מאמר זה יעסוק במספר מושגי יסוד בתחום התכנון והבניה שיועילו בהבנת המאמרים הבאים.
חוק התכנון והבניה ותקנותיו
נחקק בשנת 1965 ומאז עבר מספר תיקונים, השלמות ותוספות. החוק כולל חוקים ותקנות המתווים את ההתנהלות במסגרת הליכי הרישוי, הגדרת סמכויות לגורמי התכנון השונים, הרכבם, אופן ההתנהלות באשר לחישוב שטחים, הגשת התנגדויות, אופן הגשת הבקשות לסוגיהן וכו'. למעשה משמש החוק כמעין התנ"ך ועמוד האש המוביל לכל פעילות הקשורה לתכנון ולבניה.
גוש
שטח קרקע ממוספר הכולל בתוכו מספר חלקות.
חלקה
שטח קרקע ממוספר הרשום בלשכת רישום מקרקעין תוך ציון שטחו ובעליו ומהווה יחידת תכנון בהתאם ליעודו: מגורים, מסחר, משרדים, ציבורי לבניה או שימוש כשטח ציבורי פתוח (שצ"פ).
מגרש
יחידות שטח הנמצאות בתחום החלקה. שטח זה אינו ממוספר במתכונת הגושים והחלקות. שיוכם יכול להופיע ברישומי הטאבו במסגרת תשריט בית משותף ורישום זכויות הבעלים הספציפיים שבחלקה.
נסח טאבו (אקסטרקט)
המסמך המשפטי העיקרי של הנכס והבעלות עליו כפי שנרשם בזמנו בלשכת מרשם המקרקעין (טאבו). את הנסח לגבי כל מגרש/תת חלקה וכל יחידה ניתן לקבל בתשלום מהלשכה.
תשריט בית משותף
תכניות בית משותף המגדירות את זכויות המשתכנים והרכוש המשותף. התשריט כולל את מספור הדירות, שטחן, מיקומן וההצמדות שלהן כגון: שטח קרקע, חניה, גג וכו'. התשריט נמצא בטאבו וניתן לקבל עותק חתום בתשלום.
תקנון מצוי/מוסכם
מסמך הקיים בלשכת מרשם המקרקעין המגדיר את אופן ההתנהלות של בעלי הזכות בנכס לגבי ניצול זכויות הבניה, אופן אחזקתו וכו'. תקנון מוסכם מגדיר אופן התנהלות ספציפי החורג מהכללים המקובלים כגון: חלוקת זכויות שווה למרות ששטחי הקרקע שונים, העדר צורך בהסכמת שכן להגשת בקשה לתוספות בניה וכו'. גם אותם ניתן לקבל בתשלום.
מפקח על הבתים המשותפים
מי שעומד בראש לשכת מרשם המקרקעין האזורית. למעשה מתפקד בשני כובעים האחד כמפקח לצרכי רישום, בעלויות, משכנתאות, הערות אזהרה וכו'. השני כשופט שלום בסכסוכי שכנים על אופן התנהלות לא ראוי ברכוש המשותף, פרשנות לאופן חלוקת זכויות הבניה, בחינת טענות קנייניות כתוצאה מהגשת בקשות לתוספות בניה וכו'. סמכות ועדות התכנון הינה לדון ולהכריע אך ורק בטענות תכנוניות ואין להן הסמכות לדון ולהכריע בסוגיות קנייניות, נושא זה הוא בסמכות המפקח.
מפת מדידה/מצבית
תכנית מדידה ערוכה על ידי מודד מוסמך הנערכת בהתאם לכללי המרכז למיפוי ישראל (מפ"י). המפה מתארת את תרשים הסביבה, גבולות החלקות שנמדדו, שטחן, החלקות הגובלות, המדרכות והכבישים הגובלים, הגבהים והטופוגרפיה של השטח, סימון היקפי הבניה הקיימת בחלקות ומיקומם ביחס לגבולות החלקה, סימון בתים גובלים וציון מפלס רצפתם. כוחה של תכנית זו היא לתקופה של 6 חודשים. מעבר לכך, התוכנית דורשת עדכון.
תכנית בנין עיר(תב"ע)/מתאר
תכנית החלה על כל שטח המדינה, על כל השטח השיפוט העירוני, על מתחם הכולל מספר חלקות או על חלקה בודדת כתב"ע נקודתית. התוכנית מפרטת ומגדירה את יעודי הקרקע וזכויות הבניה על פיהם ניתן להוציא היתרי בניה.
"קו כחול"
קו שצבעו כחול התוחם והמגדיר את שטח תכנית בנין העיר.
זכויות בניה
מוגדרות בתכנית בנין עיר ומפרטות את יעודי הקרקע, שטחי הבניה הניתנים לניצול, מס' הקומות המותר, תכסית הקרקע, הצפיפות, קווי בנין, הוראות בניה וכו'.
שטח עיקרי ושטח שרות
סך שטחי הבניה המותרים למימוש על פי התב"ע החלה על הנכס. השטחים מתחלקים ל- 2 סוגים:
שטח עיקרי שהינו שטח המיועד למגורים, מסחר, משרדים, מבני ציבור ותעשיה שגובהם אינו פוחת מ- 2.5 מטר.
שטחי שרות בהם כלולים: מרחבים מוגנים, מדרגות, מבואות, לובי כניסה,
מחסנים דירתיים, ביתן אשפה, חדר מעלית, מרתפים, חניונים תת-קרקעיים, חניה מקורה, קומת עמודים מפולשת וכו'.
תכסית קרקע
שטח הבניה המרבי המותר לבניה בקומה.
צפיפות
מספר יחידות הדיור המותר לבניה בחלקה.
קווי בנין
מסגרת מקבילה לגבולות החלקה במרווחים הקבועים בתב"ע בהם מתאפשרת הבניה ולא ניתן לחרוג מהם אלא בתנאים מסוימים דרך הליך של הקלה.
הקלות
בקשה לקבלת היתר בניה לביצוע עבודה שהיא בסטייה מהוראות תכנית בנין עיר אך שבסמכות הועדה לאשר כגון:
- תוספת שטח בשיעור של 6% משטח החלקה
- תוספת בשיעור של 5% בגין הקמת מעלית
- תוספת בשיעור של 2.5% עבור כל קומה נוספת אך לא יותר מ-5%
- הקלה בקווי בנין צדדיים ואחורי בשיעור של 10% מקו הבנין המקורי הקלה בקו בנין קדמי לרחוב בהתאמה למרבית הבניינים הגובלים
- תוספת קומות ללא שינוי בשטחי הבניה
- ניוד שטח מקומה לקומה
- הבלטת מרפסות לחזית הרחוב והאחורית בשיעור של עד 40% מקו הבנין המקורי
- הקלה בקווי בנין לצורך הקמת פיר מעלית וממ"ד (מרחב מוגן דירתי)
- שימוש חורג
הקלות אלו מחויבות בפרסום לציבור בכדי לאפשר את התיחסותו.
אישור ההקלות מאפשר את השבחת הנכס ולכן מחויב בתשלום היטל השבחה על פי הערכת שמאי מקרקעין של הועדה המקומית.
שימוש חורג
בקשה לשימוש במקרקעין/מבנה בסתירה מיעוד הקרקע התקף.
השימוש החורג יכול להתבקש מהיתר כאשר למבנה קיים היתר ליעוד מסוים או מתב"ע למקרה שמתבקשת בקשה לסטייה מיעוד התכנית. במקרה והבקשה לשימוש חורג הינה מהתב"ע, עליה להיות לתקופה מוגבלת. במקרה של בקשה לשימוש חורג מהיתר קיים ליעוד מסוים, והתב"ע מאפשרת את השימוש המבוקש, הבקשה יכולה להינתן לצמיתות.
גם בקשה זו נדרשת בחשיפה לציבור כנזכר לעיל ותחויב בדרך כלל בתשלום היטל השבחה.
לדוגמא, בקשה להפעלת גן ילדים לגיל הרך בבנין צמוד קרקע שנבנה בהיתר כבית מגורים. במקרה זה מדובר בבקשה לשימוש חורג מהיתר. הואיל ותכנית בנין העיר החלה על חלקה זו מייעדת את החלקה למגורים בלבד הרי שהשימוש החורג יהיה לתקופה קצובה בלבד.
בקשה לשימוש חורג יכולה לחול גם על חלקה "בתולה" שטרם נבנתה. לדוגמא, בקשה לשימוש חורג מיעוד של מגורים ליעוד משרדי יהיה לתקופה קצובה מוגבלת.
לחילופין, בקשה לשימוש חורג לשינוי יעוד מבנה מסחרי לבנין משרדים, כאשר על החלקה חלה תב"ע המאפשרת את 2 היעודים, ניתן יהיה לאשר לצמיתות.
בקשה להיתר בניה
מרבית עבודות הבנין או בקשות לשימוש חורג טעונות בהיתר בניה. עבודות שיפוצים פנימיים כגון: איחוד 2 חדרים לחדר אחד, שיפוץ מטבח או יחידת שרותים ללא פגיעה באלמנטים קונסטרוקטיביים ושינויים בחזות הבנין אינם מחויבים בהיתר בניה.
עבודות מסוימות, קטנות בהיקפן, כגון: הקמת גדר לגובה מרבי של 1.5 מ', הקמת מחסן בשטח מרבי של 6 מ"ר, התקנת דוד שמש, התקנת מזגן וכו' יכולות להיעשות בדרך של הגשת בקשה לעבודה מצומצמת. במידה ולבקשה נדרשת התיחסות הנדסית, עליה להיות חתומה ע"י מהנדס או הנדסאי.
הפורמט לאופן הגשת בקשה להיתר מעוגן בחוק התכנון והבניה.
הבקשה כוללת 2 דפי מלל ראשונים עם פרטי הנכס, כתובת ומס' גוש וחלקה, פרטי המבקש ובעל הנכס, פרטי האדריכל עורך הבקשה והמהנדס מתכנן שלד הבנין, פרוט מהות הבקשה, יעוד השימוש המבוקש, שטחי הבניה המבוקשים והקיימים לסוגיהם, ציון האסמכתאות לזכויות הבניה,
כשבסיומם חתימות הנ"ל על גבי התכנית.
למקרה של מספר בעלי זכות בנכס, ככל שניתן, יביעו הסכמתם למבוקש בחתימתם על גבי התכנית.
בהמשך, יופיע תרשים הסביבה להתמצאות, תרשים המגרש ערוך על רקע מפת מדידה עדכנית, תכניות הקומות בקנה מידה של 1:100, חתכים וחזיתות. 2-3 תכניות יוגשו לועדה המקומית בתוך תיק ורוד המהווה חלק מטפסי הבקשה ואשר ניתן לרוכשו במשרדי הועדה המקומית.
לבקשה יצורף נסח טאבו מרוכז לוודא את זיקת המבקש לנכס ומידע אודות בעלים נוספים. כמו כן, יצורפו לבקשה דפי מידע אשר נתבקשו טרם ההגשה בהם יצוינו תכניות בנין העיר החלות על החלקה ופירוט זכויות הבניה שמקנות תכניות אלו.
בקשה זו, לאחר קליטתה ובדיקתה, תובא לדיון הועדה המקומית אשר תדון בה ותחליט לדחותה או לאשרה בכפוף למילוי תנאים.
כוחה של החלטת הועדה הינה למשך שנה מיום קבלתה ובסמכות הועדה לחדשה בשנה נוספת פעם אחת בלבד.
עם מילוי תנאי הועדה יערך למבקש חשבון אגרות בניה והיטלי פיתוח וככל שנדרש חיוב בהיטל השבחה. עם ביצוע התשלומים, יונפק היתר בניה. כוחו של היתר הבניה למשך 3 שנים שבסמכות הועדה להאריכו.
התנגדויות
אישורה של תכנית בנין עיר מחויב בפרסום ובחשיפתה לציבור מכאן מתאפשרת הגשת התנגדות לתכנית. לשם כך, ההליך מחייב הפקדתה למשך 60 יום. בתום התקופה, דנה הועדה בהתנגדויות ומחליטה לדחותן, לקבלן בחלקן או לקבלן.
הליך דומה, מתקיים גם לגבי בקשות לקבלת היתרי בניה בשני אופנים:
כאשר הבקשה מוגשת בהסכמת חלק מבעליה בלבד, על הרשות המקומית החובה ליידע את שאר הבעלים על הגשתה ועל תוכנה ולאפשר להם תקופה בת 30 יום להתיחסות. התנגדות זו נעשית על בסיס משלוח הודעות לפי תקנה 2 ב' לחוק התכנון והבניה. במקרה זה, ההתנגדות מובאת לידיעת חברי ועדת המשנה אשר מחליטים לגביה.
דחיית ההתנגדות לא מאפשרת למתנגד הגשת ערר לועדת הערר המחוזית.
קבלת ההתנגדות מאפשרת למבקש הבקשה להיתר להגיש ערר בתוך 30 יום מיום קבלת ההחלטה.
האפשרות השניה להגשת התנגדות הינה כאשר התכנית המוגשת ערוכה בסטיה מהתב"ע בדרך של הקלה. הליך זה מחייב פרסום הבקשה ב-3 עיתונים ובמסירת הודעות לבעלי הנכסים הגובלים להתיחסותם במשך 14 יום מיום קבלת ההודעה. התנגדות זו נעשית עפ"י סעיף 149 לחוק התכנון והבניה. במקרה זה, המתנגד ומבקש הבקשה מזומנים להופיע בפני חברי הועדה לשאת טענותיהם בעת הדיון בבקשה. בסיומו, מחליטה ועדת המשנה על אישורה או דחייתה. במקרה זה, להבדיל מהקודם, החלטת הועדה שאינה מספקת את אחד הצדדים מאפשרת להם הגשת ערר בפרק זמן של 30 יום.
כפי שצוין, כל טענות המתנגדים יהיו במישור התכנוני בלבד.
לדוגמא: ראובן ושמעון מתגוררים בחלקה אחת ב-2 בתים דו-משפחתיים.
ראובן החליט לממש את זכותו לניצול חלל גג הרעפים להקמת עלית גג. לשם כך אף ביקש להגביה את גג הבנין הקיים עד לגובה המרבי המותר על מנת ליצור חלל גג גדול יותר בר שימוש. לצורך זה, הכין תכנית בקשה לקבלת היתר בניה מהרשות המקומית כמקובל. שמעון התנגד למהלך זה וסרב לחתום על בקשתו של ראובן ולפיכך הוגשה הבקשה לועדה המקומית עם חתימתו של ראובן בלבד.
עם קליטת הבקשה, שלחה הועדה המקומית הודעה לשמעון על הגשתה ומהותה ואפשרה לו להתיחס לבקשה בתוך 30 יום. ראובן העלה טענותיו במכתב שהפנה לועדה המקומית בנימוקים תכנוניים בלבד כגון:
הגבהת הגג תפגע בחזות הבנינים הואיל ובנין אחד יישאר נמוך, הגבהת הבנין תגרום להצללת קולטי השמש שלו, להקטנת כמות האור והאויר.
מכתב זה יובא לידיעת חברי ועדת המשנה בעת הדיון בבקשה.
זוהי התנגדות בעל זכות בנכס על בסיס תקנה 2 ב' לחוק.
לחילופין, ראובן החליט על הרחבת ביתו ע"י סגירת מרפסת. הואיל וכל זכויות הבניה נוצלו זה מכבר, ביקש ראובן הגדלת זכויות אלו על ידי תוספת שטח בהקלה בשיעור של 6%. סעיף 149 לחוק מחייב בחשיפתה גם לשמעון וגם לבעלי החלקות הגובלות להתיחסות. במקרה זה, תישלח התנגדותו של שמעון, וככל שימצאו האחרים, לועדה. שלא כמו במקרה הקודם, הפעם, יוזמנו ראובן ושמעון לדיון לשאת טענותיהם בפני חברי ועדת המשנה טרם קבלת ההחלטה. היה והועדה החליטה על דחית ההתנגדות, עומדת הזכות לשמעון לפנות לועדת הערר המחוזית בדרישה לקיומו של דיון נוסף.
החלטת הועדה
בתום הדיון בבקשה מחליטה המליאה/ועדת המשנה/רשות רישוי על אישור הבקשה בכפוף למילוי תנאים, לקבלה בחלקה או לשוב ולדון בתכנית מתוקנת או לאחר קיום סיור של חברי הועדה במקום.
בהתאם להחלטה, ככל שיידרש תיקון לתכנית, היא תובא לדיון נוסף.
כל החלטה תועלה על הכתב ותשלח למבקש, לעורך הבקשה ולמתנגד ככל שהיה.
המבקש רשאי להגיש ערר על החלטת הועדה המקומית לועדת הערר המחוזית בתוך 30 יום מיום קבלת ההחלטה. למתנגד עומדת הזכות להגשת ערר אך ורק כשהבקשה כוללת סטיות מהתב"ע על בסיס הקלות.
אגרת בניה והיטלי פיתוח
כל בקשה להיתר מחויבת בתשלום אגרת בניה עבור הטיפול של הרשות המקומית בבקשה. כמו כן, הבקשה מחויבת בהיטלי פיתוח: סלילה, מדרכות, מים, ביוב ותיעול. תשלומים אלו משולמים לרשות המקומית ולתאגיד המים האזורי ומהווים תנאי להנפקת היתר הבניה.
אין בסמכות הועדה המקומית מתן הנחות לחיובים הללו.
לבקשות עבור יישום תמ"א 38 קבע המחוקק מתן הנחה בשיעור של 50% מגובה תשלום אגרת הבניה בלבד.
קרן חניה (כופר חניה)
בהתאם לסוג הבניה המבוקשת, על המבקש להמציא פתרונות חניה כנדרש בתחום החלקה. למקרים בהם לא המציא מבקש ההיתר את מספר החניות הנדרש, באפשרות הועדה המקומית לחייבו בהמרתם בתשלום לקרן חניה על מנת שתבצען מחוץ לגבולות החלקה. החיוב יוכל להיעשות במידה וקיימת חניה ציבורית במרחק הליכה סביר מהחלקה כקבוע בחוק או שקיימת קרן להקמת חניה ציבורית עתידית. התשלום לקרן החניה לא יבטיח למבקש חניות פרטיות במסגרת החניה הציבורית.
גובה התשלום לקרן החניה ייקבע על ידי שמאי המקרקעין של הועדה.
בהעדר התנאים האלו, אין סמכות לרשות לגביית הקרן.
השבחה/היטל השבחה
חיוב בשיעור של מחצית ערך ההשבחה הנקבע על ידי שמאי מקרקעין כתוצאה מהשבחת הנכס על ידי עריכת התב"ע, אישור הקלות או אישור שימוש חורג. החיוב חל על בעלי הנכס ביום המימוש, דהיינו ביום מכירת הנכס או בעקבות בקשה להיתר למימוש ההשבחה. המבקש/יזם רשאי להשיג על גובה החיוב ולהעבירו לבחינתו של שמאי מכריע. היטל זה משולם לרשות המקומית.
לדוגמא, בעקבות אישורה של תכנית בנין עיר, הפכה חלקתו של ראובן מקרקע חקלאית לחלקת מגורים. מטבע הדברים שהליך זה השביח באופן משמעותי את ערך החלקה. בעקבות השבחת המקרקעין, יחויב ראובן בתשלום היטל השבחה על פי שווי זכויות הבניה החדשות בהתאם להערכת שמאי המקרקעין של הועדה.
השבחה כנ"ל יכולה לחול גם על כל בנין קיים לאחר כניסתה לתוקף של תכנית המשביחה את זכויות הבניה כגון: אפשרות להגדלת שטחי הבניה, הגדלת מס' הקומות ומס' יחידות הדיור, אפשרות לתוספת עלית גג/חדרי יציאה לגג, הקמת בריכת שחיה וכו'.
לחילופין, ראובן ביקש היתר לתוספות בניה על בסיס הקלות לתוספת שטח של 6%, הקלה לסטיה מקווי הבנין הצידיים בשעור של 10%, תוספת קומה והגדלת הצפיפות ב- 20%. לועדת המשנה הסמכות לדון ולאשר הקלות אלו. הואיל ומדובר בסטיה מתכנית המשביחה את הנכס, יחול עליו היטל השבחה בשיעור שווי מחצית ההשבחה.
כמו כן, הגיש ראובן בקשה לשימוש חורג למשרדים בבנין שהוקם בזמנו כבנין תעשיה ומלאכה. גם במקרה זה, יחויב בהיטל השבחה הואיל וערך הבנין עלה כתוצאה משינוי היעוד.
מס שבח
שלא כבמקרים הקודמים, מס זה משולם על ידי המוכר למדינה בעת מכירת נכס שבבעלותו.
במספר מקרים מועט, קיים פטור מתשלום מס זה כאשר מדובר בממכר דירת יחיד אחת ל- 4 שנים, לשטחים הנבנים על פי זכויות תמ"א 38 לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה וכו'.
ממכר נכס מסחרי, משרדים תעשיה מחויב במס.
בממכר מגרש בעל זכויות בניה או בממכר זכויות בניה בגג בנין קיים חלה
חובת תשלום מס שבח. כל עסקת נדל"ן מחויבת בדיווח למס שבח בפרק הזמן הקבוע בחוק מיום חתימת חוזה המכר. בהתאם לדיווח זה, יישלח חיוב או פטור למוכר.
חישוב המס הינו מורכב ומותנה במספר מרכיבים: מועד רכישת הנכס, עלות רכישתו, מחיר המכירה וכו'.
היתר בניה
בסיומו של הליך הרישוי, לאחר מילוי כל תנאי הועדה וביצוע התשלומים כנזכר לעיל, יונפק היתר בניה למבקש. כוחו של ההיתר למשך 3 שנים מיום הנפקתו כאשר לועדה המקומית הסמכות להאריכו.
טופס 4
הינו טופס הרשאה לחיבור הבנין למערכות חשמל, מים, ביוב ותקשורת הניתן לקראת סיום הבניה.
תעודת גמר
תעודה הניתנת למבקש הבקשה/יזם בתום הבניה לאחר שעמד בכל תנאי ההיתר ועל כן מאפשרת את אכלוסו של הבנין.
הפקעה
הינה לקיחת שטח קרקע ליעוד ציבורי: לדרכים, להקמת מבני ציבור (שב"צ) ושטח ירוק למטרות גינון (שצ"פ). ההפקעה נגזרת מהכנה ואישור של תב"ע בסמכות הועדה המקומית והמחוזית. ניתן להפקיע בתכנית למטרה ציבורית עד 40% ללא תמורה. למעלה מכך, יינתן פיצוי בהתאם להערכת שמאי מקרקעין או במתן קרקע חלופית שוות ערך.
איחוד וחלוקה
הליך הנובע מהליך תכנוני של הכנת תב"ע המאחד מספר חלקות לחלקה אחת גדולה וחלוקתה מחדש לחלקות חדשות בהתאמה לתכנון הרצוי. הליך זה מייצר מספר חלקות במגוון ייעודים: מגורים, משרדים, מסחר, תעשיה, דרכים, שטחים למבני ציבור ושטחים ירוקים פתוחים. הליך זה נעשה על ידי מתכננים. בסיום התהליך, תוכן מפה לצרכי רישום על ידי מודד מוסמך שתאושר לרישום על ידי המרכז למיפוי ישראל (מפ"י) ותועבר לרישום בלשכת רישום המקרקעין. מספרי החלקות המקוריות יבוטלו ולחלקות החדשות יינתנו מספרים חדשים על ידי הטאבו.
חלוקה – פרצלציה
חלוקת החלקה לחלקות חדשות. החלקה המקורית מתבטלת והחלקות ממוספרות מחדש ונרשמות בלשכת מרשם המקרקעין בהתאמה לגודלן ולבעלותן. הליך זה מחייב הכנת מפה לצרכי רישום.
לדוגמא, ראובן בעל חלקת מגורים בשטח של 1000 מ"ר הגובלת בכביש.
במהלך השנים, יזמה הועדה המקומית הכנת תכנית בנין עיר באזור. בין השאר, נקבע בהוראותיה הרחבתו של הכביש על חשבון חלקתו של ראובן.
ראובן נתבקש להעביר על שם העיריה רצועת קרקע ברוחב של 1 מ' לאורך כל חזית חלקתו.
לצורך זה חולקה חלקתו המקורית לחלקת מגורים מוקטנת בת 960 מ"ר בלבד וחלקה שניה בת 40 מ"ר שיעודה לכביש האמור להירשם ע"ש הרשות המקומית. הואיל ושיעור ההפקעה נמוך מ-40%, לא יפוצה על הפקעה זו.
לחילופין, משה, יעקב, שרה וחנה רשומים במשותף (במושע) כבעלי חלקת מגורים אחת עליה בנו את בתיהם. עם סיום הבניה, החליטו על חלוקת חלקת האם ל- 4 חלקות.
עם קבלת אישור הועדה המקומית להליך זה, פוצלה חלקתם ל- 4 חלקות חדשות כאשר כל אחת נרשמה בטאבו על שם בעליה הספציפי.
הסכם שיתוף (עסקת קומבינציה)
הסכם הנערך בין בעלי הקרקע ליזם חיצוני בדבר מתן זכויות בניה. בתמורה לקבלת זכויות הבניה, נותן היזם לבעלים מספר יחידות דיור, הרחבת דירות קיימות או חיזוק/שיפוץ הבנין. מתן זכויות הבניה יכול להינתן בקרקע לצורך הקמת בנין חדש או על גבי גג קיים לביצוע תוספות במתכונת זכויות תמ"א 38.
ההסכם נוח ליזם שאינו נדרש למימון כבד שברכישת מגרש/גג ולחילופין נוח לבעלים בכך שאינם צריכים לממן את עלויות ביצוע הבניה וניהולה.
