בחודשים האחרונים, הצטברו בועדות ערר תל-אביב, מרכז ודרום בקשות להיתרי בניה לגביהן הוגשו עררים שלא הגיעו לדיון. הסיבה היתה שלא מונו יושבי ראש במחוז ת"א ומרכז מיידית עם סיום כהונת יושבי הראש שפרשו ולחילופין לכשמונו החדשים הסתבר שלא יוכלו לדון במכלול הבקשות בשל ניגודי ענינים.

לאור מצב דברים זה, הושלמה ביום ד' האחרון ה- 9.12.15, הקמת ועדות ערר נוספות לפיצויים, השבחה ורישוי לאחר ששר האוצר ושרת המשפטים השלימו מינויים של ממלאי מקום יושבי ראש ב- 3 ועדות.

עו"ד בני זלמנוביץ', אשר שימש עד לאחרונה כיו"ר הועדה הדנה בתביעות פיצויים של מפוני גוש קטיף, מונה למ"מ יו"ר ועדה לפיצויים והשבחה במחוז תל-אביב ודרום.

עו"ד תמר עיני, המגיעה מפרקליטות תל-אביב, מונתה למ"מ יו"ר ועדת ערר לרישוי במחוז תל-אביב.

עו"ד יריב אבן חיים, המגיע מפרקליטות תל-אביב מונה למ"מ יו"ר ועדת ערר לפיצויים, השבחה ורישוי במחוז מרכז.

הקמתן של 3 הועדות הללו בא להדביק פגורים מהעומסים הקיימים וזרוז הליכים בדיוני בקשות עתידיות.

בישיבה ביום ג' ה- 3.11.15, החליטה המועצה הארצית לתכנון ולבניה על אופן חישוב שטחי הבניה ביישום תמ"א 38/2. (חלופת הריסה ובניה).

כזכור, חוות דעת היועץ הממשלתי לממשלה קבעה שיש להתיחס לבנין הקיים המיועד להריסה שעל בסיסו בלבד יתווספו זכויות הבניה מכח התמ"א גם אם לא כלל את מלוע זכויות הבניה שעל פי התב"ע התקפה החלה על החלקה. חוות דעת זו תמכה למעשה בצמצום סל זכויות הבניה הניתנות למימוש.

המועצה הארצית, בניגוד לחוות דעת היועץ המשפטי לממשלה לצמצום שטחי הבניה, קבעה כי מהרגע שהבנין הקיים נהרס אין להתחשב בשטחי הבניה שהיו קיימים בו.

ולפיכך, סל זכויות הבניה בעת מימוש תמ"א 38/2, חלופת הריסה ובניה, יסתמכו על סל הזכויות המלאות של התב"ע החלה על החלקה ובתוספת הזכויות שמכח תמ"א 38 בהתעלם משטחי הבניה הקיימים בבנין.

יחד עם זאת, החליטה המועצה הארצית בחיוב בהיטל השבחה עבור 13 מ"ר מהרחבת כל יחידת דיור בכל הדירות וקומות הבנין. (המדובר ביתרת שטח בשעור של 25 מ"ר להרחבת כל יחידת דיור מכח התמ"א בקיזוז שטח הממ"ד).

עד היום חל פטור מלא מהיטל השבחה לשטחי התמ"א.

החלטת המועצה הארצית לענין היטל ההשבחה מחוייבת בשינוי חקיקה האמור להתמשך מספר חודשים ואין יודעים אם ייושם בהתאם להחלטת המועצה הנ"ל או בשינוי כזה או אחר.

בשלב זה, כל הליכי הרישוי למימוש תמ"א 38/2 ממשיכים כרגיל בכפוף להחלטות הרשויות המקומיות.

לאחרונה ניתנה פרשנות ביהמ"ש לאופן חישוב שטחי הבניה המותרים למימוש תמ"א 38 בחלופת הריסה ובינוי- 38/2.

בקשה כנ"ל הוגשה לועדה המקומית בגבעתיים. יזמי התכנית ערכו את חישוב הזכויות עפ"י זכויות התכנית החלה על החלקה ובתוספת זכויות מכח התמ"א ללא התיחסות לשטחי הבניה הקיימים בבנין טרם הריסתו. בעקבות התנגדויות, נערך דיון בועדת הערר תל אביב. ועדת הערר קבעה שיש להתיחס לשטחי הבניה הקיימים בבנין גם אם לא מוצו מלוא זכויות הבניה התבעיו"ת ורק עליהם ניתן להוסיף את זכויות התמ"א. לאור החלטה זו, הוגשה עתירה לבית המשפט נגד הועדה המקומית. פרקליטות הנדינה, שלוחתו של היועץ המשפטי לממשלה, ייצגה את ועדת הערר בדיון. ביהמ"ש התיחס לאופן חישוב זכויות הבניה בבקשה זו ונתן פרשנות מצמצמת לאופן החישוב בבקשה ברוח החלטת ועדת הערר שלא ניתן לחשב את שטח הקומה הטיפוסית החדשה על פי סל זכויות התב"ע בהתעלם מהמצב הקיים למרות שהמדובר בהריסת הבנין והקמתו מחדש. פרשנות תמוהה זו עומדת בסתירה להוראות תמ"א 38.

אין ספק, שפרשנות זו, המצמצמת את סל זכויות הבניה פוגעת בהיתכנות הכלכלית של הפרויקט.

בדיון שהתקיים בכנסת בעיתוי מאוחר יותר, הובעה התנגדות לפרשנות זו . כל הדוברים לרבות נציגי בוני הארץ ציינו את חשיבות מימושה של תמ"א 38 וראו בפרשנות זו פגיעה באפשרות למימושה.

מינהל התכנון לומד המצב שנוצר ובקרוב או שינחה את הועדות לשינוי החישוב במתכונת הפרשנות בתיקון להוראות התמ"א או בהוראה מרחבית כלשהי.

בשלב זה, חלק מהועדות כבר מאמצות הפרשנות המצמצמת הנ"ל או מקפיאות בקשות כנ"ל עד לקבלת הנחיות מינהל התכנון.

כידוע, בין שאר הוראות תמ"א 38 קיימת חובת חשיפתה לציבור הרחב במתכונת של הקלה.

הליך זה נובע מהסיבה שהמדובר במימוש סל זכויות רחב הניתן ליישום בבנין קיים בחלופת עיבוי ו/או על ידי הריסתו והקמתו מחדש.

יישום התמ"א מאפשר ציפוף על ידי הקטנת מרווחי קווי הבנין, הרחבת דירות קיימות, תוספת קומות ויח"ד חדשות לרבות בניה בקומת הקרקע המהווה לכאורה סטיה מהתכנית הקיימת ועל כן החליט המחוקק לחשוף כל בקשת מימוש לבעלי נכסים גובלים ולציבור הרחב להתיחסות תוך מתן מעמד להגשת התנגדויות לבקשה.

לאור העובדה שהתמ"א כפופה למעין הליך של הקלה, ניתן לועדה המקומית שיקול דעת רחב באישור כל בקשה.

סעיף 22 לתמ"א – שמירת זכות הועדה המקומית לסרב לתת היתר, מאפשר לועדה המקומית הפעלת שיקול דעת רחב באישור כל בקשת מימוש כלשון סעיף 22 שלהלן:

"אין באמור בתכנית זו (תמ"א 38) כדי לשלול מסמכותה של הועדה המקומית לסרב לתת היתר לבניה הכרוך בתוספת זכויות על פי סעיפים 11-14 (מגוון אפשרויות הבניה שעפ"י התמ"א) אם מצאה מטעמים מיוחדים הנובעים משיקולים תכנוניים, או אדריכליים, נופיים, כושר נשיאה של תשתיות במגרש, כי יש לסרב לבקשה להיתר. הועדה המקומית תפרט בכתב את הטעמים המיוחדים לסרוב כאמור".

כידוע, פרסום בקשת מימוש התמ"א במתכונת של הקלה נותן לציבור את הזכות להתנגד לבקשה. ככל שמועלות התנגדויות כנ"ל מינימוקים תכנוניים בלבד הרי שהם מובאים לידיעת הועדה המקומית ובדרך כלל על ידי הופעת המתנגדים בעת הדיון. במידה והועדה המקומית מוצאת לנכון לדחות ההתנגדויות עומדת הזכות למתנגדים להגשת ערר לועדת הערר המחוזית על החלטת הועדה המקומית.

גם לועדת הערר שיקול הדעת כנזכר לעיל בבואם לדון בערר המוגש.

לסיכום, גם כאשר מוגשת בקשה למימוש התמ"א התואמת במדויק לזכויותיה והוראותיה הן באשר להיקפי הבניה, תוספת הקומות ויחה"ד, מרווחי קווי הבנין, יש לועדה המקומית ולועדת הערר שיקול דעת רחב לאישור הבקשה במלואה ו/או בחלקה ו/או לדחותה על סמך בחינת הנושאים  הנזכרים לעיל.

בעת מימוש תמ"א 38 בחלופת הריסת הבנין הקיים והקמתו מחדש על פי סל זכויות בניה משולב של מכח תכניות בנין עיר החלות על החלקה בה מבוקש המימוש בתוספת זכויות בניה המוענקות על ידי התמ"א, יש ל"נקות" את נסח הטאבו.

הואיל ומדובר בהליך הכולל את הריסת הבנין הקיים על דירותיו, לא אחת, כולל הנסח הערות אזהרה למיניהן, רישום צווי הריסה, שיעבודים, עיקולים, משכנתאות וכו'… לכל הגורמים החיצוניים האחראים לרישום זה כגון: רשות מקומית, בנקים למשכנתאות, רשם המשכונות ואחרים ניתן המעמד לסרוב לבקשת המימוש כל עוד לא הוסדר הסרת רישומים אלו והבטחת ערובות חלופיות.

יש לבצע פעולת "ניקוי" זו, עוד בטרם הגשת הבקשה להיתר למימוש התמ"א על מנת לקלוט הבקשה ברשות המקומית תוך הצגת נסח טאבו נטול הערות כנזכר לעיל. ללא "ניקוי" הנסח כמתואר לעיל, לא ניתן יהיה לפתוח בהליכי הרישוי לקבלת היתר בניה למימוש התמ"א.

המצב המתואר לעיל בדבר "ניקוי" נסח הטאבו אינו חל על בקשות למימוש התמ"א בחלופת עיבוי כאשר הבנין נשאר על תילו על דירותיו הואיל וההערות הנ"ל הנזכרות בנסח משוייכות לדירות ספיציפיות שאינן נהרסות שממשיכות להתקיים.

ראשית יש לוודא שהמוכר הינו בעל הדירה הרשאי למכרה. בדיקה זו תעשה על ידי עיון בנסח הבעלות אותו ניתן לקבל בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). בנסח זה תופיע הדירה כתת חלקה מס' ___ תוך ציון פרטי בעליה תוך ציון חלקו היחסי של כל אחד מהבעלים בנכס.

לא אחת, הבעלות של הדירה הינה של רשות מקרקעי ישרל/רשות הפיתוח/קק"ל כאשר מעמדו של המוכר הינו של חוכר. במקרה זה, יש לבדוק בנוסף לרישום הבעלות הנזכר לעיל, את חוזה החכירה של המוכר עם רשות המנהל.

נסח הבעלות, יבהיר כמו כן, האם בעלות המוכר הינה מלאה ובלעדית, האם קיימות הערות אזהרה בדבר חובות, שיעבודים, משכנתאות, תיקי הוצאה לפועל, צווי הריסה וכו'…

יש לבדוק במקביל ברשם המשכונות שבמשרד הפנים העדר רישום כנ"ל.

ככל שהמכירה נעשת על ידי גורם אחר, יש לוודא שבידיו יפוי כח של הבעלים לביצוע העיסקה.

במקרים מסוימים הדירה בבעלות חברה/תאגיד/שותפות ובמקרה זה יש לוודא מי הנציג החוקי המוסמך למכור הדירה ולחתום על חוזה המכר.

בנסח הרישום מצויינים שטחי ההצמדות לדירה ככל שקיימות כגון:קרקע, חניה, מחסן, מרפסת, גג וכו'… על מנת לוודא מיקומן של ההצמדות מן הראוי להזמין את תשריט הבית המשותף על פיו נרשמו זכויות המשתכנים. ניתן להזמין תשריט זה בלשכת רישום המקרקעין. למקרה של חוזה חכירה, יש לוודא שההצמדות המופיעות בנסח מצוינות גם בחוזה החכירה.

מעבר לבדיקות הנ"ל ראוי לבדוק מצבה התכנוני של הדירה. לוודא שלא נעשו בה חריגות בניה ללא היתר כגון: סגירת מרפסות, הקמת פרגולה, קירוי פרגולה וכל בניה אחרת הטעונה היתר. במקרה קיומו של מגרש ריק בסמוך לדירה, יש לבדוק את אפשרויות הבניה העתידיות במגרש, היקפן ויעודן על מנת לוודא שהבניה העתידית לא תהווה מטרד ו/או שתפגע בערך הדירה. יש לבדוק סמיכות לצירי תחבורה ראשיים, תחנת אוטובוס וקווי תחבורה ציבורית סמוכים העלולים לפגוע באיכות החיים הואיל כתוצאה ממטרדי רעש.

יש לבדוק סמיכות למרכזי קניות, קווי תחבורה ציבורית, גני ילדים, בתי ספר וכו'… הסמוכים לדירה העשויים לשרת את הקונה.

בכל מקרה רצוי להיוועץ עם בעל מקצוע בתחום הבניה: מהנדס או אדריכל לבדיקת מצבה הפיסי של הדירה ולבדיקת היתכנות לעריכת שינויים ושיפוצים ובמקביל עם עורך דין בכל הקשור לבדיקות המשפטיות ולעריכת חוזה המכר.