בשנים האחרונות חלה התארגנות של קבוצות אנשים לבניה או לקניה במטרה להוזלת עלויות. התארגנות זו נעשת ב-2 מישורים:

קבוצת רכישה נדלני"ת – שהינה התארגנות של קבוצת אנשים במטרה לבניית מבנה מגורים במטרה להוזיל את עלויות בנייתה ואף אפשרות לבחירת השכנים בנכס. התארגנות זו מאפשרת חסכון במיסוי כגון: פטור ממס ערך מוסף על רכישת הקרקע, אגרות ומס רכישה מוזל. בצורה זו הקבוצה רוכשת את המקרקעין, יוזמת את תכנון הפרויקט, הוצאת היתר בניה ומימון הביצוע עד להשלמתו. בהתארגנות זו קיימת סכנה בעצירת התשלומים על ידי אחד מחברי הקבוצה. על מנת להבטיח רצף ההליך יש להבטיח נשיאה בנטל הכספי על ידי כל חברי הקבוצה בכל מהלך הביצוע. ניתן להבטיח מהלך זה באמצעות התקשרות עם בנק לקבלת ליווי בנקאי פיננסי המבטיח התשלום  למקרה ואחד מחברי הקבוצה אינו עומד בהתחיבויותיו הכספיות. ליווי זה יחויב בשיעבוד הנכס כבטחון לבנק. כמו כן יש לבדוק עם רשויות המס כשרות העיסקה שאכן מדובר ברכישת מגרש כשאחריה הזמנת שרותי בניה מקבלן מבצע.

יתרון נוסף בהתארגנות זו הינה קבלת פטור מהיטלי השבחה ככל שקיימים לכל אחד מחברי הקבוצה במידה והחבר יצהיר שיתגורר בדירה למשך 4 השנים הקרובות מיום כניסתו לדירה, שלא תימכר ולא תושכר במהלך שנים אלו.

קבוצת קנייה – הינה התארגנות של קבוצת אנשים במטרה לרכישת דירות מחברת בניה במטרה להוזיל עלותן תוך ניצול היותם קבוצה-"מועדון צרכנים".

סביר להניח שבמצב דברים זה, חברות הבניה יהיו מוכנות להעניק הנחות לקבוצה עקב חיסכון עלויות הכרוכות בשיווק דירות באופן פרטני, במימון

הבניה ובהבטחת ממכר מסיבי של כל הפרויקט או מרביתו. סביר להניח שבעיתוי זה החברות יגלו נדיבות בשיפור והרחבת המפרטים הטכניים של הדירות על מנת להקל על הוצאה לפועל של מכירת מספר דירות רב בו זמנית.

בקניית דירה מיד שניה יש לבדוק ולהקפיד:

• הזמנת נסח הטאבו בה רשומה הדירה לוודא הבעלות עליה. שהמוכר אכן רשאי ומוסמך למכרה ולהעבירה לרשותכם. הזמנת הנסח יכולה להעשות על ידי הגשת בקשה המוגשת במשרדי לשכת רישום המקרקעין (טאבו) או באמצעות הטלפון או באמצעות האינטרנט.
• בחלק מהמקרים, מעיון בנסח, יופיעו רישומי הערות אזהרה בגין לקיחת משכנתא, שעבודים, צוי הריסה, חובות וכו' אותם נדרש להסיר עם העברת הנכס על שימכם. בדיקה זו מומלץ לבצע במקביל גם ברשם המשכונות.
• לוודא התאמת שטחי הבניה להיתרי הבניה. קיימים מקרים בהם נעשו תוספות ושינויים בדירה הטעונים בהיתרי בניה שלא הוצאו ולפיכך מעמדם אינו חוקי. יש לוודא שכל המוצע למכירה אכן נכלל ברישום הדירה בטאבו שבסמכות המוכר למכרו. לדוגמא, שטח בחצר המשמש את המוכר כחניה או כמשטח ישיבה שאינם נכללים כהצמדות לדירה הנמכרת אינם מהווים חלק מהדירה ואין למוכר הסמכות למכרם הואיל ונכללים במסגרת שטח הרכוש המשותף.
• בדיקת המצב התכנוני בסביבה. האם ניתן לממש תמ"א 38 בבנין או בבנינים גובלים העלול להשפיע על איכות החיים. האם קיימות תכניות המאפשרות תוספות בניה בבנין. מהן תכניות הבניה במגרש/ים ריק/ים גובלים ועוד. מידע זה ניתן לקבל במשרדי הועדה המקומית בה כלול הנכס.
• בדיקת מצבה הפיסי של הדירה: סדיקות, רטיבויות, איכות הבניה, הכניסה לבנין, חדר המדרגות, חזותו החיצונית של הבנין, אחזקת הבנין, מושקעת וכו' המשפיעה על מחירה אם בכלל.

בכל מקרה, יש להפעיל ולהיוועץ בעלי מקצוע מיומנים: עורכי דין ומהנדס/אדריכל לבדיקת חוקיות העיסקה ומצבה התכנוני והפיסי של הדירה. אין לחתום על כל מסמך ללא קבלת אישור אנשי המקצוע הנ"ל לרבות חתימה על זכרון דברים המהווה חוזה לכל דהר וענין על כל המשתמע מכך.

המדובר ב-2 חלקות גובלות בגבול משותף. בחלקה אחת קיים מבנה קטן אשר נבנה על פי היתר בניה שקדם לשנת 1980 ולפיכך, בחלקה זו ניתן לממש את זכויות הבניה שעל פי תכניות בנין עיר החלות על החלקה ובתוספת זכויות הבניה שעל פי תמ"א 38 . החלקה השניה הינה חלקה ריקה ללא בנייה כל שהיא ולכן ניתן לממש בה את זכויות תכניות בנין העיר החלות על החלקה בלבד. במקרה זה, מומלץ, בשלב ראשון, על הליך של איחוד 2 החלקות לחלקה אחת. זהו הליך קצר יחסית שבסמכות הועדה המקומית בלבד. עם סיום הליך ראשון זה, מתקבלת חלקה אחת גדולה עליה עומד בנין המזכה באפשרות לישום התמ"א. בשלב השני תוגש בקשה להיתר בניה למימוש תמ"א 38 בחלופת "פינוי-בינוי". מימוש התמ"א בחלופת זו על ידי הריסת הבנין הקיים והקמתו מחדש על בסיס זכויות הבניה החלות מכח תכניות בנין עיר החלות על החלקה הגדולה שאוחדה ובתוספת זכויות התמ"א הופכת להיות אטרקטיבית לאור ההיתכנות הכלכלית הרבה.

מאידך גיסא, שטח החלקה כתוצאה מאיחוד שתי החלקות "מייצר" זכויות בניה תבעיו"ת נדיבות הן באשר להיקף שטחי הבניה והן למספר יחידות הדיור ומאידך גיסא הופך חלקת מקור נטולת זכויות תמ"איות לחלוטין לחלק מחלקה חדשה המניבה זכויות אלו.

למקרה ובשתי החלקות הגובלות קיימים בנינים, כאשר בחלקה אחת הבנין נבנה על פי היתר שהונפק לפני שנת 1980 הזכאי למימוש תמ"א 38 ובחלקה השניה קיים בנין שנבנה בהיתר מאוחר יותר שאינו נהנה מזכויות אלו, מומלץ על ההליך הבא למיצוי מיטבי של זכויות הבניה:

• שלב א' – בקשה להיתר להריסת הבנין הקיים שנבנה על פי היתר שהונפק לאחר שנת 1980 שיהפוך את החלקה לריקה.
• שלב ב' – איחוד 2 החלקות לאחת כמתואר לעיל.
• שלב ג' – בקשה למימוש תמ"א 38 בחלופת "פינוי-בינוי" על בסיס הבנין הישן בחלקה החדשה הגדולה שאוחדה.

במהלך זה, יש להבטיח שיתוף פעולה של הרשות המקומית להריסת המבנה ואיחוד החלקות על מנת שלא יווצר מצב של הריסת בנין קיים ללא הבטחת הרשות לאיחוד החלקות בהמשך.

תיקון מס' 3 לתמ"א 38 שינה, בין השאר, חלות התמ"א בבנינים קטנים.

טרם כניסתו לתוקף של תיקון 3, קבעה התמ"א שניתן לממשה רק בבנינים שנבנו על פי היתר בניה שהונפק לפני שנת 1980, ששטחם 400 מ"ר ויותר ובני 2 קומות ויותר. תיקון מס' 3 ביטל ההתיחסות לגודל הבנין ולמספר קומותיו. התיקון מאפשר מימוש התמ"א בכל בנין שהוקם מכח היתר בניה שהונפק מלפני שנת 1980 ובתנאי שעל החלקה חלה תכנית בנין עיר שעל פיה ניתן להקים מבנה/ים בשטח העולה על 400 מ"ר ובגובה של יותר מ-2 קומות כאשר קומת העמודים המפולשת, תובא במנין קומות הבנין.

התיקון מעבר למתן אפשרות מימוש התמ"א בבנינים קטנים מאפשר ישום קל של התמ"א בחלופת "פינוי-בינוי" לאור ההיתכנות הכלכלית שבמהלך זה המאפשר הריסת בנין קטן עם מספר דירות מצומצם ולהקמת בנין/ים גדול/ים עם מספר דירות גדול במקומו.

חלק לא מבוטל מהבקשות לקבלת היתרי בניה כוללות הקלות שבסמכות ועדות התכנון לאשרן. מיגוון ההקלות נסקרו ונדונו בפוסט קודם שהעלתי לבלוג.

כידוע, סטיה מתכנית מחויבת בהליך של הקלה בכפוף לעריכת פרסום הבקשה על מנת לחשיפתה לציבור להתיחסות. ככל שמוגשת התנגדות לבקשה, גם אם תדחה על ידי ועדות התכנון בסיומו של דבר, בהעדר נימוקים מוצדקים, הרי שההליך החוקי הנדרש לדיון בהתנגדויות אלו בועדה המקומית ובועדת הערר כרוך בביטול זמנים ועיכוב הליכי הרישוי של כ-3-4 חודשים.

ועל כן, במידה וההקלה אינה מחויבת לתכנון הראשוני הנני ממליץ לבקש הבקשה ב-2 שלבים: בשלב א' להגיש הבקשה לקבלת היתר בניה לכל מכלול הבניה התואם להוראות התכנית הראשית החלה על חלקת המבקש ולסיימו בקבלת היתר בניה. בשלב שני להגיש בקשה נוספת הכוללת את ההקלה/ות המבוקשות.

בצורה זו, מתקבל היתר בניה שעל פיו ניתן לקדם את התכנון לכלל תכניות ביצוע בהליך קצר יחסית, לערוך מכרז והתקשרות עם קבלן מבצע שיתחיל בעבודות באתר.

הואיל וחלק מההקלה/ות אינו מהווה חלק משמעותי של מכלול העבודה הרי שהשיהוי שבאישורו אינו מעכב את הליכי הבניה ועל כן רצוי ומומלץ לפצל את הבקשה ל-2 שלבים. להלן אציין בפניכם מספר סוגי הקלות לדוגמא שניתן לדחותן למועד נפרד: הקלה להקמת סככת חניה בהפרדה מהבנין הראשי בסטיה מקווי הבנין, תוספת בניה בשעור של 6% המתוכנן בקומה עליונה או בכל מקום אחר אשר בשלב ראשון ניתן לקיזוז ולהשלמה בשלב השני, הקלה בקווי הבנין לצורך הקמת בריכת שחיה המנותקת מהבנין, הקלה להגדלת מספר הדירות כל עוד ניתן להציג בבקשה  הראשונה דירה אחת גדולה אשר בהמשך תבוקש חלוקתה על בסיס ההקלה ועוד.

בנוסף להגשת בקשה להיתר בניה רגילה כפי שפורט במאמר הקודם "הליכי רישוי לקבלת היתר בניה"  קיים מסלול מקביל נוסף להגשת בקשה להיתר לעבודה מצומצמת.

הגשת בקשה רגילה, מחויבת בעריכה על ידי בעלי מקצוע מורשים אדריכל או מהנדס או הנדסאי הרי שבקשה להיתר לעבודה מצומצמת יכולה להיות מוגשת על ידי מבקש הבקשה בלבד.

הליך זה מעוגן בחוק התכנון והבניה "תקנות התכנון והבניה (היתר לעבודה מצומצמת) התשס"ג-2003".

בקשה להיתר לעבודה מצומצמת מוגבל אך ורק לרשימת העבודות שנקבעו בתקנות החוק כמופיע בהמשך ובלבד שאינן משנות אלמנטים בשלד הבנין, או פוגעות במערכות הבנין או בבטיחותו. כוונת המחוקק להתיר מספר עבודות שהיקפן קטן ושאינו משפיע על יציבות הבנין בו מתבקשת הבקשה בהליך זה.

להלן רשימת העבודות הנחשבות לעבודה מצומצמת:

• התקנת מיתקן לאנטנות לקליטת שדורי רדיו וטלויזיה.
• התקנת מובלים לכבלים או כבלים למתקן תקשורת.
• הצבת קולטים ודוד שמש.
• סגירת מרפסת בתריסים למעט מרפסת שלא נכללה במנין שטחי הבניה. אין המדובר בסגירה בבניה קשיחה ההופכת אותה לחדר נוסף בדירה או להרחבת חדר קיים. במקרה זה, נדרשת הגשת בקשה להיתר בניה רגיל ככל שקיימות זכויות בניה עודפות הניתנות למימוש.
• התקנת מתקן הסקה בדירה. הכוונה להתקנת תנור חימום דירתי, ארובה, צנרת ומתקן לדלק נוזלי לתנור ההסקה.
• התקנת מתקן גז במיכל נייח.
• בניית גדר שצידה הגבוה ביותר אינו עולה על 1.50 מ'.
• התקנת מצללה (פרגולה). הכוונה למבנה ללא קירות  שתקרתו עשויה קורות הנסמך על עמודים שתקרתו אופקית ושחלקו האטום אינו עולה על 60% משטח התקרה).
• התקנת סוכך עונתי. המדובר במבנה עשוי בניה קלה כסגירת חורף לאפשר ישיבת סועדים במסעדה ובית קפה.
• ביצוע שיפור הנגישות לבנין ובתוכו. הכשרת דרכי גישה, הסדרי חניה, הקמת כבש גישה (רמפה), מעלון וכו'. לאנשים בעלי מוגבלויות.
• מבנה לאיחסון כלי אצירת אשפה מסוג מסתור.
• התקנת מערכת טיהור אויר או מיזוג אויר.
• הקמה או הצבה של מחסן טרומי פריק.
• התקנת מתקן פוטו-וולטאי על גג מבנה קיים בהספק שאינו עולה על 50 קילו וואט למבנה.

 כפי שניתן לראות, למרבה הפליאה, שהתקנת דוד שמש בגג הבנין כמו התקנת מזגן טעונים בקבלת היתר בניה.

אילו פעולות שנעשות בשיגרה ע"י דיירי בנינים קיימים ללא קבלת היתר.

בבקשה להתקנת מיתקן הסקה בדירה, מערכת טיהור אויר ומערכת מיזוג אויר ומתקן גז במיכל נייח, על מגיש הבקשה לציין את פרטי רכיבי מיתקן ההסקה לרבות גודל התנור וסוגו, מיקומו, מקום הארובה, סוגו ומיקומו של מיכל הדלק הנוזלי למתקן החימום וסוג הדלק הנוזלי שבמיכל, סוגו ומיקומו של מיכל הגז הנייח וסוג הגז שבמיכל הגז.

לבקשה להקמת אנטנה, מצללה, סוכך עונתי, מחסן טרומי פריק, או לביצוע עבודות לשיפור הנגישות לבנין או בתוכו- יצרף המבקש פרטים בדבר מיקומם וגודלם ובהמצאת חישובים סטטיים חתומים על ידי מהנדס.

לבקשה להתקנת מיתקן לאנטנות מובלים לכבלים או כבלים למתקן תקשורת ימסרו פרטים אודות מיקומם.

לבקשה להתקנת מיכל גז נייח תדרש הצגת אישור המפקח על העבודה שבמשרד התמ"ת.

לבקשה להתקנת מיתקן פוטו-וולטאי יצורפו תכניות הגג, חזיתות הבנין, חישובים סטטיים חתומים על ידי מהנדס ואישור בכתב של מהנדס חשמל מוסמך בדבר התנאים להתקנת המתקן הפוטו-וולטאי וכי הספק המיתקן אינו עולה על 50 קילו וואט למבנה. ככל שידרש על ידי מהנדס הרשות יוצגו מסמכים לענין הסינוור הנובע ממתקן זה.

התקנת מתקן פוטו-וולטאי על גבי גג רעפים משופע, תעשה בצמוד לגג ובכיוון שיפועי הגג. במיקום על גבי בגג שטוח לא תותר הבלטת המתקן מעבר לגובה מעקותיו. כמו כן, יש להבטיח מקום להתקנת כל המתקנים האחרים הנחוצים על גג המבנה כגון: הצבת מערכת סולארית, קולטי שמש ודוודים, לאספקת מים חמים כנדרש בתקנות הבניה, הצבת אנטנות לקליטת שידורי רדיו וטלויזיה וכו'. ודרך גישה לטיפול ואחזקת מתקנים אלו.

למקרה והבקשה אינה חתומה על ידי שאר בעלי הנכס, על הועדה המקומית ליידעם על הגשת הבקשה על ידי משלוח הודעה בדואר רשום ולאפשר להם להתייחס אליה בתוך 30 יום. משלוח ההודעה יעשה על ידי הועדה המקומית עם קליטת הבקשה.

למקרה והבקשה אינה חתומה על ידי בעל/י זכות בנכס דהיינו שכן/ים השותף/ים לחלקה במקרה של בנין דו/רב-משפחתי או במקרה של בקשה בבית משותף,היתר הבניה ינתן רק לאחר תום 30 ימים לאחר שהעתק הבקשה נמסר לבעל זכות בנכס שלא חתם בעצמו על הבקשה או בבית משותף לנציגות הבית שלא חתמה עליה.

הבקשה תידון בפני רשות רישוי בהעדר התנגדויות ובפני ועדת משנה במידה ותועלנה התנגדויות לבקשה.

היתר הבניה יחתם בסיום ההליך על ידי מהנדס העיר בלבד.

למרות שמקובל לחשוב שהליך זה הינו מהיר מההליך הרגיל, הרי שלמעשה אין הבדל משמעותי בין הגשת בקשה להיתר בדרך הרגילה להליך לעבודה מצומצמת. רק במקרים בודדים, ככל שלמבקש הכישורים להכנתה, הרי שיוכל לחסוך את שכר עורך הבקשה המורשה. יחד עם זאת, במידה ולבקשה השלכות העלולות להשפיע על יציבות הפריט המבוקש כגון: הצבת אנטנות, הקמת מצללה, הקמת גדר או מחסן או הצבת תאים פוטו-וולטאיים על גבי גג הבנין, הרי שידרשו חישובים סטטיים, תצהיר  וחוות דעת מהנדס כפי שנדרש בהליך הרישוי הרגיל.

גם לענין משך ההליך אין כל משמעות והוא קצר יחסית בשני המקרים לאור ההיקף הקטן והזניח של מיכלול הבקשה

המחייב עמידה בתנאים בודדים קלים להנפקת ההיתר הניתנים למילוי מיידית.

המאמר שלהלן עיסוקו בהליך הקבוע בחוק הבא
להתיר ביצוע עבודות בניה או שימושים המחויבים בקבלת היתר בניה כפי שיפורטו בהמשך. אופן הגשת הבקשה לקבלת היתר בניה מעוגן בנוהל שבהתאם לחוק התכנון והבניה על תקנותיו. הבקשה תעשה באמצעות הצגת תכניות ערוכות וחתומות על ידי בעלי מקצוע מורשים בסדר ובקנה המידה כקבוע בחוק.

תנאי בסיסי להגשת בקשה לקבלת היתר בניה הינה חתימת בעל/י הזכות בנכס בו מבוקש ההיתר או לפחות אחד מהם במקרה של מספר בעלים. ללא הוכחת זיקת בעלות לנכס, לא ניתן להגיש הבקשה.

 בקשה לקבלת היתר בניה תעשה למטרות הבאות:

• עריכת שינויים ותוספות בבנין קיים
• הריסת מבנה/ים קיים/ים
• הקמת מבנה/ים חדש/ים
• ביצוע עבודות פיתוח: חפירה, סלילה, הקמת גדרות, שינוי פני הקרקע ועוד
• הקמת חניה ללא קירוי או מקורה
• הקמת מבנים ומתקנים המשרתים מטרות חקלאיות בקרקע שיעודה חקלאי
• בקשה לשימוש חורג מתכנית בנין עיר או מהיתר
• בקשה למימוש תמ"א 38 באחת מחלופותיה
• בקשה לפיצול דירות

להלן הליכי הרישוי:

• תחילתו של ההליך הינו בהכנת מפת מדידה מצבית ערוכה על ידי מודד מוסמך המתארת את הקיים בחלקה עליה יתבקש ההיתר: ציון מספר הגוש והחלקה, שטח החלקה ברוטו ונטו למקרה של הפקעות, תרשים סביבה המתאר מיקום החלקה ביחס לחלקות וכבידים גובלים, גבולות החלקה, סימון הפקעות ככל שקיימות, סימון חלקי חלקות גובלות על הבנינים שבהם, ציון מפלסי הקרקע בחלקה, בחלקות גובלות לרבות מפלסי הכביש והמדרכה הצמודה לחלקה, ציון מפלסי רצפות הבנינים שבחלקות הגובלות, סימון מבנים הקיימים בחלקה תוך ציון גודלם ומיקומם מגבולות החלקה ועוד. אופן הכנת תכנית זו יעשה בהתאם להנחיות המרכז למיפוי ישראל על רקע רשת הקואורדינאטות הארצית ובדרך כלל בקנה מידה של 1:250. (כל 1 ס"מ במפה שווה ל- 2.5 מ' במציאות). מפה זו תוגש בבא העת לקבלת מידע תכנוני וכמו כן תשמש כבסיס ורקע לתכנית המוצעת. התכנית תהיה עדכנית כל עוד לא חלפו 6 חודשים מיום הגשתה לרשות.
• בהמשך, יש להזמין דפי מידע תכנוני ממחלקת תכנון/בנין ערים של הרשות המקומית בה מתבקשת הבקשה להיתר. במרבית הרשויות, לבקשה לקבלת דפי המידע יש לצרף את מפת המדידה הנזכרת לעיל. בדפי המידע שיתקבלו, יפורטו זכויות והוראות הבניה החלות על החלקה: רשימת תכניות בנין עיר החלות על החלקה מכוחן נגזרות זכויות הבניה, שטח החלקה נטו לחישוב זכויות הבניה, היקף שטחי הבניה המותרים למימוש, מספר הקומות המותרות בהן ניתן לממש הבניה, מידות קווי הבניה דהיינו המרווחים לגבולות החלקה בהם אסורה הבניה, הצפיפות המותרת, הוראות לאופן הבינוי, חומרי גמר, סוג הגג שטוח או רעפים, גובה וסוג גדרות ועוד.
• בשלב זה יגבש המתכנן את פרוגרמת התכנון עם הבעלים. הפרוגרמה תגדיר את הרצונות והצרכים להגשמת ציפיות הבעלים בכפוף למידע התכנוני שנתקבל מהרשות. בהתאם לפרוגרמה, יערוך המתכנן מספר חלופות מהן תבחר התכנית האופטימלית העונה לציפיות הבעלים בכפוף למגבלות ולאילוצים שמכתיבות זכויות הבניה ככל שקיימות. לתכנית האופטימלית הנ"ל, יעוצבו חזיתות הבנין אשר יגדירו את חזותו החיצונית. גיבוש הפרוגרמה מחוייב הן לצורך בניה חדשה והן לצורך עריכת תוספות ושינויים במבנה קיים.  זהו השלב התכנוני החשוב ביותר בו נקבע אופי הבנין, גודלו, מיקומו בחלקה, חלוקת הפונקציות בבנין גודלן ומיקומן והקשרים שביניהן, חזותו החיצונית של הבנין ועוד.
• סיומו של שלב התכנון יוביל להכנת תכניות לקבלת היתר בניה על מנת לאפשר מימוש ה"חלום" בבניה. המדובר בשלב טכני גרידא חסר כל ענין. לתכנית המוגשת נוהל הגשה מוכתב מכח חוק התכנון והבניה ועריכתו במתכונת רציפה כאקורדיון הנקראת בשפה המקצועית "גרמושקה". תחילת התכנית בדפי מידע בהם נדרש לציין את כתובת האתר, מספר הגוש והחלקה, שמות ופירטי מבקש/י הבקשה, בעל/י הנכס, האדריכל/מהנדס המשמש כעורך הבקשה, המהנדס/הנדסאי כמתכנן שלד הבנין, גודל החלקה, ציון סוג ויעוד הבניה, פרוט מהות הבקשה ותכניות בנין העיר החלות על החלקה על פיהם נגזרות זכויות והוראות הבניה. בהמשך יפורטו שטחי הבניה הקיימים והמבוקשים בטבלאות חישוב שטחים תוך פרוט סוגיהם: שטחי בניה עקריים, שטחי שרות, מרפסות ללא גג ומקורות, פרגולות, סככות חניה ועוד. דפי מלל אלו יחתמו על ידי המבקש, בעל הנכס, עורך הבקשה ומתכנן שלד הבנין. למקרה והבקשה ערוכה על ידי אדריכל, קיימת חובת הכללת מהנדס לבקשה כאחראי לתכנון שלד הבנין. ניתן לערכה על ידי מהנדס בלבד שיופיע כעורך הבקשה וכאחראי לתכנון שלד הבנין כל עוד הפן התכנוני שולי כגון בקשה להכשרת מצב קיים. לאחר דפי המלל הנזכרים לעיל יוצגו תשריטים המתארים את המבוקש בבקשה. התכנית הראשונה תהיה של תרשים הסביבה כתכנית התמצאות למיקומה של החלקה נשוא הבקשה לאחריה תכנית תרשים המגרש הערוכה בדרך כלל בקנה מידה של 1:250 על רקע מפת המדידה המצבית שנערכה בתחילתו של ההליך. בתרשים מגרש זה תוצג החלקה בשלמותה עם חלקי חלקות גובלות וקטע הכביש הסמוך, קונטור הבניה הקיימת והמבוקשת ומיקומם בחלקה. בהמשך יוצגו תכניות מפלסי הבנין לרבות הגג בקנה מידה של 1:100 עם פרוט המידות והמפלסים, 2 חתכים לפחות ניצבים ואופיניים כשהאחד עובר דרך חדר המדרגות  ו- 4 חזיתות הבנין. למקרה והבקשה כוללת הקמת גדרות או הגבהת גדרות קיימים, תערך פרישת גדרות להמחיש צורתם, גובהם וחומרי הגמר שלהם. למקרה והבקשה כוללת הקמת מרחב מוגן דירתי (ממ"ד) מחויב עורך הבקשה בהצגתו כנספח בסוף ה"גרמושקה" בתכנית מפורטת הערוכה בקנה מידה של 1:50 והכוללת חתכים, פרטי בנין ופרוט מוטות זיון הברזל בחלקי הבטון. בין לבין, יערך תשריט חישוב פרוט שטחי הבניה הקיימים והמבוקשים כהבהרה לשטחים שנרשמו בטבלת שטחי הבניה שבדפי המלל שבפתיח תכנית ההגשה. כל הקירות הקיימים המיועדים להריסה יצבעו בצבע צהוב, בנית קירות חדשים בבלוקים יצבעו בצבע אדום, חלקי בנין עשויים בבטון יצבעו בכחול, חלקי בניה אחרים יצבעו בצבעים אחרים על פי בחירת עורך הבקשה וקירות קיימים הנשארים ללא שינוי יצבעו בשחור.
• תכנית הבקשה תוגש לרשות המקומית ב – 2-3 עותקים בתוך תיק ורוד המהווה חלק בלתי נפרד מהבקשה אותו ניתן לרכוש במשרדי הרשות כשהיא חתומה על ידי כל הגורמים כנזכר לעיל. כמו כן יצורפו עותק עדכני של מפת המדידה המצבית ונסח טאבו מרוכז עדכני ומקורי בו מצויינים כל בעלי הזכות בנכס. למקרה קיומו של הסכם שיתוף המצוי בטאבו המגדיר את אופן חלוקת זכויות הבניה בחלקה יש לצרפו לתיק ההגשה. מועד עריכת המפה המצבית ומועד הנפקת נסח הטאבו לא יעלה על 6 חודשים מיום הגשת הבקשה. לבקשה למימוש תמ"א 38 ידרשו המצאת חוות דעת מהנדס הקובע הצורך שבחיזוק הבנין נגד רעידות אדמה לרבות המצאת פתרון החיזוק המגובה במערכת חישובים סטטיים. לאחר בחינת העמידה בתנאי הסף, יונפק למבקש שובר תשלום פקדון המהווה תשלום על חשבון בגובה של כ-10% מגובה אגרת הבניה המשוערת העתידית. עם ביצוע תשלום זה מסתיים שלב קליטת הבקשה והליך הרישוי יוצא לדרך. תכנית החתומה על ידי כל הגורמים ושאינה כוללת סטיה מתכנית בנין העיר והתואמת להוראות הבניה הסטטוטוריות כמופיע בדפי המידע תובא לדיון בפני רשות רישוי. במידה והבקשה כוללת מספר בעלים כשרק חלקם חתומים על גבי הבקשה חלה חובה על הרשות המקומית ליידע את יתרת הבעלים שלא חתמו על הגשתה ומהותה. הודעה זו תעשה בדואר רשום ותאפשר לאותם הבעלים להתיחס בפרק זמן של 30 יום. העדר התיחסות יראה כהסכמה. התנגדות לבקשה תועבר בכתב למשרדי הועדה המקומית. (הליך זה מתבסס על תקנה 2 ב' לחוק התכנון והבניה). בקשה התואמת לזכויות הבניה כמופיע בדפי המידע לגביה לא נתקבלו התנגדויות תנותב לדיון ברשות רישוי. למקרה של התנגדויות, תנותב הבקשה לדיון בפני ועדת משנה אשר תקרא את טענות המתנגדים טרם קבלת החלטתה בבקשה. ועדת המשנה יכולה להחליט על דחיית ההתנגדות, לקבלה בחלקה או במלואה. באותם המקרים כשהבקשה כוללת הקלות למיניהן, שבסמכות הועדה המקומית לאשרן, חלה חובת חשיפת הבקשה לציבור בדרך של הקלה לפי סעיף 149 לחוק התכנון והבניה בנוסח שימסר למבקש ע"י הועדה המקומית. הפרסום יעשה ב- 3 עיתונים לכלל תושבי העיר ולבעלי נכסים גובלים במסירה ידנית בדואר רשום. בפרסום תכלל מהות הבקשה תוך ציון האפשרות לעיין בתכנית המוגשת במשרדי הועדה המקומית. כל מי שמרגיש עצמו נפגע מהבקשה רשאי להגיש התנגדותו בכתב בתוך 14 יום מיום קבלת ההודעה. כל ההתנגדויות חייבות להיות מנומקות מטעמים תכנוניים בלבד. לועדה המקומית המנדט לדון ולהכריע אך ורק בסוגיות תכנוניות ולא קניניות. באותם המקרים בהן לא נתקבלו התנגדויות תובא הבקשה לדיון בפני ועדת משנה לשיקול דעת חבריה. בהתקבל התנגדויות תובא הבקשה לדיון בועדת המשנה אך בנוכחות המתנגדים והמבקשים. החלטת חברי ועדת המשנה תעשה במקרה זה בתוקף נסיבות הטענות והתגובות שיועלו בעת הדיון. ועדת המשנה יכולה להחליט על דחיית טענות המתנגדים, לקבלן בחלקם או במלואם. בסיומו של דיון מחליטה רשות רישוי או ועדת המשנה על אישור הבקשה במלואה בכפוף למילוי תנאים, על אישורה באופן חלקי בכפוף למילוי תנאים, לשוב ולדון בתכנית מתוקנת או לאחר עריכת סיור חברי הועדה במקום או לדחותה.
• בכל המקרים הנזכרים לעיל, למבקש שמורה הזכות להגיש ערר לועדת הערר המחוזית על החלטת רשות רישוי או ועדת המשנה במידה ולא ענתה לציפיותיו. למתנגדים שמורה זכות זו אך ורק כשהמדובר בהחלטת ועדת המשנה הנסמכת על הקלה מכח סעיף 149 לחוק. עם הגשת בקשה לערר וקבלתו בועדת הערר מוקפאים הליכי הרישוי עד לקיומו של דיון בועדת הערר. החלטת ועדת הערר מחייבת את הועדה המקומית גם למקרים בהם הופכת את החלטתה על פיה. לדיון בועדת הערר מוזמנים העוררים והמשיבים לשאת טענותיהם בפני ועדת הערר טרם קבלת החלטתה. גם במקרה זה סמכות ועדת הערר הינה לדון בהתנגדויות על בסיס טיעונים תכנוניים בלבד כגון: הסתרת אור ושמש וחסימת אויר כתוצאה מהבניה המבוקשת, פגיעה בחזות בנין קיים או סמוך, מטרדי רעש אפשריים כתוצאה מהקמת בריכת שחיה או ממיקום מזגנים ועוד. לועדות התכנון אין הסמכות לדון ולהכריע בסוגיות קניניות כגון ירידת ערך נכסים עקב אישור הבקשה שמטבען להתבהר בבתי המשפט.
• עם קבלת החלטה חיובית לבקשה על המבקש, באמצעות עורך הבקשה שלו, למלא אחר תנאי הועדה כגון: המצאת אישור פיקוד העורף, אישור כיבוי אש, תצהיר מהנדס והצגת חישובים סטטיים, אישור תאגיד המים לתכנית סניטרית, אישור תכנית פיתוח וחניות, עמידה בתקן לבניה ירוקה ונגישות ככל שנדרשים, הצגת התקשרות עם מעבדה מוסמכת לבדיקת טיב הבטונים, אינסטלציה, איטום ועוד, אישור מחלקת התברואה להסדרי אצירת אשפה ופינויה, תיקון התכניות וחישובי השטחים ככל שנדרש עקב הנחיות בודק התכניות, תאום התכניות בהתאם לדרישות הגורמים האחרים, הצגת התקשרות עם אתר מורשה לפינוי פסולת בנין ועוד בהתאם למכלול הבקשה. סיום מילוי תנאי הועדה מותנה כמו כן בתשלום חשבונות עבור אגרת בניה והיטלי פיתוח לרבות היטל השבחה ככל שקיים. עורך הבקשה ימציא לועדה המקומית 3-4 העתקים מתכנית הבקשה הכוללים את כל דרישות הועדה המקומית והגורמים החיצוניים כפי שנבדקו ואושרו
   ל ידי בודק התכניות של הועדה. העמידה בכל התנאים לרבות ביצוע התשלומים כנזכר לעיל יובילו להנפקת היתר הבניה אשר יחתם על ידי מהנדס הרשות המקומית ויושב ראש הועדה המקומית. תוקף היתר הבניה הינו למשך 3 שנים מיום הנפקתו הניתן להארכה על ידי הועדה המקומית. תוקף היתר בניה לשימוש חורג הינו למשך תקופת השימוש החורג כפי שאושר. ראוי לציין שבבקשות לשימוש חורג או בבקשות הכוללות מכלולים קטנים חלק מהתנאים הנזכרים לעיל מתייתר ומסתכם בדרישות שמתוקף היקף ומהות הבקשות בלבד.

מרבית הנושאים שהועלו בפרק הקודם המתיחס לרכישת חלקה/מגרש תקפים גם למקרה זה. להבדיל מבעלות המדינה על חלקות/מגרשים הנשארת ללא שינוי,  הרי שבבניה רוויה (בתים משותפים) מעבירה המדינה את הדירות שהיו בבעלותה לבעלות הדיירים.

כללית

מטבע הדברים, גובה התקציב העומד לרשותנו הינו גורם מרכזי בהחלטתנו על רכישת דירה חדשה. בדרך כלל, הרוכשים ייעזרו במשכנתא בנקאית למימון העסקה. גובה המשכנתא הינו חלקי ועל הרוכשים לממן חלק לא קטן מכיסם כבר בתחילת ההליך. בשוק קיימות משכנתאות במגוון מסלולים לקביעת שיעור אחוזי הריבית ואופן ההצמדה. מאחר ומדובר בסוג של הלוואה ארוכת טווח, מן הראוי להיוועץ עם יועצי השקעות באשר לבחירת מסלול המשכנתא, גובה ההחזר החודשי ביחס לגובה הכנסות הרוכשים, האפשרות לעבר ממסלול למסלול, אפשרות פירעון המשכנתא טרם מועד פירעונה ללא קנס ועוד.

יש להבדיל בין 3 מקרים: רכישת דירת יחיד ראשונה, החלפת דירה יחידה קיימת בחדשה משודרגת או בקניית דירה למטרות השקעה. בכל אחד מהמקרים קיימת האפשרות לרכישת דירה חדשה מקבלן או דירה יד שניה.

סוגי הדירות

קיימות מספר סוגי דירות: דירת "סנדוויץ'" קונבנציונאלית, דירות גן להן צמוד שטח קרקע, דירת גג-פנטהאוז הממוקמת על גג הבנין והכוללת מרפסת/ות גג, דירה שמתחת לגג הצמוד לה עליו בנוי חדר יציאה לגג ממנו ניתן לצאת ולהשתמש במרפסות גג ודירות רב מפלסיות-דופלקס או טריפלקס עם מדרגות פנימיות. כמובן שלכל דירה מחיר משלה.

גודל הדירה

השיקול המרכזי בבואנו לרכוש דירה הינו גודלה שיהיה מותאם לצרכי המשפחה. הגודל יתבטא בשטחה הפיסי במ"ר ובמספר החדרים הכלולים בה.

מיקום

שיקול נוסף יהיה באשר למיקומה. בסמיכות למקום העבודה, בסמיכות לקרובי משפחה/חברים, בסמיכות למוסדות חינוך מומלצים, בהרחקה מצירי תנועה סואנים, רצון למגורים באזור כפרי וכו'. התקציב יכתיב לנו את מיקומה וככל שיהיה גדול, תינתן גמישות רבה יותר בבחירה, לרבות באזורי ביקוש. מגבלה בתקציב תוביל לקניה בפריפריה- בערי לווין הנושקות לערים גדולות, באזורים כפריים ואזורים בהליכי פיתוח.

דירת יחיד ראשונה

קניית דירה ראשונה, תהיה בדרך כלל קטנה בשל מגבלות תקציביות והצרכים המשפחתיים המצומצמים של המשפחה הצעירה. תיאורטית, ניתן לרכוש דירה במסגרת פרויקטים לזוגות צעירים. מדובר בבניה על קרקעות מדינה

המחושבות בעלות נמוכה, ומכאן שיווקן לזכאים במחיר הנמוך משמעותית ממחירי השוק. לצערנו, מזה תקופה ארוכה שמשרד השיכון ממעט בבניה זו. עם הקריטריונים הקיימים היום לזכאות, הסיכוי לרכישה זו נמוך, אם בכלל.

רכישת הדירה הראשונה תשמש בבא העת כמקפצה לרכישת דירה משודרגת מרווחת יותר העונה לצרכי המשפחה המורחבת ובמיקום טוב יותר.

בעיתוי זה, מטבע הדברים שהפשרות תהיינה רבות ועל כן, יש מקום למחשבה לרכשה דווקא באזור מתפתח אשר יעלה את ערכה ביום מכירתה עקב פיתוח השטח.

דירה שניה

קניית דירה שניה, תיעשה ביתר כובד ראש. מכירת הדירה הקיימת מקלה על מימון הדירה החדשה ולפיכך מקטינה את הפשרות הרבות שנעשו בעת רכישת הדירה הראשונה. סביר להניח שגם במהלך זה תזדקקו לקבלת משכנתא לצורך המימון.

דירה חדשה או יד שניה

שיקול נוסף הינו קניית דירה חדשה מקבלן או דירת יד שניה. קניית דירה חדשה תהייה יקרה יותר הואיל וכוללת מע"מ, כל שינוי או תוספת בבניה יחויבו כספית ע"י הקבלן, הדירה שתימסר תהיה "ערומה" ללא גופי תאורה, ריהוט, מטבח מינימלי וכו'. יחד עם זאת, לעיתים רצון הקבלן להבטיח את הבניה על ידי מכירת הדירות "על הנייר" בשלב התחלתי של הבניה, יאפשרו את הוזלתן או העלאת המפרט הטכני שלהם. בכל מקרה, יחד עם המיקוח על מחיר הדירה, מומלץ לגבש את הצרכים והרצונות למימוש בדירה ובהתאם לכך לנהל משא ומתן עם הקבלן לאופן חלוקתה, לעריכת תוספות, שדרוג מפרטים וחומרי גמר, כמויות וכו', טרם חתימת החוזה. לאחר חתימת החוזה, תהפכו ל"שקופים" וכל שינוי או תוספת יחויב כספית ובמקרים מסוימים אף ידחה על ידי הקבלן. עליכם להביא בחשבון, שבדרך כלל, הקבלן לא יאפשר לכם הכנסת בעלי מקצוע מטעמכם בטרם מסירתה לכם כגון: נגרים, אנשי מיזוג אויר ואחרים.

קנית דירה בבנין חדש תבטיח תכנון וחזות בנין עכשוויים, פתרונות מיגון ועמידות בתקן נגד רעידות אדמה, חניה או שתיים לרבות מחסן הצמודים לדירה הנרכשת, פיתוח אינטנסיבי של החלקה הכולל שבילים, גדרות ושטחים מגונים, מעלית/יות מודרניות תקניות, סידורי הנגשה לבעלי צרכים מיוחדים וכו'.

בקניית דירה יד שניה קיימים היתרונות הבאים: בדרך כלל עלותה נמוכה מחדשה, אין תוספת עלויות במחירה עד ליום מסירתה כפי שסוכם מראש, מועד קבלת החזקה בדירה ידוע במדויק בעת חתימת הסכם המכר, אין מקום לדמיון ו"כל הסחורה" מונחת על המדף לעיני הרוכש לטוב ולרע, במקרים רבים המוכרים ישאירו ארונות קיר ומזגנים בדירה, בדירה משופצת המטבח וחדרי הרחצה בגימור מודרני ולמעשה ניתן להתחיל ולהתגורר בדירה מיידית עם קבלתה.

לעיתים, יש ענין ברכישת דירה שדווקא מצב תחזוקתה ירוד אך בעלת פוטנציאל באשר למיקומה, לגודלה, כיווני אויר וכו'. סביר להניח שבמצב דברים זה, עלות הדירה יהיה נמוך ממכירה הרגיל ובהפרש זה יבוצע שיפוץ הדירה שיתאים אותה לצרכי הרוכשים.

מיקום בקומות הבנין

קניית דירה בקומה עליונה בבנין קיים ללא מעלית יוזיל את מכירה אך מהווה שיקול נוסף חשוב לעצם קנייתה. במידה וניתן יהיה להוסיף מעלית בחדר המדרגות יעלה ערכה בהתאם. הליך זה מותנה בהסכמת 66% מהדיירים הרשומים כבעלי הנכס ובהוצאת היתר בניה לשם הקמתה, כאשר מרבית מימון עלות הקמתה תחול על דיירי הקומות העליונות.

קניית דירה בקומה עליונה תחת גג הכלול במסגרת הרכוש המשותף תהיה חשופה לרטיבויות מי גשם במידה ואיטום הגג לא יעשה באופן מקצועי ובזמן  וכן תהיה חמה יחסית לאור התחממות הגג שמעליה במהלך היום.

רכישת דירה בקומה עליונה עם קטע גג הצמוד לדירה, עליו ניתן להקים חדר יציאה לגג, תעלה את ערכה עבור פוטנציאל זה. ראוי לציין שבמידה והרוכשים ירצו לממש זכות זו, יביאו בחשבון עלות כספית נוספת עבור קבלת היתר בניה לכך, להתמודד עם התנגדויות שכנים במידה ויהיו ולממן כמובן את הבניה, לרבות השינויים המתבקשים בדירה לצורך חיבורה לחדר זה.

כללית, ככל שהדירה ממוקמת בקומה גבוהה יותר מכירה עולה אך בתנאי להימצאותה של מעלית נוסעים.

חניה

שיקול נוסף וחשוב בעיקר במגורים בסביבה עירונית הינו המצאותה של חניה הצמודה לדירה. באזורים מסוימים, קיים קושי במציאת חניות ציבוריות במהלך היום ובעיקר משעות הערב מצב ההולך ומחמיר עם השנים. הפתרונות "הירוקים" להסעות המונים בתחבורה ציבורית זמינה ויעילה עדיין רחוקים מהגשמה, אם בכלל. הפתרון לשימוש באופניים הינו דחוק ומוגבל ובעיקר פופוליסטי ולא מתאים למזג האוויר הישראלי החם והלח. היעדר מקום חניה הינו פגם רציני המקשה בתפקוד היומיומי ומוריד את ערכה של הדירה באופן משמעותי.

מצבו הכללי של הבנין

על הרוכש לשקול בבואו לרכוש הדירה, מצבו הכללי של הבנין, השטח המשותף הכלול בחצר הבית, חדר המדרגות וכו'. ככל שמצבו מוזנח יותר, תהיה לכך השפעה על מחיר הדירה. יחד עם זאת, במידה והדיירים מתכוונים לשפץ את הבנין ביוזמתם ובמימונם או להוביל מהלך למימוש תמ"א 38 הכולל את שדרוג הבנין באמצעות יזם חיצוני, הרי שפעולה זו תעלה את ערך הדירה.

למספר הדיירים בבנין או מספר הכניסות בבנין השפעה על ערך הדירה. ככל שמספרם גבוה יותר הרי שמחירה יפחת. בהכללה, המציאות מלמדת שרמת אחזקת הבנינים הכוללים מספר דיירים וכניסות רב הינו נמוך מהמקובל.

כיווני אוויר

יש להביא בחשבון את כיווני האוויר בדירה ומספרם. קיימות דירות "סנדויץ" בעלות 2 כיווני אוויר בלבד, בהן כמות האור והאוויר מוגבלים לעומת דירות בעלות 3-4 כיוונים מוארות ומאווררות היטב. משטר הרוחות בארץ הינו צפון- מערב, מערב ודרום- מערב. דירה שמרבית חזיתה למזרח תחשב לדירה שאינה מאווררת.

זכרון דברים

קבלת ההחלטה לקנית דירה מסוימת והסכמה עקרונית של המוכר והקונה על קנייתה, תוביל לעריכת זכרון דברים או הסכם מכר. חשוב לציין שכוחו של זכרון דברים הינו כשל חוזה לכל דבר וענין בסעיפים הכלולים בו. על כן, אין להקל ראש בעריכתו ואין לבצעו באופן עצמאי אלא לאחר קבלת יעוץ משפטי.

הסכם מכר

מומלץ שלצורך עריכת החוזה ייוצגו הצדדים בנפרד על ידי עו"ד המופעל מטעמם.

בחוזה המכר יצוינו פרטי הצדדים, רצונם לביצוע העסקה, תאור הנכס, מחיר התמורה ושלבי התשלום, חובת תשלום כל החובות, המיסים וההיטלים החלים על הנכס על המוכר עד למועד מסירתה לרוכש, פרטי ריהוט ומזגנים ואחרים הנשארים בדירה לטובת הרוכשים, מתן יפוי כח המוכרים לרוכשים להבטחת רישום הדירה על שמם עם העברת מלוא התמורה על הדירה וכו'.

כבטחון, עם חתימת ההסכם, מומלץ לרשום הערת אזהרה בלשכת מרשם המקרקעין לטובת הקונים בדבר הרכישה. יש להבטיח שכל תמורה האמורה לעבור למוכרים תעשה במועד המוסכם שבהסכם המכר ובכפוף להתחייבויות המוכר.  במידה והמוכר לא המציא לקונה את אישור הרשות המקומית להעברת הדירה על שמו עד למועד התשלום האחרון המוסכם, יופקד סכום זה בידי צד ג' עד למועד המצאתו.

מס שבח

עם חתימת חוזה המכר, חלה חובת דיווח על העסקה למס שבח תוך פרק זמן הנקוב בחוק. חובת הדיווח תחול גם על דירות יחיד אשר עמדו בקריטריונים ונהנים מפטור. אי דיווח על העסקה מהווה עבירה שיש עימה סנקציות.

החיוב במס שבח חל על המוכר, אך על הקונה לוודא תשלומו ואף להפקיד חלק מהתמורה בגובה החיוב הצפוי בידי נאמן עד למועד פרעונו או לוודא קבלת פטור מחיובו.

אישור הרשות המקומית לרישום

על המוכר, חלה חובת המצאת אישור הרשות המקומית על העדר חובות כתנאי לביצוע רישום הדירה על שם הקונה. כל עוד לא הומצא אישור זה, תועבר יתרת התמורה לנאמן עד להמצאתה. עם קבלת אישור זה ותשלום מלוא התמורה עבור הנכס, באפשרות עו"ד הקונה לבצע רישום על בסיס יפוי כח שקיבל בזמנו מהמוכר.

דירה מושכרת

קיימים מקרים שהדירה העומדת למכירה מושכרת. במקרה זה על הקונה לוודא שחוזה השכירות הינו רגיל ולא מוגן. באפשרותו לרכוש את הדירה עם השוכר ובהתאם לתנאי חוזה השכירות יהנה משכר הדירה מיום קבלת החזקה בדירה.

באפשרות הצדדים לקבוע מועד מסירת הדירה בתום מועד חוזה השכירות ובכך תובטח לקונה קבלת נכס נקי.

קיומה של משכנתא

קיימים מקרים שעל הדירה רובצת משכנתא. במקרה זה על המוכר להבטיח סילוקה בשלב ראשון על ידי העברת חלק מהתמורה שבגובה יתרת המשכנתא ישירות לבנק למשכנתאות כנגד הסרתה.

דירה למטרת השקעה

קניית דירה למטרות השקעה יכול להיות אפיק מענין בעיקר בתקופה של צמיחה מועטת במשק ומשבר בשוק ההון. השיקולים במקרה זה יהיו בראש וראשונה שיעור התמורה הצפוי מדמי השכירות ביחס להשקעה שבקניית הנכס, מיקומה באזורי ביקוש שיאפשרו השכרתה באופן רציף, מצב פיסי סביר המונע מטרדים מצד השוכר למשכיר, בדיקת היתכנות לשיפוץ הבנין או למימוש תמ"א 38 אשר יהפכו את הבנין לאתר בניה שיביא להפחתה בדמי השכירות או בקושי להשכרתה במהלך העבודות וכד'.

לסיכום, מדובר בצעד משמעותי הכרוך בעלות גבוהה ועל כן יש לשקול היטב את הצעדים טרם קבלת החלטה.

חובה עליכם להיות מלווים על ידי בעלי מקצוע מיומנים. האחד הבקי בתחום הבניה, אדריכל או מהנדס והשני עורך דין האמור להבטיח את זכויותיכם בעסקה.

תקציב

במרבית המקרים, השיקול המרכזי בהחלטה לרכישת נכס נובע מהתקציב העומד לרשותנו. ככל שהסכום יהיה גדול יותר, מרווח האפשרויות גדל והפשרות קטנות. עלות הנכס נקבעת בראש וראשונה מהיצע וביקוש. בתקופות של שפל/מיתון כלכלי ערך הנכסים יורד והמוכרים גמישים במחיר הואיל ומתקשים במכירה. יש להביא בחשבון שבמצב דברים זה, גם הקונה ייתקל בבעיה דומה בעת מכירת הנכס שבבעלותו הבא לממן את הקניה החדשה. מצב של צמיחה במשק אך עם שוק הון לא יציב ולא ריווחי יגרמו להעלאת ערך הנכסים הואיל והופך לאפיק השקעה אטרקטיבי.

להלן מספר גורמים המשפיעים על עלות הנכס:

יש להבדיל ברכישת חלקה/מגרש "בתול" בלתי מבונה או במגרש עליו קיים בנין. לכל אחד ממקרים אלו תהיה עלות שונה כתוצאה מהמצאות הבניה. ככל שהבנין הקיים הינו חדש יותר, בתכנון מודרני עם מימוש מלוא זכויות הבניה ועונה על צרכי הקונה הרי שעלות הנכס תהיה גבוהה יותר משמעותית. למקרה והבניה הקיימת היא ישנה יש לראות בקניה את רכישת הנכס כחלקה/מגרש בלבד כיוון שהבנין הקיים עתיד להיהרס. יחד עם זאת, הואיל והמוכר התגורר בבנין זה, מטבע הדברים שיביא אותו בחשבון הערכת שווי הנכס. היתרון היחיד במקרה זה הוא שעם בניית הבנין החדש תחת הקיים, יזוכה הקונה מתשלום אגרות בניה והיטלי פיתוח בשיעור ששולם בזמנו על ידי המוכר בעת קבלת היתר הבניה.

למיקום החלקה/מגרש השפעה רבה על עלותו. ככל שהוא ממוקם בסמוך למרכז עירוני או בעיר כמו שכונת נוה צדק בת"א, בשכונת יוקרה, בשכונה הכוללת מבנים צמודי קרקע בלבד בה נשמרת הפרטיות, ריחוק מבתים משותפים המשקיפים על הנכס, בשכונה הכוללת פיתוח שטח אינטנסיבי עם מוסדות ציבור איכותיים, ריחוק ממקורות רעש כגון: צירי תנועה ראשיים, תחנת אוטובוס סמוכה, בתי ספר, מוסדות ספורט פתוחים, ריחוק מאנטנות סלולאריות ועוד.

לזכויות הבניה החלות על החלקה/מגרש שעל פי תכניות בנין העיר, השפעה ישירה על ערכו. ככל שהזכויות נדיבות יותר, יעלה ערך המקרקעין בהתאם.

ערכם של חלקה/מגרש רגולריים שיחס אורכם לרוחבם מאפשר חופש תכנוני וכן שגבולותיהם מקבילים יהיה גבוה יותר מחלקה/מגרש שצורתם כטרפז או כמשולש או שהינם צרים וארוכים המגבילים את התכנון. עלותה של חלקה יהיה גבוה יותר מעלותו של מגרש הממוקם בחלקה הכוללת מספר שותפים. התלות בשותפים ביישום מהלכים מסוימים מפחית בערך המגרש ביחס לחלקה שבאותו המקום ובאותו השטח.

שטח החלקה/מגרש ישפיע, מטבע הדברים, על ערכם. כידוע, זכויות הבניה הניתנות למימוש בחלקה/מגרש, נגזרות משטח החלקה/מגרש. ככל ששטחם גדול יותר הרי שניתן יהיה לבנות עליהם מבנים גדולים יותר.

הפקעה לצרכי ציבור, ככל שקיימת מכח תכנית בנין עיר, שטרם מומשה על ידי הרשות תוריד את ערך הנכס הואיל ושטח החלקה יקטן ומכאן שזכויות הבניה יפחתו בהתאם.

לבעלות הנכס השפעה על ערכו. בעלות פרטית על חלקה מייקרת עלותה הואיל וכל מהלך היזום על ידי בעליה אינו מותנה בהסכמת גורמים אחרים. ברבים מהמקרים הבעלות הינה של המדינה באמצעות מינהל מקרקעי ישראל, קק"ל, רשות הפיתוח, או הימנותא. במקרה זה בעל החלקה/מגרש הינו במעמד של חוכר על פי חוזה חכירה שלו עם מוסדות אלה.

מצב זה יפחית את ערכו של הנכס בכ-10% הואיל וכל פעולה במקרקעין תחויב בהסכמת הנ"ל כשבחלק מהמקרים כרוכה בתשלום דמי הסכמה.

ראוי לציין שמגרש בבעלות פרטית הכלול בחלקה פרטית, בה מספר שותפים, קיים לא אחת הצורך בקבלת הסכמתם למהלכים מסוימים.

קיים מרכיב לא רציונאלי המשפיע על ערך הנכס המכונה על ידי "מקדם הסנובה". קיימים מקרים בהם הנכס ממוקם בשכונת יוקרה או בסמיכות לשכן ידוען: פוליטיקאי, סלבריטאי, וכו', שרק "הכבוד" לגור בה או בסמיכותם מעלה את ערך הנכס.

מומלץ להיוועץ עם מתווכים הפועלים בסביבות הנכס כדי לקבל את חוות דעתם לגבי שווי הנכס המקובל באזור ולקבל מידע לגבי עסקאות דומות שנעשו באזור בממכר נכסים שווי ערך.

מיקום

בחירת המיקום הינה שיקול מרכזי נוסף המושפע מהגורמים הבאים:

1. הרצון לגור בסמיכות לקרובי משפחה.
2. הרצון למגורים בסמיכות למרכז עירוני או במרחב הכפרי.
3. מגורים בקרבת מקום העבודה.
4. מגורים בסביבות מוסדות חינוך מומלצים.
5. מגורים נגישים לפתרונות תחבורה ציבורית זמינים.
6. ריחוק ממטרדי רעש אפשריים: צירי תנועה סואנים, מסילת ברזל סמוכה, מוסדות חינוך וספורט עם מגרשי פעילות פתוחים, קרבת שדה תעופה וכו'.
7. יחד עם זאת, כאשר הרכישה הינה בין השאר למטרות השקעה הרי שדווקא מקרקעין הנמצאים באזור פחות מפותח אך עם פוטנציאל, יביא בסיומו של יום להעלאת ערכו בעתיד. כמו כן, רכישת חלקה חקלאית, שעל פי תכניות המתאר התקפות, מיועדת לבניה כלשהי יניב פירות בשלב כלשהו.
8. מסיבה זו, יש לבדוק אפשרות השכרת הנכס או למטרות חקלאיות ככל שמדובר בחלקה חקלאית או להשכרת מגורים ומן הראוי שיהיה באזור ביקוש בסמוך למוסד להשכלה גבוהה, מכללה, בית חולים וכד'.
9. כפי שציינתי בפתיח למאמר, לתקציב משמעות רבה במערכת שיקולים זו. מגבלה תקציבית תגרור בין השאר למיקום פחות מרכזי ובהרחקה מאזורי ביקוש.

 "כשרות העסקה"

1. ראשית יש לבדוק את מעמדו של המוכר. האם מופיע כבעלים רשומים בנסח הטאבו הרשאי לבצע את העסקה.
2. יש לבדוק האם הנכס הינו בבעלות פרטית של המוכר או שייך למינהל מקרקעי ישראל/רשות הפיתוח/קק"ל וכד', כשמעמדו הינו של חוכר בלבד. במקרה זה, יש לבדוק את חוזה החכירה, משך תקופתו, היותו מהוון דהיינו שכל דמי החכירה שולמו מראש למלוא תקופת החכירה ולא תחול על המוכר חובת תשלום יתרתם בעת המכירה. כמו כן, האפשרות להעברת חוזה החכירה על שם הקונה.
3. למקרה של מספר בעלים, יש לוודא את הרצון לממכר הנכס מכל בעלי הזכות בנכס.
4. יש לבדוק את קיומם של שיעבוד, משכנתא או עיקול החלים על הנכס וככל שקיימים, האפשרות להסרתם בעת ממכר הנכס.
5. רישום הערות אזהרה בנסח הטאבו בדבר קיומם של צווי הריסה בגין בניה לא חוקית, האם ניתן להסירן או להכשרתם בהיתר.
6. למקרה של מכירת הנכס על ידי יורשים שטרם רשומים בנסח הטאבו, יש לוודא את קיומו של צו ירושה לטובת היורשים המוכרים.

חריגות בניה

על הקונה לבדוק את מצבו של הנכס ביחס להיתרי הבניה שקיימים בתיקי הבנין של הרשות המקומית. במקרה של חריגות בניה, יש להביא בחשבון שבעת העברת הנכס על שם המוכר, יידרש המוכר/קונה להכשרתם או להריסתם. לפיכך, יש לבדוק היטב באם נותרו זכויות בניה בחלקה המאפשרות להכשירם בהיתר. מומלץ שבדיקה זו תעשה על ידי אדריכל או מהנדס הבקיאים בתחום ההנדסי.

ראוי לציין שחריגות הבניה יועברו לאחריות הקונה עם השלמת עסקת המכר. קיימת הסכנה שעם גילוין, בסמכות הרשות המקומית ליזום הגשת כתב אישום נגד הבעלים. במקרים בהם אין התישנות על חריגות אלו, ההעמדה לדין תגרור אישום פלילי, תשלום קנס וצו הריסה או הפסקת שימוש. במקרה הטוב, צו ההריסה יהיה דחוי לתקופה מסוימת לאפשר הכשרתן בהיתר בניה ככל שהשופט מתרשם שיש סיכוי לכך.

במקרים של התישנות, דהיינו ביצוע החריגות למעלה מ- 5 שנים מיום גילוין, ניתן להעמיד את הבעלים לדין שיוביל לצו הריסה בלבד אך ללא רישום פלילי וללא קנס. על שימוש אין התיישנות, כמו למקרה של הפיכת חניה מקורה לחדר מגורים. בתום מועד צו ההריסה הדחוי, ככל שחריגות הבניה לא הוכשרו או נהרסו, לרשות הסמכות להגשת כתב אישום נוסף נגד הבעלים על אי קיום הצו.

גילוי חריגות הבניה, יוביל להגשת חיוב ארנונה בהתאם לשטחי החריגות ואף לחיוב רטרואקטיבי של 7 שנים ובחיוב היטלי פיתוח למרות שלא הוכשרו בהיתר.

מומלץ שהמוכר יקבל על עצמו להכשיר את חריגות הבניה בהיתר בניה או להרסן. קיימת האפשרות שהקונה יקח על עצמו מהלך זה בעיקר באם כוונתו לערוך שינויים בנכס בעבודות הטעונות ממילא בקבלת היתר בניה. הואיל ומהלך זה כרוך בהפעלת בעלי מקצוע ובמימונם, מן הראוי להפחית הוצאות אלו מעלות הנכס.

זכויות בניה

על כל חלקה/מגרש חלה תכנית בנין עיר המקצה בהוראותיה זכויות בניה: יעוד השטח, שטחי הבניה המותרים, מספר הקומות ויחידות הדיור האפשריים, קווי הבנין והוראות בינוי כגון: חובת הקמת גג רעפים, שטח תכסית מרבי (היטל על של שטח הבניה המרבי בקומה).

על החלקה/מגרש יכולות לחול מספר תבעו"ת בנוסף המשלימות את התכנית הראשית: תכנית לבניה בגג הבנין או להקמת עליית גג בחלל גג הרעפים, הקמת מרתף, הקמת בריכת שחיה וכו'.

בדרך כלל, שטחי הבניה הינם נגזרת של אחוז מסוים הקבוע בתב"ע משטח החלקה נטו (לאחר הפקעות ככל שקיימות). לפיכך, לגודל החלקה/מגרש משמעות רבה במימוש זכויות אלו וככל ששטחם גדול יותר אפשרויות התכנון רבות יותר ויכולות לענות על כל צרכי בעליהם.

לאור האמור לעיל, יש לוודא, טרם רכישת הנכס, שזכויות הבניה ושטח החלקה/מגרש מאפשר את הגשמת רצונות הרוכשים.

את תכניות בנין העיר החלות על החלקה וזכויות הבניה, ניתן לקבל במדור מידע שבמחלקת בנין ערים שבכל רשות מקומית. מידע זה ניתן לקבל בעל-פה אך למניעת אי הבנות, מומלץ להזמין כדפי מידע כתובים מהרשות המקומית. בהם יופיעו מלוא זכויות הבניה לרבות דרישות והנחיות על פיהם יתוכנן הבנין.

במרבית הרשויות, תידרשו לצרף מפת מדידה של החלקה, ערוכה על ידי מודד מוסמך, עליה יינתן המידע המבוקש.

שטח וצורת החלקה/מגרש ומצבה הטופוגרפי

יש לבדוק ששטח החלקה/מגרש תואמים להוראות התב"ע החלה עליהם. בחלק מהמקרים, קובעת התב"ע שטח מגרש מינימלי להקמת יחידת דיור אחת ויותר, בריכת שחיה וכו', העונים לצרכי הרוכשים. יש להביא בחשבון שבנכס ששטחו קטן, ניצול מלוא זכויות הבניה ייעשה במפלסים או בקומות כבנין מסוג קוטג'. האפשרות להקמת בנין חד מפלסי בנסיבות אלו לא תוכל להתקיים. כמו כן, יש לוודא את יחס רוחבם ואורכם של גבולות החלקה/מגרש ואת היותו רגולרי, מה שמאפשר גמישות תכנונית.

מצב טופוגרפי של שינויי מפלסי הקרקע בחלקה/מגרש או היותם משופעים עלול/עשוי להשפיע על התכנון. נכס משופע יוביל בדרך כלל לתכנון בנין רב מפלסי בהתאמה לתוואי הקרקע.

מילוי או חפירה משמעותית לשינוי פני הקרקע לא תמיד מתאפשר לאור ההתיחסות הנדרשת למפלסי הקרקע בחלקות/מגרשים גובלים. לעיתים מצב טופוגרפי יוביל לעלויות פיתוח יתרות שבהקמת קירות/גדרות תמך, פתרונות ניקוז מאולצים וכו'.

האפשרות לחלוקת החלקה למגרשים

ברכישת נכס על ידי מספר רוכשים, יש להתיעץ ולבדוק עם בעלי מקצוע מתחום הבניה והרשות המקומית את האפשרות לחלוקה למגרשים. במקרה זה יש להגיע לסיכום עם הרוכשים על אופן חלוקת הנכס למניעת אי הבנות בהמשך.

רכישת חלקה/מגרש בלבד או עם בנין

לרכישת נכס בלתי מבונה 2 יתרונות בולטים: האחד שמחירו נמוך יותר והשני מאפשר דף חלק לתכנון הבנין הרצוי ומונע את ההתלבטות האם ראוי להשאיר את הבנין הקיים ולהתאימו לצרכים. במקרה זה, אילוצי התכנון הקטנים  מאפשרים להגיע לתכנון אופטימלי. לא אחת, המבנה הקיים ממוקם בחלקה/מגרש בצורה המונעת מימוש יתרת זכויות הבניה. יחד עם זאת, במקרים מסוימים ניתן להשאיר את הבנין או חלקו ולא להרסו כאשר קיימים יתרונות, שעל פי תב"ע ישנה, באשר למיקומו בחלקה, קיומם של מבני עזר, חניה מקורה בגג בטון במיקום על גבול חלקה וכו', שבמידה והבנין יהרס לא ניתן יהיה לקבלם בהתאם לזכויות הבניה התקפות כיום.

השיקולים להריסת הבית הינם, גילו, מעמדו החוקי כלומר האם הוקם על פי היתר בניה כחוק, מציאותן של חריגות בניה, מצבו הפיסי מבחינת תחזוקתו עד ליום המכירה, מגבלות תכנוניות שמציב הבנין הקיים, עלויות יתרות להרחבות/שיפוץ הקיים ועוד. למעשה, כשמדובר במבנה ותיק יש לראות בו בקושי את שלד הבנין הניתן לניצול במגבלות ההנדסיות הקשורות ליציבות הבנין. בדרך כלל, כשמדובר בבנין עתיר שנים שזכויות הבניה המלאות מומשו בו באופן חלקי בלבד, שאינו מתוחזק, ותכנונו ארכאי, מן הראוי לשקול הריסתו מהסיבות התכנוניות והכספיות. ראוי לציין שכל תשלומי אגרות הבניה והיטלי הפיתוח ששולמו בזמנו לצורך הנפקת היתר הבניה המקורי יקוזזו מחשבון החיובים עבור הבניה החדשה. הרוכשים יידרשו לשלם רק את ההפרש שבין הבניה הקיימת לחדשה.

מכלול שיקולים אלו, טוב שייבחנו במשותף על ידי הרוכשים עם האדריכל המופעל מטעמם לאחר גיבוש פרוגרמת תכנון לבנין החדש העונה לצרכי הרוכשים.

רכישת חלקה חקלאית

עד עתה מרביתו של המאמר עסק בסוגיות הקשורות ברכישת נכס המאפשר בניה. קיימת האפשרות לרכישת נכס חקלאי שמצבו התכנוני ליום רכישתו אינו מאפשר בניית מגורים, משרדים, מסחר או תעשיה.

בחלקות חקלאיות, ניתן להקים אך ורק מבנים ומתקנים המשרתים מטרות חקלאיות כגון: חממות, בתי אריזה, בתי קרור, מבני אחסנה לציוד חקלאי וכו', וכמו כן מבנים לגידול בעלי חיים בכפוף לקיומם של תנאים. הקמתם של מבנים כנזכר לעיל מחויבת בהוצאת היתר בניה כחוק.

ברכישת קרקע חקלאית כאשר הכוונה להפכה למגורים בעיתוי כלשהו, יש לבדוק את מגמות התכנון שבאזור החלקה. תכנון עתידי זה ניתן למצוא בתכנית המתאר המחוזית המצביעה על יעוד החלקה והיה ויעודה ישתנה. ככל שתכנית המתאר המחוזית מייעדת את החלקה לבניה גדלים הסיכויים לשינוי היעוד.

יש להקפיד ולוודא במיקומה של החלקה אינו מצוי בתוואי דרך עתידי, אזור נופש מתוכנן, שמורת טבע וכו'. שימנע הפיכתה לחלקת מגורים.

יש להביא בחשבון שהליך שינוי יעוד החלקה מחקלאי לבניה לסוגיה טעון בהליך של הכנת תכנית בנין עיר שבסמכות הועדה המחוזית בה נכללת החלקה. בדרך כלל הכנת תכנית זו תכלול שטח גדול המאגד בתוכו מספר חלקות אשר יאוחדו ויחולקו מחדש בהתיחס לחזון התכנון העירוני. במרבית המקרים, תכנית זו תעשה ביוזמת הרשות המקומית אשר באפשרותה לערכה גם ללא הסכמת בעלי החלקות הכלולות בה. למקרה זה, תצורף טבלת איזון ערוכה על ידי שמאי מקרקעין לוודא שמירת ערכי הקרקע של הבעלים ביחס לשינויים שבתכנית. על הרוכש להביא בחשבון שהליך תכנוני זה, יפקיע משטח החלקה לפחות 40% משטחה למטרות ציבור: דרכים, שטח לבניית מבני ציבור ולשטחים פתוחים ללא תמורה כקבוע בחוק. המדובר בהליך של מספר שנים הואיל והינו בסמכות הועדה המחוזית,

ככל שיעוד הקרקע ישתנה, יחול היטל השבחה ומס שבח על בעליה בגין השבחת ערך הקרקע כתוצאה מאישור התכנית.

שוויה של חלקה חקלאית תלוי בראש וראשונה בסיכויים לשנות יעודה לבניה,

סמיכותה לבניה קיימת, התאמתה לתכנון עתידי שבהתאם לתכנית המחוזית והמקומית, מספר הבעלים השותפים בה ועוד.

ראוי לציין, שיש לבדוק היטב את הדברים בעזרת בעלי מקצוע מיומנים טרם רכישת החלקה החקלאית ובכל מקרה אין להביא בחשבון מימושה המיידי לבניה.