בועדה המחוזית וזימון הצדדים לדיון הנוסף יופסק הטיפול בבקשה עד לקבלת החלטת ועדת הערר בערר. החלטת ועדת הערר, ככל שתהיה, לרבות הפיכת החלטת המקומית, יחייב אותה במלואה.

עם מילוי תנאי הועדה והחוק כגון: המצאת תצהיר וחישובים סטטיים, המצאת אישורי פיקוד העורף וכיבוי אש, אישור מינהל מקרקעי ישראל ככל שהמבקש הינו במעמד של חוכר בלבד, המצאת אישור לתכנית סניטרית, אישור תכנית פיתוח וחניות, המצאת אישור התקשרות עם מעבדה מוסמכת למגוון בדיקות ואתר מורשה לפינוי פסולת בנין ועוד, ייערך למבקש חשבון אגרת הבניה, היטלי פיתוח והשבחה ככל שקיימים. ביצוע התשלומים הנ"ל מהווה סיומו של הליך הרישוי בסיומו יונפק וייחתם היתר הבניה על ידי מהנדס העיר ויו"ר הועדה ויימסר למבקש. תוקף היתר הבניה הינו למשך 3 שנים.

בקבלת היתר הבניה, ניתן להתחיל בביצוע העבודות באתר.

<< חזור אל "בנית בנין חדש צמוד קרקע – חלק ראשון"

עבור אל "בנית בנין חדש צמוד קרקע – חלק שלישי" >>

בדיקת זכויות הבניה

תחילתו של ההליך הינו בקבלת זכויות הבניה על פיהם ייעשה התכנון.

מידע זה יכול להימסר במחלקת בנין ערים בעל פה או בכתב. בקשה לקבלת דפי מידע כרוכה, בדרך כלל, בתשלום לרשות המקומית ובחלק מהמקרים בהמצאת מפת מדידה מצבית. במרבית המקרים, יחויב המבקש, עם הגשת בקשתו לקבלת היתר בניה, לצרף דפי מידע אלו כתנאי לקליטתה.

כידוע, על כל חלקה חלה תכנית מפורטת המכונה תכנית בנין עיר (תב"ע) המגדירה את זכויות הבניה הניתנות למימוש בחלקה זו. כל תכנית כנ"ל כוללת תשריט, תקנון כתוב ולעיתים אף כוללת נספחים.

במרבית המקרים, על החלקה יחולו מספר תכניות בנין עיר כגון: התכנית הראשית, תכנית להקמת מרתפים, תכנית לבניה בחללי גגות רעפים או על גבי הגג, תכנית להקמת בריכת שחיה ועוד.

כל אחת מהתבעו"ת הנזכרות לעיל מכתיבה את אפשרויות מימוש הבניה בהתאם לפרוט הבא:

• הגדרת שטח החלקה נטו (לאחר ההפקעות ככל שקיימות) לצורך חישוב זכויות הבניה.
• הגדרת יעוד החלקה כחלקת מגורים צמודי קרקע, בניה רוויה, מסחר, משרדים, תעשיה ומלאכה.
• היקף שטחי הבניה המותרים לבניה בחלקה המוגדרים באחוזים משטח החלקה או בציון שטחי בניה מוגדרים וחלוקתם לשטחי בניה עיקריים, שטחי שרות, על או תת קרקעיים.
• מספר הקומות בו ניתן לממש שטחי בניה אלו.
• מספר יחידות הדיור הניתנות להקמה בחלקה. במרבית המקרים מספר יחידות הדיור הינו ביחס ישר לגודל החלקה וליעודה. בדרך כלל, ככל ששטחה גדול יותר, מספר היחידות גדול יותר ולהיפך.
• הגדרת מרווחי קווי הבנין, דהיינו המרחקים מגבולות החלקה בהם לא ניתן לממש את הבניה.
• גובה הבניה המרבי.
• הנחיות והוראות כלליות כגון: חובת הקמת גגות רעפים, סוג הגימור החיצוני של חזיתות הבנין, גובה גדרות וסוג חיפוים וכו'.
• ככל שקיים נספח בינוי, תידרש התיחסות לנספח שיגדיר את העמדת המבנה במגרש, חובת בניה בקיר משותף, מיקום חניות פתוחות ומקורות לחזית הרחוב וכו'. נספח זה יכול להיות מחייב כשסטייה ממנו יכולה להיעשות אך ורק בהליך של הקלה, בכפוף לשיקול דעת הועדה המקומית או כנספח מנחה בלבד, המאפשר גמישות תכנונית כל עוד נשמרים עקרונות ואופי התכנון הכלולים בנספח הבינוי.

 עם קבלת מלוא זכויות הבניה והוראותיהן כפי שניתנו דפי המידע ניתן להתחיל את הליך התכנון הפרטני.

בחירת אדריכל

בחירת אדריכל מתאים הינה סוד הצלחתו של ההליך בכללותו. על הבונה לבדוק את מיומנותו וכישוריו המקצועית של האדריכל, ניסיונו, קבלת חוות דעת ככל שניתן מלקוחותיו בעבר ומעל לכל לוודא היותו איש נעים סבר, בלתי מתנשא איתו ניתן להרגיש בנוח ולהידבר עימו באופן חופשי ונינוח.

בשלב הראשוני, יוגדר מכלול שרותי התכנון אותם יגיש האדריכל ותעריף שכרו עבור שרותיו אלו.

מומלץ ששרותי התכנון יכללו:

• סיור באתר להתרשמות.
• קבלת מידע תכנוני והנחיות ברשות המקומית.
• גיבוש פרוגרמת תכנון במשותף עם הבונה.
• הגשת פתרונות עקרוניים במספר חלופות בהתאם לפרוגרמה שגובשה.
• תכנית סופית מוסכמת.
• עיצוב חזיתות הבנין, לרבות חומרי גמר במספר חלופות בהתאם לתכנית שנבחרה.
• הצגת הדמיה להמחשת התכנון למקרה של קושי בראיה מרחבית.
• הכנת תכנית הגשה לקבלת היתר בניה.
• ליווי הליכי הרישוי ברשות המקומית עד לקבלת היתר הבניה.
• הכנת תכניות ביצוע בהתאם לתכנית שאושרה להיתר.
• תאום התכניות עם יועצי קונסטרוקציה, חשמל/תקשורת, אינסטלציה, מיזוג וכו'.
• הכנת מפרטים וכתב כמויות למכרז בין קבלנים לקבלת הצעות מחיר.
• בדיקה והשוואת תוצאות משתתפי המכרז.
• יעוץ ועזרה בבחירת חמרי גמר, כלים סניטריים, ריצופים וחיפויי קירות ועוד.
• פיקוח עליון או צמוד בתוספת שכר בכל מהלך הביצוע עד לסיום הבניה.
• קבלת העבודות עם השלמתן.

 שכרו של האדריכל יסוכם מראש וישולם בהתאם לשלבי התכנון ובהמשך בהתאם לקצב ביצוע העבודות באתר עד להשלמתן.

במרבית המקרים, שכר האדריכל ישולם בשלבים הבאים:

• סך של 10% משכרו הכללי כמקדמה עם הזמנת שרותיו.
• סך של 10% כנ"ל עם סיכום התכנית העקרונית המוסכמת.
• סך של 10% כנ"ל עם סיום הכנת תכנית ההגשה להיתר והגשתה לרשות המקומית.
• סך של 45% משכרו הכללי עם סיום הכנת תכניות הביצוע, המפרטים וכתב כמויות למכרז.

 זהו למעשה סיום התשלומים לשלבי התכנון המהווים 75% משכרו של האדריכל.

יתרת 25% ישולמו במהלך ביצוע הבניה באתר עבור שרותי פיקוח עליון כמפורט להלן:

• סך של 10% כנ"ל עם סיום ביצוע שלד הבנין באתר.
• סך של 10% כנ"ל עם סיום עבודות הריצוף.
• סך של 5% מן השכר הכללי עם סיום העבודות וקבלתן.

שרותי הפיקוח העליון הכלולים בשכר הנזכר יעשו במועדים קבועים בלבד: אישור סימון מתווה הבנין, אישור אלמנטים קונסטרוקטיביים טרם יציקתם, ביקור באתר בהתאם לזימון הבונה או בעלי המקצוע ובסיום הבניה לקבלתה.

באפשרות הבונה, בהסכמה עם האדריכל, להרחיב שירותים אלו ולהפכו לפיקוח צמוד המחייב את האדריכל ליזום מעקב צמוד על ידי ייזום ביקורים לעיתים תכופות. הרחבת שירותים אלו יחייבו מן הסתם בהגדלת שכרו של האדריכל.

יש להביא בחשבון שעל שכרו של האדריכל יתווסף מס ערך מוסף כחוק.

שכרו של האדריכל אינו כולל את שכרם של היועצים השונים אשר ישולם על ידי הבונה אך יכלול את תאום תכניותיהם עם תכניותיו. עלות ביצוע הדמיות המחשת התכנון והחזר הוצאות שיכפול תכניות ישולמו בנפרד ובנוסף לשכרו של האדריכל.

עבור אל "בנית בנין חדש צמוד קרקע – חלק שני" >>