בחלק מהבנינים המיועדים לחיזוק נגד רעידות אדמה שעפ"י תמ"א 38, גג הבנין אינו נכלל במסגרת שטחי הרכוש המשותף אלא צמוד לדירות שמתחתיו.

לחילופין, קיימים מקרים בהם ממוקמות דירות גג פרטיות או חדרי יציאה לגג בגג הבנין.

למרות העובדה שגג הבנין הינו בבעלות פרטית ומכאן שניתן לחשוב שזכויות הבניה שעפ"י התמ"א הניתנות למימוש בגג הבנין שייכות אך ורק לבעלי דירות הגג או למי שהגג צמוד לדירתם לא כך הדבר.

למען הסר ספק, זכויות הבניה המוקנות מכח הוראות תמ"א 38 המאפשרות תוספת של 2.5 קומות ע"ג הבנין הקיים שייכות לחלקה ולכלל בעלי הזכות בנכס/דיירי הבנין.

אין ספק שקיומם של חדרי היציאה לגג, דירות גג או גגות צמודים לדירות שמתחתם מקשה על יישום התמ"א ככל שבעלי דירות הגג מתנגדים לאפשר תוספת בניה ברכושם הפרטי ו/או מההיבט הכלכלי.

אין כל אפשרות לכפות ןלחייב את בעלי הגג לתת הסכמתם למימוש התמ"א. ככל שדיירים אלו מתנגדים למימוש התמ"א לא ניתן לישמה בגג הפרטי.

במרבית המקרים הנ"ל, יסכימו בעלי דירות הגג למימוש התמ"א בתנאי לקבלת דירת/ות הגג החדשה/ות שבמפלס העליון החדש של הבנין שלאחר בצוע התוספות.

דרישה זו פוגעת ברווחיות הפרויקט ומשכך פוגעת בסיכוי המימוש.

לסיכום, אין כל הבדל בשיווך זכויות הבניה לכלל בעלי הנכס בין אם מדובר בבנין עם גג הכלול ברכוש המשותף ובין אם מדובר בגגות פרטיים ובכל מקרה כל זכויות הבניה שמכח הוראות תמ"א 38 שייכות לכלל בעלי הזכות בחלקה.

במבנה המוגדר כנמוך אין חובה להקמת חדר מדרגות מופרד ומוגן אש. במבנה המוגדר כגבוה חלה חובת הפרדת חדר המדרגות מהמבואה הקומתית המשמשת את הכניסה לדירות שבאותה הקומה. דרישות אלו הינן דרישות של שרותי הכבאות בבואם לאשר את יישום תמ"א 38 בחלופת "עיבוי".

לאחרונה שונו תקנות חוק התכנון והבניה להגדרת גובה מבנה כבנין נמוך כאשר מיישמים את התמ"א בחלופת עיבוי דהיינו בהרחבת דירות קיימות ובתוספת קומות הכוללות דירות חדשות.

המשמעות שבהגדרת הבנין כנמוך או גבוה הינה בדרישות כיבוי אש הן לענין הגובה והן לענין אורך דרכי המילוט מהבנין.

בתקנות הקודמות תוספת קומה חדשה אחת על גבי הקומות הקיימות ככל שיהיה מספרן, לא שינתה את הגדרת הבנין מנמוך לגבוה.

תוספת של מספר קומות חדשות עד לגובה של 19 מ' ממפלס הכניסה לבנין ועד למפלס הדירות שבמפלס העליון לא הפכה את הבנין מנמוך לגבוה. בצורה זו ניתן היה להכנס לדירות שבמפלס הקומה השישית שעל גבי קומת העמודים בלבד. למקרה של זכויות בניה נוספות הרי שניתן היה לישמן בדירות העליונות הנ"ל כשהן מתפקדות כדירות דופלס או טריפלקס דהיינו בנות 2-3 מפלסים פנימיים שהעליה למפלסים אלו נעשת מתוך הדירה עצמה במדרגות פנימיות ובכל מקרה כאשר מפלס הכניסה אליהן מחדר המדרגות המשותף הינו במפלס 19.00+  מ'.

תקנה זו היתה מספקת כאשר זכויות תמ"א 38 איפשרו תוספת קומה אחת בלבד עם קומת חדרי יציאה לגג טרם כניסתו לתוקף של תיקון מס'  3 .

כידוע, תיקון מס' 3 לתמ"א הרחיב את זכויות התמ"א לאפשרות תוספת של 2.5 קומות מעל לבנין הקיים. במצב זה, ללא שינוי התקנות, תוספת קומות מירבית לדירות חדשות לא היתה יכולה להתקיים מעבר לתוספת של 2 קומות בלבד על בנין קיים בן 4 קומות על עמודים כאשר המימוש של מחצית הקומה הנוספת יכול להתממש רק כהשלמה לדירות העליונות כדירות דופלקס ולא כדירות נוספות. המגבלה הנ"ל פגעה ללא ספק בכדאיות הכלכלית של מימוש התמ"א ועל כן הקשתה על המימוש.

על מנת לאפשר יישום התמ"א על זכויותיה המורחבות באופן כלכלי שונו לאחרונה התקנות בכך שניתן להוסיף קומות חדשות ללא חובת הקמת חדר מדרגות מוגן אש ומופרד בבנין קיים המוגדר כנמוך כל עוד הגובה שבין מפלס

הכניסה לבנין למפלס הכניסה לדירות החדשות לא יעלה על 22 מ' ו-29 מ' במקרה של תוספת קומות בבנין קיים המוגדר כגבוה.

ראוי לציין שבבנין קיים בו קיים חדר מדרגות מוגן אש ומופרד חובה להמשיכו במתכונת הקיימת גם בקומות החדשות המתווספות.

בכך שופרה הכדאיות הכלכלית על ידי מתן אפשרות כניסה מחדר המדרגות המשותף עד לדירות שבקומה התשיעית שמעל לקומת העמודים.

כמו כן מתיחסות התקנות החדשות למרחקי דרכי המילוט עם ובלי גלאי ומתזי אש, חובת המשך חדר המדרגות לגג העליון כיציאת חרום נוספת, חובת השארת ¼ משטח הגג כפנוי למטרה זו ועוד.

ביישום התמ"א בחלופת "פינוי-בינוי" קיימת חובת הקמת חדר מדרגות מוגן אש ומופרד במתכונת הרגילה דהיינו בכל בנין העולה על 4 קומות על גבי עמודים.

מן המפורסמות שקבלת היתר בניה מותנה בהמצאת מקומות חניה בהתאם לסוג הבניה המבוקשת ולהיקפי הבניה המבוקשים והקיימים. המצאת פתרונות החניה מהווה תנאי בסיסי לעמידה בתנאי היתר הבניה וקבלתו.

המצאת פתרון החניה יעשה בהתאם לתקן הארצי אם לא צוין אחרת בתכנית מפורטת (תב"ע-תכנית בנין עיר) החלה על החלקה בה מבוקשת הבניה.

עבור הקמת מבנים שיעודם לתעשיה ומלאכה ידרש מקום חניה אחד לכל 100 מ"ר שטח עיקרי מתוכנן כמבוקש בהיתר. (לא יובאו במנין מספר מקומות החניה שטחי שרות הכלולים בבקשה כגון: שטחי אחסנה, מדרגות ומבואות, מעברים, מרתפים, מרחבים מוגנים וכו'.).עבור בקשה להקמת מבני משרדים או מסחר או משולבים ידרש פתרון חניה אחד לכל 30 מ"ר שטח עיקרי.

עבור מבני מגורים משותפים ידרשו פתרונות חניה כמספר יחידות הדיור (הדירות) ובהתאמה לגודלן.

לדוגמא: עבור דירות קטנות בשטח של כ-70-80 מ"ר ידרש מקום חניה אחד לכל דירה. עבור דירות ששטחן גדול מאד ידרשו 2 מקומות חניה. לדירות בינוניות בשטחן ידרשו מקומות חניה ביחס של 1.4 חניה לכל דירה או 1.7 חניה לכל דירה בהתאמה לגודלן.

עבור הקמת מבנים צמודי קרקע פרטיים ידרשו 1-2 מקומות בהתאמה לגודלם.

הדרישה להמצאת פתרונות חניה חלה גם למקרים בה מבוקשת בניה חדשה והן לבניית תוספות. למקרה של בקשה לתוספות, יוחשבו מספר החניות המבוקשות בהתאם לשטח התוספת המבוקשת ובהתאם ליעודה.

גם במקרים בהם מתבקש שימוש חורג, כגון: שינוי יעוד הבנין שבהיתר מבנין תעשיה למשרדים, תידרש תוספת מקומות חניה בהתאם לשטחי הבניה הקיימים מיחס של מקום חניה אחד לכל 100 מ"ר שטח עיקרי ליחס של מקום חניה אחד לכל 30 מ"ר שביעוד המבוקש החדש.

למרות האמור לעיל, ככל שעל החלקה בה מבוקשת הבניה חלה תכנית בנין עיר הקובעת בהוראותיה המצאת פתרונות חניה במספר גדול יותר מהנזכר, יומצאו מקומות אלו במספר ובמיקום שמכתיבה התכנית.  בנוסף לאמור לעיל, במבנים בהם מתקיימת פעילות ספיציפית כגון: מסעדות, בנקים, מלונות, תאטראות, אצטדיונים, אולמות ארועים וכו'. מספר החניות יקבע על פי מספר המשתתפים ובגודלו של המבנה בהתאם לתקני החניה הארציים.

בהעדר האפשרות להמצאת מקומות חניה כנזכר לעיל בגלל גודלה הקטן של החלקה ו/או תכסית הבנין הקיימת, בסמכות הרשות המקומית להמיר מספר מקומות החניה החסרים בתשלום לקרן חניה המכונה גם כופר חניה. גובה התשלום יקבע על ידי שמאי המקרקעין של הועדה המקומית ביחס למיקומה של החלקה בעיר. סמכות זו ניתנת אך ורק ובסמיכות לחלקה בה מבוקשת הבניה, קיים חניון ציבורי שהוכשר על ידי הרשות המקומית וזאת במרחק הליכה סביר של כ-250-300 מ'.

כמו כן, קיימת סמכות כאשר מתוכנן מגרש חניה כנ"ל כאשר התשלום יופקד בקרן שיועדה על ידי הרשות למטרה זו. במידה והרשות לא מימשה הקמתו של מגרש החניה הציבורי בפרק זמן של 10 שנים, אזי יוחזר התשלום למבקשי ההיתר בתוספת רבית והצמדה מיום התשלום.

תיכנון מיקום החניות יכול להעשות במפלס הכניסה לבנין שבמפלס הכביש או במרתפי חניה תת-קרקעיים או במשולב. בחלק מהמקרים, מיקום החניות מוכתב על ידי התכנית המפורטת החלה על החלקה. היציאות והכניסות לחניות מהחלקה, מספרן, מיקומן ודרכי הגישה אליהן יעשה בכפוף לאישור של יועץ התנועה והחניה של הרשות המקומית להבטחת עמידה בהוראות הבטיחות, ועמידה בתקני החניה בדבר רוחב דרכי גישה, גודל תאי החניה ומסועי הגישה והתמרון.

בהעדר יועץ כנ"ל, יעשה הפתרון באישור מהנדס תנועה וחניה של מבקש הבקשה.

בחלק מהרשויות המקומיות יותרו פתרונות חניה באמצעות מכפילי חניה ו/או מתקני חניה תת-קרקעיים רובוטיים ואחרים.

בהקמת מבנים שיעודם  למגורים משותפים, משרדים, מסחר, תעשיה ומוסדיים, יתוכננו מספר חניות עבור בעלי צרכים מיוחדים (נכים) כמתבקש מחוק הנגישות.

בבנינים שיעודם למסחר ומלאכה יתוכננו מספר מקומות חניה עבור חניה תפעולית של משאיות לאפשר פריקה וטעינה וזאת בהתאמה להיקפי הבניה המבוקשים והקיימים.

כל הנזכר לעיל בדבר חובת המצאת מקומות חניה כתנאי לקבלת היתרי בניה תקף גם בבקשות לקבלת היתרים למימוש תמ"א 38 (תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה).

בפוסט זה מספר תצלומי בניינים שערכתי שעברו חיזוק ושדרוג בהתאם לתמ"א 38.

לציבור הרחב, לחלק מדיירי הבנין, לבעלי נכסים גובלים ולכלל תושבי העיר יש את הזכות להתנגד למימוש התמ"א מנימוקים תכנוניים וקנייניים.

תקנה 2 ב' לחוק התכנון והבניה מחייבת את הרשות  ביידוע אותם הדיירים שלא הביעו הסכמתם בחתימתם על גבי הבקשה. זוהי תקנה כללית המתיחסת לכל בקשה להיתר שרק חלק מהבעלים הביעו הסכמתם ואינה קשורה ספציפית לתמ"א. תמ"א 38 קובעת, בין שאר הוראותיה, חובת חשיפת כל בקשת מימוש לציבור הרחב במתכונת של הקלה שעל פי סעיף 149 לחוק. חוק התכנון והבניה מאפשר בתקנותיו מתן סמכות לועדת המשנה המקומית לדון ולאשר או לסרב לבקשות שבסטיה מתכנית.

לדוגמא, בקשת מימוש הכוללת הקמת ממדי"ם מעבר לקווי הבנין שבתמ"א. אישור בקשה כנ"ל, נעשה עפ"י שיקול דעת הועדה בכפוף לטענות המועלות בעת הדיון.

חשיפת הבקשה, מהותה ופרטיה נעשית בדרך של משלוח הודעות ופרסום במתכונת של הקלה במטרה ליידע את הדיירים, בעלי הנכסים הגובלים וכלל תושבי העיר. בעקבות פרסום הבקשה, עומדת הזכות לתושבים להביע התנגדותם למימוש התמ"א המבוקש. המתנגדים לבקשה יכולים להימנות על דיירי הבנין המסרבים למימוש ההליך, בעלי נכסים גובלים או תושבי העיר.

המתנגדים מבית

יישום תמ"א 38 לחיזוק הבנין אינו מחייב הסכמת כלל דיירי הבנין ודי לרוב של 51% מהבעלים כדי להובילו. לחיזוק ולהרחבת דירות קיימות די לרוב של 60%. למימוש בדרך של הסכם שיתוף עם יזם חיצוני הכולל תוספת דירות חדשות ניתן להסתפק ברוב של 66% מהבעלים בלבד. לחלופת "פינוי-בינוי" ידרש רוב מינימלי של 80% מבעלי הזכות בנכס.

עם קליטת הבקשה על ידי הרשות המקומית, חובה על הרשות ליידע את הדיירים שלא הביעו הסכמתם, במשלוח הודעה בדואר רשום, על הגשת הבקשה להיתר בניה. ההודעה מפרטת בקצרה את מהות הבקשה, מודיעה על האפשרות לעיין בתכנית שהוגשה במשרדי הועדה המקומית ומאפשרת לדיירים להגיש התנגדותם לתכנית בתוך 30 יום מיום קבלת ההודעה. הדיירים שימצאו לנכון להביע התנגדות, יעבירו נימוקיהם וטענותיהם בכתב לועדה המקומית. ראוי לציין שכל נימוקי המתנגדים יהיו במישור התכנוני בלבד, שבסמכות ועדות התכנון לדון ולהכריע. טענות קנייניות, שאין לועדות התכנון הסמכות לדון ולהכריע, טבעם להתבהר בבתי המשפט.

עם עריכת הפרסום, כמתואר בהמשך, עומדת לדיירים הזכות להביע התנגדותם פעם נוספת על בסיס פרסום זה.

תמ"א 38, קובעת בהוראותיה שבהעדר הסכמת דיירים מלאה, יש להביא המקרה בפני המפקח על הבתים המשותפים להתיחסות וזאת כתנאי להנפקת היתר הבניה המבוקש. למפקח הסמכות לדון ולהכריע בטענות קנייניות, כגון ירידת ערך.

התנגדות "תושבי חוץ"

בהמשך ההליך, מחייבת התמ"א בפרסום הבקשה לציבור כהקלה. פרסום זה נעשה בשלשה עיתונים כאשר אחד מהם הינו מקומון. נוסח הפרסום כולל את מכלול המימוש המבוקש. במקביל, נמסרות הודעות בכתב, במסירה ידנית, לדיירי הבנין ולבעלי נכסים גובלים. הכוונה לבעלי נכסים, להם גבול חלקות משותף עם המבקשים. כמו כן, קיימת חובת תלית נוסח הפרסום שפורסם בעיתונות על גבי הנכס או בסביבתו. הליך הפרסום נעשה במימון מבקשי הבקשה באמצעות זכיין שעמד בתנאי הרשות.

בהתאם לכך, הזכות לכל מי שחושב שההליך עלול לפגוע בו להגיע למשרדי הועדה המקומית, לעיין בתכנית שהוגשה ולהביע התנגדות לבקשה ככל שימצא. ההתנגדות תיעשה בפרק זמן של 14 יום מיום קבלת ההודעה, במשלוח הודעה בכתב לועדה המקומית ותכלול נימוקים במישור התכנוני בלבד.

בדרך כלל, יזומנו הצדדים: מבקשי הבקשה/היזם והמתנגדים לדיון הועדה לשאת טיעוניהם בפני חבריה בטרם יקבלו החלטתם.

הועדה המקומית יכולה להחליט על דחיית ההתנגדויות במלואן, קבלתן באופן חלקי או מלא ובהתאם לכך לאשר או לסרב לבקשה. החלטת הועדה תישלח לכל הצדדים בדואר.

במידה והועדה המקומית החליטה על דחיית ההתנגדויות במלואן או בחלקן רשאים המתנגדים להגיש ערר לועדת הערר המחוזית ולהשיג על ההחלטה בתוך 30 יום מיום קבלת ההחלטה. לחילופין, במידה והבקשה סורבה או אושרה בחלקה רשאים המבקשים/היזם להגיש ערר כנ"ל. הערר יוגש בכתב על מכלול נימוקיו. ועדת הערר תיידע את הצדדים האחרים על הגשת הערר ותצרף עותק מכתב הערר לעיון הצדדים לתגובתם. למקרה של הגשת ערר על ידי המבקשים/יזם תידרש תגובה כתובה מהמתנגדים ומהועדה המקומית. למקרה והערר הוגש על ידי המתנגדים, התגובה תהיה של המבקשים/יזם והועדה המקומית. הועדה המקומית מתבקשת להגיב לטענות המועלות בכתב הערר ולהגן על החלטתה.

עם הגשת הערר וקבלת תגובת שאר הצדדים, יזומנו הצדדים לדיון במשרדי ועדת הערר. הצדדים יעלו טענותיהם, השגותיהם ותשובתם לטענות המועלות בפני חברי הועדה.

ההופעה בפני הועדה המקומית ובפני ועדת הערר יכולה להיעשות על ידי הצדדים בלבד או על ידי עו"ד שייצג אותם בדיון. בתום הדיון תחליט ועדת הערר האם לקבל את הערר במלואו, בחלקו או לדחותו.

החלטת ועדת הערר תועבר לצדדים לרבות לועדה המקומית המחויבת לבצעה.

הזכות להגשת התנגדות עומדת גם לתושבי העיר המרוחקים מחלקת המבקשים. במקרים נדירים מוגשת התנגדות כזו כאשר התושב חושש מאישור הבקשה כתקדים העלול להשפיע על בקשה דומה שתוגש בסמוך לביתו.

במידה והחלטת ועדת הערר אינה על דעת אחד מהצדדים, באפשרותו לפנות לביהמ"ש המחוזי להגשת עתירה מנהלתית. הליך זה מחויב הפעלת עו"ד אשר יופיע וייצג בביהמ"ש.

יש להביא בחשבון שביהמ"ש אינו נוטה להתערב בשיקולים ובהחלטות התכנוניות של ועדות התכנון. הטענות שיועלו בהליך זה יגעו בהיבט הפרוצדוראלי והחוקי שרק במקרים בודדים יביאו לשינוי ההחלטה.

ממרום גילי וניסיוני, מרבית העתירות הללו מסתיימות בקול ענות חלושה וללא תוצאות ולפעמים אף בחיוב בתשלום הוצאות לצדדים האחרים.

לסיכום, יישום תמ"א 38 מחייב בפרסום הבקשה ליידוע הציבור הרחב בבקשה ונותן לו את המעמד להגשת התנגדויות לתכנית.

למרות שמדובר בהקטנת מרווחי קווי הבנין ובהקטנת המרחקים שבין הבנין בו אמורה להתממש התמ"א לבנין גובל, בתוספת הקומות שלא אחת פוגעת בשכנים הגובלים בהסתרת הנוף, שמש ואויר ובפגיעה בפרטיות וכו'. כל עוד יישום התמ"א ייעשה בהתאם להוראותיה, הסיכוי להתנגדות קלוש.

מוסדות התכנון רואים במימוש התמ"א חשיבות ציבורית רבה עם חלון הזדמנויות להתחדשות עירונית, ומשכך תומכים ומעודדים את מימושה.

1. העדר הסכמות בין בעלי הנכס בינם לבין עצמם לעצם מימוש התמ"א, לאופן המימוש והיקפו.
2. אוכלוסיה בוגרת שאינה מעוניינת כלל בעבודות בניה בבנין ו/או החוששת מכשלון ההליך. חשש זה גובר במימוש חלופת "פינוי-בינוי", קרי הריסת הבנין הקיים והקמתו מחדש.
3. בעלי דירות, שאינם גרים בבנין ומשכירים את דירותיהם, חוששים מאובדן שכר דירה או הקטנתו במהלך עבודות הבניה.
4. בבנינים בהם קיימות דירות גג או גגות פרטיים המוצמדים לדירות שמתחתן, המימוש שבבניה על הגג מותנה בהסכמת בעלי דירות אלה. בהעדר הסכמתם, אין היתכנות כלכלית ליישום ההליך. כמו כן, במקרים מסוימים, הסכמתם להליך מותנת בהתמקמותם בקומה העליונה החדשה, דרישה הפוגעת ברווחיות הפרויקט.
5. חובת תשלום מס במקרה שבו דיירי דירות הגג והאחרים שגג הבנין צמוד לדירותיהם מתמקמים בקומה העליונה החדשה. המחוקק ורשויות המס רואים במהלך זה 2 עסקאות נדל"ן ולא החלפת דירות פשוטה. עסקה ראשונה תהיה רכישת דירת הגג או הגג הצמוד הקיימים מבעליו על ידי היזם. עסקה שניה תהיה רכישת הדירה החדשה על ידי הבעלים הקודמים מהיזם. העסקאות הנ"ל מחויבות בתשלום מיסים כגון: מס רכישה, מס מכירה, מע"מ ובנסיבות מסוימות אף בחיוב מס שבח הפוגעים ברווחיות הפרויקט.
6. העדר היתכנות כלכלית לביצוע חלופת הסכם שיתוף בדרך של תוספות והרחבות או של "פינוי- בינוי".
7. חובת פרסום המימוש בדרך של הקלה לחשיפתו לציבור הרחב להתיחסות. הליך זה, נותן מעמד לתושבים להגשת התנגדות למימוש מכל סיבה תכנונית שהיא. התנגדויות  יכולות להיות מוגשות לועדה המקומית וככל שנדחות לועדת הערר המחוזית. הליך זה של פרסום ודיון בהתנגדות מעכב הוצאת היתר הבניה בכ-7-8 חודשים.
8. הקושי שבסגירת החלקים הפתוחים הניתנים לסגירה בקומת העמודים המפולשת מהסיבות הבאות:
   1. גובה קומה הקטן בדרך כלל מהגובה התקני הראוי למגורים.
   2. קושי בביצוע חפירה להגבהת גובה זה מהחשש לפגיעה בביסוס הקיים או בתשתיות הבנין.
   3. השטח הניתן לסגירה הינו מפוצל שתכנונו בעייתי ולא אפשרי.
   4. הבניה בקומת העמודים מנטרלת את האפשרות לתוספת מקומות חניה ליחידות הדיור החדשות כמתבקש מהוראות התכנית.
9. קיימים בנינים בהם קומת הקרקע בנויה. משכך, נפגעת ההיתכנות הכלכלית בהעדר האפשרות לבניה בקומה זו או להמצאת מקומות חניה.
10. קושי בהמצאת מקומות חניה ליחידות הדיור החדשות הפוגע במחיר הדירות החדשות או המצאתם באמצעות מכפילי/מתקני חניה המייקרים את העלויות.
11. המרת מקומות חניה חסרים בתשלום לקרן חניה פוגע בכיסו של היזם מבלי שהומצאו מקומות חניה לדירות החדשות שערכן נפגע.
12. לעיתים, התמורה לדירות החדשות נמוכה ממחירי השוק המקובלים בשל מיקומן על גבי בנין קיים עם חדר מדרגות קטן ומעלית קטנה.
13. הגשת התנגדויות של בעלי נכסים גובלים לבקשות הכוללות הקמת ממדי"ם מעבר לקווי הבנין המקלים של התמ"א ואף עד לגבולות החלקה המקטינים את המרווחים לדירותיהם, פוגעים במרקם האורבני ובחזות העיר.
14. התנגדות בעלי נכסים גובלים כתוצאה מהגבהת הבנין הקיים הגורם במקרים מסוימים להסתרת הנוף ובמקרים אחרים להפרת הפרטיות. למשל מקרה של גג פרטי סמוך קיים שהיה בגובה הבנין והופך לנמוך עם חשיפה למבטים.
15. ביצוע עבודות הבניה באתר בתנאים קשים בהעדר מרחבי התארגנות סבירים המכבידים על עלויות הביצוע.
16. חובת חיזוק הבנין בתוך הדירות הקיימות, בהתאם להנחיות נספח 2 לתמ"א הדן בנושא ההנדסי, גורמת לעיכוב בלוח הזמנים. כמו כן, מחייבת תאום ביצוע עם כל דייר בנפרד בהתאם לרצונותיו אשר יגררו עלויות נוספות.
17. העדר היכולת של מרבית היזמים להציג פרויקטים גמורים שביצעו.
18. העדר מיומנות מקצועית של חלק מהיזמים ובעלי המקצוע הנלווים הגורמים, לא אחת, לפיתוח ציפיות אצל הדיירים שלא ניתן להגשימן.
19. העדר האפשרות לקבלת ליווי פיננסי בנקאי למימון הפרויקט לאור העובדה שהיזם אינו נמנה על בעלי הנכס כמופיע בנסח הטאבו.
20. העדר האפשרות לרישום הערות אזהרה כביטחון לרוכשי הדירות החדשות מסיבה זו.
21. העדר האפשרות לקבלת משכנתא בנקאית לרוכשי הדירות החדשות, מאותה סיבה.
22. העדר האפשרות ליזם לקיזוז תשומות המע"מ מעבודות השיפוץ       והרחבת הדירות הקיימות מתשומות המע"מ הכלולות במחיר      יחידות הדיור החדשות. עלות נוספת הפוגעת ברווחיות של היזם.

את המאמר שלפניכם העוסק בהמלצות לאופן יישום התמ"א חילקתי ל-9 שלבים כרונולוגיים בהתאם לקצב גיבוש המימוש.

שלב ראשון

ליישום התמ"א בבתים משותפים, נדרש רוב מינימלי לכל אחת מהחלופות שמציעה התמ"א כלהלן:

• עבור עריכת שינויים ברכוש המשותף, דהיינו חיזוקו של הבנין בלבד, נדרש רוב מינימלי של 51% מבעלי הנכס.
• לחיזוק ולהרחבת דירות קיימות, נדרש רוב מינימלי של 60% מהבעלים.
• לחיזוק הבנין ולתוספת יח"ד חדשות, נדרש רוב מינימלי של 66% מהבעלים.
• לחלופת "פינוי-בינוי" דהיינו, הריסת הבנין הקיים והקמתו מחדש בהתאם לזכויות תכנית בנין עיר החלה על החלקה ובתוספת זכויות תמ"א 38, נדרש רוב מינימלי של 80%.

הואיל והמימוש מותנה בהסכמות, מן הראוי שבשלב ראשון יערכו דיירי הבנין אסיפת דיירים מסודרת לבדוק עקרונית את הרצון לממש את התמ"א ובאילו תנאים. יש להביא בחשבון, שרק לבעלי הדירות שהינם בעלי הנכס שבהתאם לרישום בנסח הטאבו המרוכז הסמכות להחליט על המימוש ותנאיו.

למרות שעל פניו, מימוש ההליך בבנין רק מיטיב עם בעליו משדרג את הנכס ומעלה את ערך הדירות,  קיימות הסתייגויות ואף התנגדויות מצד חלק מהבעלים. פרוט הסתייגויות והתנגדויות מבית יובהרו ויפורטו בהמשך בפרק הדן בקשיים שביישום התמ"א.

בסיומה של אסיפת הדיירים כנזכר לעיל, ככל שנמצא רוב לביצוע המהלך, יגובשו ההסכמות וההחלטות על אופן המימוש והיקפו בפרוטוקול מסודר שיחתם ע"י הדיירים. בשלב זה, הדיירים יכולים להתחיל ולענין יזם במימוש התמ"א.

שלב שני

במסגרת אסיפת הדיירים, מומלץ על מינוי נציגות של 3-4 מדיירי הבנין אשר יובילו את המהלך ואשר יעדכנו מידי פעם את שאר הדיירים במכתבים או באסיפה על שלבי ההתקדמות בהליך. מינוי צוות שכזה ימנע מפגשים רבי משתתפים הכרוכים בתאום ארוך ומסורבל וייעל את מימוש ההליך מול היזמים.

שלב שלישי

עם הגדרת ההסכמות ומינוי הצוות המוביל, על הדיירים למנות 2 בעלי מקצוע אשר ילוו את הדיירים בהליך.

כבר בשלב הראשוני, על הדיירים להתקשר עם בעל מקצוע מהתחום ההנדסי קרי מהנדס או אדריכל. כאשר מסתמן סיכוי לחתימת חוזה בין דיירי הבנין ליזם, ימנו הדיירים משפטן/עו"ד שמתפקידו יהיה להבטיח את זכויותיהם בחוזה.

המהנדס/אדריכל בהיותו בעל כישורים מקצועיים, ייצג נאמנה את הדיירים במו"מ עם היזם באשר לבחינת התמורה הראויה המגיעה להם כנגד מתן הזכויות. באפשרותו לבחון את האלטרנטיבות התכנוניות שמציע היזם לאופן המימוש, לייעץ ולהמליץ בפני הדיירים על הפתרון המועדף, בחינת סוגיות הנדסיות למיניהן, עזרה ויעוץ בבחירת חמרי גמר וגוונים וכו'.

מו"מ זה יסתיים בהגדרת הפתרון המוסכם המועדף, היקפו ואופן מימושו.

המהנדס/אדריכל יגבשו הסכמות אלו בתכניות, ברשימת ספציפיקציות, בכתב כמויות וכו', לכדי נספחים אשר יהוו חלק בלתי נפרד מהסכם ההתקשרות שבין הדיירים ליזם. בהמשך, ילווה ויעקוב אחר הליכי הרישוי לקבלת היתר בניה ולדרישת הרשויות העלולות להביא לשינויים בתכנית.

עם קבלת היתר הבניה ותחילת הביצוע בפועל, יפקח על טיב הביצוע, עמידה בלוח הזמנים, מילוי כל שסוכם עם היזם וכו'.

כבעל כישורים מקצועיים בתחום, הוא יוכל לשמש כבורר ומחליט בכל סוגיה או מחלוקת הנדסית שתתעורר במהלך הביצוע. עם סיום הבניה יוודא השלמתה ועמידה במילוי כל התנאים. כמו כן, ייצג את הדיירים בתום תקופת האחריות למקרה בהם נדרש "מקצה שיפורים".

המשפטן/עו"ד שמונה ע"י הדיירים יבדוק את טיוטות ההסכם של היזם להבטחת זכויותיהם של הדיירים, יוודא קבלת ערבויות ביצוע להבטחת השלמת הפרויקט וכו'. רצוי שהדיירים יתנו לו ייפוי כח לחתום בשמם על כל המסמכים והתכניות הנדרשים למימוש ההליך על מנת לחסוך את הסרבול שבהחתמת כל הדיירים על כל מסמך ותכנית. המשפטן/עו"ד ייצג את הדיירים בכל מחלוקת ופרשנות לחוזה ככל שיצוצו.

הדיירים חייבים להבטיח הפעלת 2 בעלי המקצוע באופן ישיר ובמימונם להבטחת נאמנותם אליהם ואי תלותם ביזם מכל סיבה שהיא. עליהם להיזהר ולא להתפתות להצעות היזם ליצוגם על ידי המשפטן/עו"ד המופעל מטעמו  או להשתמש בשרותיו של האדריכל/מהנדס המופעל מטעמו למניעת ניגודי אינטרסים.

כמובן  שנשאלת השאלה של מימון שכר טרחת 2 היועצים הנ"ל.

על הדיירים לקבל מהאדריכל/מהנדס הצעה למלוא שכרו על כל מכלול שרותיו כנזכר לעיל ופירוט שלבי התשלום בכפוף לקצב התקדמות העבודות באתר. מטבע הדברים שכרו של האדריכל/מהנדס לשלב הראשוני במו"מ עם היזם עד לגיבוש ההסכמות הינו נמוך יחסית שאותו יממנו הדיירים בחלקים שווים. באופן דומה יפעלו הדיירים מול המשפטן/עו"ד.

במסגרת הגדרת התמורה של היזם לדיירים עליהם להבטיח גם קבלת סכום כספי שיופקד בקופת ועד הבית בגובה שכרם של האדריכל/מהנדס והמשפטן/עו"ד. סכום זה, יבטיח את החזר המימון העצמי שלהם  ולתשלום מלוא שכרם שסוכם מראש.

גם במקרה זה, לא להתפתות להצעת היזם למימון שכר היועצים בטענה שהעברת כסף לקופת ועד הבית הינה יקרה הואיל ומחויבת במס בעוד שתשלום שכרם על ידו נחשבת לו כהוצאה מוכרת.

בכך, יבטיחו הדיירים את אי תלותם של היועצים ביזם ויבטיחו את נאמנותם לדיירים.

בהעדר 2 הפונקציה הללו, הדיירים יתקשו בניהול מו"מ מקצועי עם היזם.

שלב רביעי

ניהול מו"מ עם יזמים בו יציעו היזמים לדיירים את התמורה הראויה כנגד מתן זכויות הבניה. במו"מ זה, ייוצגו הדיירים ע"י בא כוחם המקצועי. הקשר עם היזמים יכול להיעשות ביוזמת הדיירים או בכפוף לפניות של יזמים אליהם. סיום הליך המו"מ יוביל לגיבוש הסכמות על אופן המימוש, היקפו ופרטיו. ככל שהדברים יסוכמו בתכניות ומפרטים מפורטים, ייטב הדבר וימנע אי הבנות בהמשך.

 שלב חמישי

שלב משפטי הכולל את הכנת הסכם השיתוף האמור לכלול את כל ההסכמות, הפתרונות ההנדסיים, מפרטים, בטחונות לביצוע, ייפוי כח, חיוב כל התשלומים החלים על העסקה של היזם, הבטחת דיור חלופי לדיירים או שכר דירה הולם לכל תקופת הבניה למקרה של חלופת "פינוי-בינוי" וכו'. שלב זה ייעשה בעזרת בא כח הדיירים אשר יקבל לידיו את טיוטות ההסכם מהיזם ויעיר הערותיו עד לאישורו וחתימת הצדדים עליו.

מן הראוי לכלול בהסכם לוחות זמנים מגבילים למשך הכנת תכנית הבקשה להיתר הבניה, משך הטיפול בהליכי הרישוי עד לקבלת היתר הבניה, מועד תחילת הביצוע בפועל מיום קבלת היתר הבניה ומשך ביצוע העבודות באתר ועד לסיומן, משך הכנת צו בית משותף ורישומו בטאבו מיום סיום העבודות, תיקון ליקויים בתום תקופת האחריות וכו'. ניתן יהיה להאריך מועדים אלו בהסכמה בהצגת סיבות אובייקטיביות שאינן תלויות ביזם.

על בא כח הדיירים לוודא שעם חתימת הסכם השיתוף, היזם מדווח על העסקה למס שבח בפרק הזמן הקבוע בחוק. מס שבח הינו מס החל על כל אחד מהדיירים כמוכרים באופן נפרד. כל עוד מימוש התמ"א כולל אך ורק את שטחי הבניה שמכוחה, הדיירים נהנים מפטור ממס השבח. למרות זאת אי דיווח על העסקה מהווה עבירה על החוק ומלווה בקנסות.

 שלב שישי

שלב טכני בו עורך היזם, באמצעות האדריכל שלו, את תכניות ההגשה לרשות המקומית לצורך קבלת היתר בניה. עם קליטת הבקשה ברשות, עליו ללוות את הליכי הרישוי בעריכת פרסום לבקשה כמתבקש מהוראות התמ"א לחשיפתה לציבור, לדאוג להביאה לדיון בועדת המשנה, להשיב לטענות מתנגדים ככל שתהיינה בועדה המקומית, כנ"ל בדיון בועדת הערר המחוזית ככל שיתקיים, מילוי כל תנאי הועדה עם אישור התכנית, תשלומי אגרות בניה והיטלי פיתוח שבסיומם יונפק היתר הבניה.

שלב שביעי

פיתוח תכניות הבקשה להיתר בניה לתכניות ביצוע מפורטות ויציאה לביצוע. הביצוע יעשה בהתאמה להיתר הבניה, להסכמות שגובשו עם הדיירים ובהתאם לתנאי ההיתר וחוקי העזר העירוניים. בסיום הבניה, ידאג היזם לקבל מהרשות טופס 4 המאפשר לו התחברות למערכות ובהמשך תעודת גמר המאפשרת לו את אכלוס הבנין.

שלב שמיני

היזם יזום הכנת תיקון צו בית משותף הכולל תשריט לרישום זכויות משתכנים. הליך זה מתבקש לאור העובדה שהדירות המקוריות הורחבו, לבנין התווספו יחידות חדשות, נוספו חניות להצמדה ליח"ד מסוימות, התווספו מחסנים דירתיים ושנערכו שינויים ברכוש המשותף.

מדובר בהליך טכני גרידא שיש לדאוג לכך שביצועו יעוגן בהסכם לביצוע על ידי ועל חשבון היזם.

סיומו של הליך זה ברישומו בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) ובהמצאת נסחי טאבו עדכניים לכל דיירי הבנין על מנת לוודא השלמתו.

 שלב תשיעי

עריכת "בדק בית" בתום תקופת האחריות לוודא תיקון ליקויים ככל שנתגלו ותיקונם.

לסיכום, להלן תרשים הזרימה וסדר הפעולות ליישום התמ"א:

1. בחינת הסכמות הדיירים למימוש התמ"א.
2. בחירת נציגות בת 3-4 דיירים להובלת המהלך.
3. מינוי 2 יועצים המגבים מקצועית את הדיירים: אדריכל/מהנדס ומשפטן/עו"ד.
4. ניהול מו"מ עם יזמים.
5. גיבוש עקרונות מוסכמים עם היזם על אופן המימוש והיקפו.
6. הכנת חוזה ביצוע הכולל תכניות, מפרטים, כתבי כמויות וכו', כנספחים לחוזה.
7. הכנה והגשת בקשה לקבלת היתר בניה לרשות המקומית על ידי היזם וטיפולו בהליכי הרישוי עד לקבלת ההיתר.
8. ביצוע העבודות באתר בליווי פיקוח בא כח הדיירים.
9. סיום העבודות וקבלתן. קבלת טופס 4 ותעודת גמר לאיכלוס מהרשות המקומית.
10. עריכת תיקון צו בית משותף לרבות רישום זכויות משתכנים לבעלי יחידות הדיור החדשות.
11. עריכת בדק בית בתום תקופת האחריות.

 מתן זכויות הבניה ליזם חיצוני דינן כמכירת מגרש ועל כן כל בניה עתידית מחויבת בתשלום מס שבח החל על הדיירים הנחשבים למוכרים. עסקה כנ"ל, חייבת בדיווח למס שבח תוך פרק זמן הקבוע בחוק מיום חתימת ההסכם בין היזם לדיירים.

יחד עם זאת, כפי שציינתי בעבר, על כל שטחי הבניה שמקורם בזכויות התמ"א חל פטור מתשלום מס שבח.

לעיתים, כולל מימוש התמ"א תמהיל שטחים שמקורו מתכניות בנין עיר החייבות במס שבח. לפיכך, יקבלו דיירי הבנין, כל אחד בנפרד, חיוב אישי לתשלום. חיוב זה, ככל שנשלח, יש להעבירו לתשלום על ידי היזם בשם כל דייר ויש לוודא את ביצועו.

אי פרעון התשלום יחויב בריבית פיגורים והצמדה ועלול להוביל לאי נעימות עקב נקיטת צעדי גביה.

חיזוק המבנים שאינם עומדים בתקן 413, נגד רעידות אדמה, אינו מחייב בשלב זה.

יחד עם זאת, לממשלת ישראל ולמוסדות התכנון ענין ציבורי רב בחיזוקם ועל כן, מציעה תמ"א 38 מספר תמריצים על מנת לעודד את היישום.

תנאי יסודי ליהנות מתמריצים אלו מותנה בחיזוק הבנין נגד רעידות אדמה.

להלן זכויות התמ"א והחלופות האפשריות למימוש:

• חלופה 1 – חיזוקו של הבניין בלבד.
• חלופה 2 – חיזוק הבנין והרחבת הדירות בלבד.
• חלופה 3 – חיזוק הבנין תוספת קומות בהסכם שיתוף.
• חלופה 4 – חיזוק הבנין ותוספת אגף.
• חלופה 5 – "פינוי בינוי".
• חלופה 6 – חיזוק וניוד זכויות.
• חלופה 7 – הכנת תכנית בנין עיר משביחה.

הערות כלליות לביצוע החלופות הנ"ל:

1. לצורך האפשרות לביצוע ההרחבות מאפשרת התמ"א, בהוראותיה, הקטנת קווי הבנין: ל- 2 מ' לחזית הרחוב ולצדדים ו- 3 מ' לחזית האחורית. הקמת ממדי"ם ופירי מעליות יכולים אף להגיע עד לגבולות המגרש בהתאם לתקנות חוק התכנון והבניה אך בדרך של הקלה בכפוף לעריכת פרסום.
2. למקרה של תמהיל ניצול יתרת זכויות בניה שעל פי התב"ע במועד מימוש התמ"א, יקוזזו שטחים אלו משטחי הבניה של התמ"א.
3. שטחי הבניה המותרים עפ"י התמ"א מוגדרים בהיקפם ובמיקומם בקומות הבנין. תמ"א 38 אינה מתיחסת לצפיפות מספר יחידות הדיור החדשות ולפיכך, אין מגבלה למספרן ובתנאי להמצאת ממ"ד וחניה.
4. זכויות התמ"א אינן מוגדרות באחוזי הבניה משטח החלקה כפי שמקובל במרבית תכניות בנין עיר. הזכויות מוגדרות בהיקפי הבניה ובמספר הקומות בלבד. לפיכך, ביישום חלופת "פינוי-בינוי" יש להגדיר בתחילה את גודל הקומה הטיפוסית שבהתאם לזכויות תכנית בנין העיר החלה על החלקה. על שטח זה ניתן להוסיף את 25 המ"ר המיועדים להרחבת כל אחת מיחידות הדיור הקומתיות כפי שמתירה התמ"א. בכך יתקבל היקף הקומה הטיפוסית עליה ותחתה ניתן לממש את יתרת זכויות התמ"א.
5. בהוראות תמ"א 38 נדרש להמציא פתרונות חניה בתחום החלקה ליחידות הדיור החדשות בלבד. בהעדר האפשרות האוביקטיבית להמציאן, ניתן להמירן בתשלום לקרן חניה. בתוקף נסיבות ראויות ובהתאם לחוות דעתו של מהנדס העיר, ניתן לוותר עליהן לחלוטין.
6. הוראות התמ"א קובעות חובת פרסום הבקשה במתכונת של הקלה לפי סעיף 149 לחוק. פרסום זה מאפשר הגשת התנגדויות שכנים גובלים ואחרים ואף נותן להם הזכות להגשת ערר בועדת הערר המחוזית.
7. שטחי התמ"א נהנים מהנחה בשיעור של 50% מגובה אגרות הבניה והנחה בשיעור של 90% מחיוב היטל ההשבחה. חל פטור מלא ממס שבח על שטחי התמ"א בלבד.
8. האפשרות לתוספת מרפסות על פי תקנות חוק התכנון והבניה ניתנות להקמה בשטח של 12 מ"ר לכל יחידת דיור בסטיה מקווי הבנין שלחזית הרחוב ולאחור בשיעור של עד 40% מקווי הבנין הסטטוטוריים. הקמת מרפסות בחזיתות הצדדיות תהיה במסגרת קווי הבנין הסטטוטוריים ועם אפשרות להקלה מרבית של עד 10%. הקמתן תעשה בדרך של הקלה בכפוף לעריכת פרסום.

הליך שיעשה ביוזמת בעלי הנכס ובמימונם.

על הדיירים לקיים אסיפת דיירים בה יוחלט על חיזוק הבנין ומינויו של מהנדס בנין לליווי הפרויקט. הפעלתו של המהנדס, היקף מכלול עבודתו, גובה שכרו ומועדי התשלום, ייקבעו בהסכמה בין הצדדים ויעוגנו בחוזה התקשרות. המהנדס, בתוקף תפקידו זה, יכין ויטפל בבקשה לקבלת היתר בניה מהרשות המקומית לביצוע החיזוק, יכין תכניות עבודה לביצוע, מפרטים טכניים ויערוך את רשימת העבודות במסגרת כתב כמויות למכרז. המכרז יופץ בין מספר קבלנים לקבלת הצעות מחיר, מהם יבחר אחד הקבלנים כמבצע. הדיירים יחתמו על חוזה ביצוע עם הקבלן הנבחר בו תוגדר היקף העבודה בהתאם לרשימת העבודות והספציפיקציות, משך הביצוע, עלות הביצוע, סדר התשלומים הכפוף לשלבי הביצוע בפועל ועוד תנאים רבים אחרים למניעת אי הבנות וחיכוכים במהלך הביצוע.

המהנדס ילווה את הבניה כמפקח בניה מטעם הדיירים על מנת לאמת את טיב הביצוע, התאמת הביצוע לתכניות, להנחיות, להיתר הבניה ותנאיו עד לסיומה.

בחלופה זו, באפשרות הדיירים, לשלב הקמת מרפסות, שלא על פי זכויות התמ"א אלא על פי זכויות תקנות חוק התכנון והבניה.

יש להביא בחשבון, שבמרבית המקרים, היקף העבודות הללו, יחייב בחידוש חזיתות הבנין – עלות נוספת שיש להביאה בחשבון. לצורך שיפוץ החזיתות, ניתן לבדוק קבלת הלוואה נוחה, למשך כשנתיים ללא רבית והצמדה מחברת "עזרה ובצרון" בת"א או מהאגודה לתרבות הדיור בערים אחרות ובתנאי היותו רשום באגודה. בדרך כלל, למקרה זה, תדרשו להפריד ביצוע החיזוק והקמת המרפסות משיפוץ חזיתות הבנין ולבצעם ב- 2 שלבים ולעיתים אף עם 2 קבלנים.

דיירי הבנין יממנו מכיסם הפרטי את שכרם של המהנדס והקבלן בהתאם לשלבי התשלום שסוכמו עימם מראש.

כזכור, לביצוע שינויים ברכוש המשותף לצורך החיזוק, מספיק רוב של 51% מהבעלים הרשומים בנסח הטאבו. לצורך הקמת המרפסות שאינן כלולות במסגרת סל הזכויות של התמ"א נדרש רוב מינימלי של 75%.

► חזור ל-"זכויות תמ"א 38 והחלופות המוצעות על ידה"

חיזוק הבנין כתנאי יסוד והאפשרות להרחבת הדירות הקיימות עד 25 מ"ר לכל דירה ובתנאי להקמתו של ממ"ד או המצאת פתרון למיגון מאושר על ידי פיקוד העורף.

הליך זה יבוצע ביוזמת דיירי הבנין ובמימונם בהליך כנזכר בחלופה 1.

כזכור, ביצוע הרחבות דירות קיימות כנ"ל יחייב הסכמת 60% מבעלי הנכס לפחות.

► חזור ל-"זכויות תמ"א 38 והחלופות המוצעות על ידה"